Al vender una casa en Colombia se pagan dos cargas principales: la retención en la fuente del 1% del precio de venta, que se practica en la notaría, y el impuesto de ganancia ocasional del 15% sobre la utilidad. La venta de vivienda usada no paga IVA. Con exenciones y buen soporte documental, la factura puede bajar de forma considerable.

Una advertencia antes de empezar: este artículo describe las reglas generales según las cifras de nuestro pilar de costos de vender una propiedad en Colombia. Las tarifas y exenciones cambian y cada caso es distinto: verifique su situación con un contador antes de firmar una promesa de compraventa.

1. Retención en la fuente: 1% en la notaría

Es el impuesto que nadie puede evitar. En el momento de firmar la escritura, se retiene el 1% del precio de venta. Para los residentes fiscales colombianos no es un impuesto adicional sino un anticipo: se descuenta después de lo que resulte a pagar por ganancia ocasional en la declaración de renta. En una venta de COP $600 millones (≈ USD $150.000), la retención es de COP $6 millones.

2. Ganancia ocasional: 15% sobre la utilidad, no sobre el precio

Este suele ser el impuesto grande, y el más malentendido. No se paga sobre el precio de venta sino sobre la utilidad: precio de venta menos el costo de adquisición ajustado. Y ese ajuste es donde se gana o se pierde dinero:

• Ajuste por IPC. El costo al que usted compró se actualiza por inflación. Una casa comprada hace 15 años no se compara a pesos históricos: no aplicar el ajuste infla artificialmente la utilidad y el impuesto.
• Mejoras documentadas. Las remodelaciones y ampliaciones soportadas con facturas se suman al costo de adquisición. COP $80 millones en mejoras sin documentar significan hasta COP $12 millones de impuesto adicional (15% × 80M) que pudo evitarse.
• Lo que NO reduce la base. La comisión inmobiliaria, la notaría y el registro no se descuentan de la ganancia ocasional. La base es exclusivamente precio de venta menos costo de adquisición ajustado.

3. La exención por vivienda principal

Si la casa que vende fue su vivienda principal habitada durante al menos dos años, existen exenciones que pueden cubrir las primeras 7.500 UVT de ganancia, siempre que reinvierta en nueva vivienda dentro de los plazos que fija la norma. Es la herramienta más poderosa para un vendedor de vivienda propia, y también la que más requisitos formales tiene: es exactamente el punto donde el contador se paga solo.

Para propiedades de inversión no hay exención equivalente, pero sí optimización: ajuste por IPC, mejoras documentadas y momento fiscal de la venta. Vender en el trimestre equivocado del año puede costar decenas de millones de pesos en impuestos evitables.

4. El IVA: la confusión más frecuente

La venta de vivienda usada no paga IVA. Punto. Lo que sí lleva IVA del 19% son los servicios asociados a la venta, principalmente la comisión de corretaje: en una comisión de COP $18 millones, el IVA agrega COP $3,4 millones. El desglose completo de todos los costos, impuestos incluidos, está en cuánto cuesta vender una propiedad en Colombia.

Resumen: qué se paga, sobre qué base y cuándo

Concepto	Tarifa	Base	Cuándo se paga
Retención en la fuente	1%	Precio de venta	En la escritura, ante notario
Ganancia ocasional	15%	Utilidad (precio menos costo ajustado por IPC y mejoras)	Declaración de renta del año siguiente
IVA sobre la vivienda usada	No aplica	La venta de vivienda usada no genera IVA	N/A
IVA sobre la comisión	19%	Comisión de corretaje (servicio)	Al pagar la comisión

Ejemplo numérico

Usted compró una finca por COP $300 millones, invirtió COP $80 millones en mejoras con facturas, y vende por COP $600 millones. Suponiendo un costo ajustado por IPC de COP $340 millones más las mejoras, la base sería aproximadamente COP $180 millones y la ganancia ocasional, cerca de COP $27 millones. Sin las facturas de las mejoras, la base subiría a COP $260 millones y el impuesto a COP $39 millones: COP $12 millones de diferencia por guardar papeles. Por eso las facturas aparecen en nuestra lista de documentos para vender una propiedad. Las cifras son ilustrativas: su contador calculará el ajuste exacto.

Si usted no es residente fiscal en Colombia

Las reglas cambian. Mientras los residentes pagan la retención del 1%, a los vendedores no residentes se les puede aplicar una retención diferente y generalmente mayor, dependiendo de su situación y de si existe convenio de doble tributación entre Colombia y su país de residencia. Sume los costos de poder consularizado y contador, y planifique con al menos 3 meses de anticipación. Si además su comprador es extranjero, revise cómo vender a compradores extranjeros en Guatapé.

Preguntas frecuentes

¿La retención del 1% es un impuesto adicional a la ganancia ocasional?

Para residentes fiscales, no: es un anticipo que se descuenta del impuesto de ganancia ocasional en la declaración de renta. Si la retención supera el impuesto a cargo, la diferencia se recupera en la declaración.

¿Pago ganancia ocasional si vendo por menos de lo que me costó?

No. La ganancia ocasional grava la utilidad. Si no hubo utilidad frente al costo de adquisición ajustado, no hay base gravable, aunque la retención del 1% igual se practica en la notaría.

¿La venta de una casa usada paga IVA?

No. La venta de vivienda usada no genera IVA. El IVA del 19% aplica únicamente sobre servicios como la comisión de corretaje.

¿Qué pasa si hice mejoras pero no guardé facturas?

No podrá sumarlas al costo de adquisición y pagará 15% sobre una utilidad inflada. Hacia adelante: guarde facturas, contratos de obra y comprobantes de pago de cualquier remodelación.

¿Necesito contador para vender mi casa?

Para una venta con utilidad significativa, exención de vivienda principal o vendedor no residente, sí. La planificación fiscal anticipada puede diferir o reducir montos de COP $10 a $30 millones; el honorario del contador es marginal frente a eso.

Calcule el neto, no solo el precio

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