Escriturar una casa en Colombia cuesta, en la práctica, entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio del inmueble para el comprador. Ese porcentaje cubre notaría, rentas departamentales, registro y los honorarios que correspondan. El proceso completo, desde que se acuerda el negocio hasta que la escritura queda registrada, toma normalmente entre 30 y 45 días.
¿Qué incluye ese 8 al 10 por ciento?
No es un solo pago. Son varios rubros que se liquidan en momentos distintos y ante entidades distintas:
- Gastos notariales: los cobra la notaría por otorgar la escritura pública de compraventa. Se calculan sobre el valor de la venta y tradicionalmente se reparten mitad comprador, mitad vendedor, salvo pacto en contrario.
- Impuesto de registro (rentas departamentales): se paga a la gobernación antes de radicar en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Lo asume el comprador.
- Derechos de registro: los cobra la Oficina de Registro por inscribir la escritura en el folio de matrícula inmobiliaria. También los asume el comprador.
- Estudio de títulos y abogado: no es obligatorio por ley, pero sí es la partida que más dinero ahorra. Un estudio de títulos cuesta una fracción de lo que cuesta un pleito.
- Certificados y paz y salvos: certificado de tradición y libertad, paz y salvo de predial, paz y salvo de valorización, paz y salvo de administración si hay copropiedad.
Cuando el comprador usa crédito hipotecario se suman la escritura de hipoteca, su registro y el avalúo que exige el banco. Ahí es donde el 8 se acerca al 10.
¿Quién paga qué en la escritura?
La costumbre en Colombia reparte así:
| Rubro | Quién lo asume normalmente |
|---|---|
| Gastos notariales | 50 por ciento comprador, 50 por ciento vendedor |
| Impuesto de registro | Comprador |
| Derechos de registro | Comprador |
| Retención en la fuente sobre la venta | Vendedor (se descuenta del precio) |
| Impuesto predial al día | Vendedor, hasta la fecha de entrega |
| Paz y salvo de administración | Vendedor |
| Estudio de títulos | Comprador |
La costumbre no es ley. Todo esto se puede pactar distinto, pero tiene que quedar escrito en la promesa de compraventa. Si no queda escrito, la discusión llega el día de la firma, cuando ya nadie quiere ceder.
¿De dónde salen los sobrecostos que nadie presupuestó?
Los sobrecostos rara vez vienen de la notaría. Vienen de lo que apareció tarde:
Deudas de predial de años anteriores. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Sobre una casa campestre cuyo valor típico en Guatapé y El Peñol ronda los $990 millones, varios años acumulados no son un detalle. La deuda de predial persigue al inmueble, no al deudor.
Cuotas de administración atrasadas. En unidades cerradas y parcelaciones, las cuotas pendientes se cobran al inmueble. Sin paz y salvo firmado por el administrador, usted está comprando esa deuda.
Contribución de valorización. Muchos municipios tienen contribuciones decretadas y no pagadas. Aparecen en el certificado de tradición como afectación o simplemente cuando llega la factura.
Sucesiones sin liquidar y falsa tradición. Si el propietario inscrito en el certificado de tradición y libertad no es quien le está vendiendo, no hay escritura que valga. Corregir eso cuesta meses y honorarios que nadie presupuestó.
Área que no coincide. El área de la escritura, el área del certificado catastral y el área real medida en campo pueden ser tres cifras distintas. Aclararlas antes de firmar es barato. Después de firmar es un proceso.
Reajuste de avalúo catastral. Si el municipio actualiza el catastro entre la promesa y la escritura, el impuesto de registro y el predial del año siguiente cambian.
¿Cómo se evita pagar de más? Seis pasos concretos
- Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria antes de dar un peso. Ahí ve propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Es el documento que decide si el negocio existe.
- Exija los tres paz y salvos: predial, valorización y administración. Con fecha reciente, no del año pasado.
- Declare el precio real en la escritura. Declarar menos para pagar menos notaría y registro le sale carísimo el día que venda: la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más, y se calcula sobre la diferencia entre lo que dice su escritura de compra y el precio de venta. Un precio subdeclarado hoy es un impuesto inflado mañana.
