Vender una propiedad en Colombia cuesta entre el 6% y el 10% del precio de venta. Los componentes: comisión inmobiliaria del 3% al 5%, retención en la fuente del 1%, la mitad de los gastos notariales (cerca del 0,27%) y, si hubo utilidad, el impuesto de ganancia ocasional del 15%.

Esta es la versión resumida. La guía completa, con estrategias para reducir cada rubro, está en nuestro pilar de costos de vender una propiedad en Colombia. Aquí va lo esencial, rubro por rubro.

1. Comisión inmobiliaria: 3% a 5%, más IVA sobre la comisión

Es el costo más grande y el más negociable. El rango típico en Colombia es del 3% al 5% del precio de venta. En mercados líquidos como El Poblado o Chapinero Alto se consiguen comisiones del 2,5% al 3%; en municipios más pequeños y mercados rurales como Guatapé, el rango usual es del 3% al 4%, porque cada venta exige más trabajo de campo y los volúmenes son menores.

Un punto que confunde a muchos vendedores: la venta de una vivienda usada no paga IVA. Lo que sí lleva IVA del 19% es el servicio de corretaje, es decir, el IVA se aplica sobre la comisión del agente, no sobre el precio del inmueble. En una comisión de COP $18 millones, el IVA suma COP $3,4 millones adicionales.

La comisión se paga únicamente al cierre exitoso. Si le piden pagos por adelantado por "publicar" o "posicionar" su propiedad, desconfíe.

2. Retención en la fuente: 1%

Es obligatoria e inevitable: el 1% del precio de venta se retiene en el momento de la escritura ante notario. Para residentes fiscales colombianos funciona como un anticipo del impuesto de ganancia ocasional. Para vendedores no residentes la retención puede ser distinta y generalmente mayor, según su situación y los convenios de doble tributación; ese caso amerita contador desde el principio.

3. Gastos notariales: 0,5% a 0,7%, compartidos por mitades

Los derechos notariales suman entre el 0,5% y el 0,7% del precio y en la mayoría de las transacciones se comparten por mitades entre vendedor y comprador, aunque es negociable. La parte del vendedor queda alrededor del 0,27%. En una propiedad de COP $500 millones, la porción del vendedor oscila entre COP $2,5 y $3,5 millones. Vale la pena cotizar en al menos dos notarías de la misma ciudad.

4. Impuesto de ganancia ocasional: 15% sobre la utilidad

Si vende por más de lo que le costó, la utilidad paga el 15%. La base se calcula como precio de venta menos costo de adquisición ajustado por IPC, más las mejoras que pueda soportar con facturas. Puede ser el costo más alto de toda la venta si la propiedad se valorizó mucho. El detalle completo, con exenciones para vivienda principal, está en qué impuestos se pagan al vender una casa en Colombia.

5. Los gastos que casi nadie presupuesta

Entre COP $1,2 y $15 millones adicionales según la propiedad: fotografía profesional (COP $2 millones aproximadamente), reparaciones menores y presentación (COP $2 millones), y certificados legales (alrededor de COP $300 mil). Son gastos pequeños frente al precio, pero determinan qué tan rápido y a qué precio se vende. La lista de papeles exacta está en documentos para vender una propiedad en Colombia.

Un matiz regional que vale la pena conocer: los costos no son iguales en todo el país. Cartagena tiene las comisiones más competitivas (2,5% a 3,5%), las grandes capitales se mueven en el rango medio, y los municipios pequeños con mercados de finca, como Guatapé y el Oriente Antioqueño, tienden al extremo superior del rango. Los derechos notariales, en cambio, son relativamente uniformes, aunque comparar entre notarías de la misma ciudad puede ahorrar algunos cientos de miles de pesos.

Ejemplo completo: venta de COP $600 millones

Concepto	Cálculo	Monto
Comisión inmobiliaria (3%)	600M × 3%	COP $18.000.000
Retención en la fuente (1%)	600M × 1%	COP $6.000.000
Gastos notariales (0,6%)	600M × 0,6%	COP $3.600.000
Fotografía profesional	tarifa de mercado	COP $2.000.000
Reparaciones y presentación	estimado	COP $2.000.000
Certificados legales	estimado	COP $300.000
Total antes de ganancia ocasional	≈ 5,3%	COP $31.900.000 (≈ USD $8.000)

A ese subtotal se suma el 15% de ganancia ocasional sobre la utilidad, que depende de cuánto le costó la propiedad y qué mejoras pueda documentar. Por eso dos vendedores con el mismo precio de venta pueden tener netos muy distintos.

Si usted vende desde el exterior

Los vendedores extranjeros no residentes enfrentan costos adicionales del 2% al 4% sobre los estándar: poder notarial consularizado (USD $150 a $400), apostilla de documentos (USD $50 a $100 cada una), honorarios de contador para la declaración, y una retención en la fuente diferente a la de residentes. El registro de la inversión extranjera ante el Banco de la República no cuesta nada, pero es obligatorio y conviene verificarlo con meses de anticipación.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la comisión inmobiliaria, el vendedor o el comprador?

En Colombia la paga el vendedor, típicamente entre el 3% y el 5% del precio más IVA del 19% sobre la comisión, y únicamente al cierre exitoso de la venta.

¿La venta de una casa usada paga IVA?

No. La venta de vivienda usada no genera IVA. El IVA del 19% aplica solo sobre servicios asociados, como la comisión de corretaje.

¿Puedo negociar la comisión?

Sí. Solicite propuestas escritas de varios agentes con plan de marketing detallado. En mercados como Guatapé no sacrifique calidad de marketing por 0,5 puntos de ahorro: un mal marketing cuesta mucho más en precio final y meses de espera.

¿Los gastos de la venta reducen el impuesto de ganancia ocasional?

No. La ganancia se calcula como precio de venta menos costo de adquisición ajustado. La comisión, la notaría y el registro no reducen esa base. Las mejoras con factura sí se suman al costo de adquisición.

¿Cuánto me queda neto si vendo en COP $600 millones?

Antes de ganancia ocasional, cerca de COP $568 millones. El neto final depende de su utilidad gravable. Nuestro análisis gratuito incluye una estimación de neto después de impuestos para su caso específico.

Calcule su neto real antes de publicar

El error clásico es fijar el precio sin saber cuánto quedará después de costos. Pida el análisis de mercado gratuito: en 24 a 48 horas recibe rango de precio con comparables verificados y una estimación del neto al vendedor, para decidir con números y no con suposiciones.