- Ponga el reparto de gastos por escrito en la promesa, rubro por rubro, incluyendo quién paga el estudio de títulos y quién asume los costos si el registro se devuelve.
- Verifique el uso del suelo en el POT del municipio si compra lote, finca o casa campestre. El Plan de Ordenamiento Territorial define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Comprar con expectativa equivocada de uso es el sobrecosto más caro de todos, porque no se corrige con dinero.
- Reserve el 10 por ciento por encima del precio, no el 8. Si sobra, mejor. Si falta, el negocio se cae faltando tres días.
¿Cuánto hay que tener en efectivo además del precio?
Sobre valores reales de la zona, con el rango del 8 al 10 por ciento:
| Tipo de inmueble | Valor típico en Guatapé y El Peñol | Cierre estimado (8 a 10 por ciento) |
|---|---|---|
| Apartamento | $399 millones | $32 a $40 millones |
| Casa campestre | $990 millones | $79 a $99 millones |
| Finca | $1.600 millones | $128 a $160 millones |
| Lote | $1.000 millones | $80 a $100 millones |
Si su presupuesto total es fijo, reste el cierre antes de salir a buscar. Un comprador con $1.000 millones disponibles no está buscando propiedades de $1.000 millones: está buscando propiedades de $900 a $920 millones.
¿Por qué el cierre toma de 30 a 45 días?
Porque son trámites en serie, no en paralelo. El estudio de títulos y la consecución de paz y salvos van primero. Luego se otorga la escritura en notaría, con las dos partes presentes o con poder autenticado. Después se liquida y paga el impuesto de registro en rentas departamentales. Finalmente se radica en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que inscribe el traspaso en el folio de matrícula.
Usted no es propietario cuando firma en la notaría. Es propietario cuando la Oficina de Registro inscribe la escritura y el nuevo certificado de tradición sale a su nombre. Ese certificado posterior al registro es el último documento que hay que pedir, y el que más gente olvida.
Si hay crédito hipotecario de por medio, sume el tiempo de aprobación y avalúo del banco. Si hay sucesión pendiente del lado del vendedor, el cronograma es otro y conviene resolverlo antes de firmar promesa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Colombia?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio del inmueble. Ese rango cubre gastos notariales, impuesto de registro, derechos de registro, certificados, paz y salvos y estudio de títulos. Cuando hay crédito hipotecario se suman la escritura de hipoteca, su registro y el avalúo del banco, y el porcentaje se acerca al 10.
¿Cuánto se demora escriturar y registrar una propiedad?
Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Los trámites van en serie: estudio de títulos y paz y salvos, otorgamiento de la escritura en notaría, liquidación y pago del impuesto de registro en rentas departamentales, y radicación en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Con crédito hipotecario o sucesión pendiente, el plazo se extiende.
¿Quién paga los gastos notariales, el comprador o el vendedor?
Por costumbre en Colombia los gastos notariales se reparten mitad y mitad entre comprador y vendedor. El impuesto de registro y los derechos de registro los asume el comprador. La retención en la fuente sobre la venta la asume el vendedor y se descuenta del precio. Nada de esto es obligatorio: se puede pactar distinto, pero debe quedar escrito en la promesa de compraventa.
¿Es buena idea declarar un precio menor en la escritura para pagar menos?
No. Los gastos notariales y de registro se calculan sobre el valor declarado, así que subdeclarar ahorra poco hoy y cuesta mucho después. La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más, y se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra que figura en su escritura y el precio de venta. Un precio subdeclarado infla ese impuesto el día que usted venda.
¿Qué documentos hay que pedir para no llevarse sorpresas al escriturar?
El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Además, paz y salvo de impuesto predial, paz y salvo de contribución de valorización y paz y salvo de administración si hay copropiedad, todos con fecha reciente. Para lotes, fincas y casas campestres, verifique el uso del suelo en el POT del municipio.
¿Las deudas de predial del vendedor se las hereda el comprador?
Sí. La deuda de impuesto predial persigue al inmueble, no a la persona que la generó, y lo mismo ocurre con las cuotas de administración atrasadas en copropiedades y parcelaciones. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, así que varios años acumulados representan cifras importantes. Por eso el paz y salvo de predial se exige antes de firmar, no después.
