Escriturar una casa en Colombia no tiene una tarifa única: se paga por conceptos separados. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, e incluyen derechos notariales, beneficencia, registro, retenciones y honorarios de abogado. El sobrecosto casi siempre nace de no repartir por escrito quién paga qué.
¿Qué se paga exactamente cuando se escritura una casa?
La escrituración no es un solo pago, son varios y a entidades distintas. Vale la pena verlos separados porque cada uno se causa en un momento diferente y se prueba con un recibo distinto.
- Derechos notariales: los cobra la notaría por otorgar la escritura pública de compraventa. Se calculan sobre el valor de la venta declarado en la escritura y, por costumbre en Antioquia, se dividen en partes iguales entre comprador y vendedor.
- Impuesto de beneficencia (o de registro departamental): se liquida sobre el valor del acto y en la práctica lo asume el comprador.
- Derechos de registro en la Oficina de Instrumentos Públicos: sin este pago la escritura no se inscribe y la casa sigue figurando a nombre del vendedor en el certificado de tradición y libertad.
- Retención en la fuente por la venta: la recauda la notaría al vendedor en el momento del otorgamiento.
- Copias auténticas de la escritura: se pagan por copia y usted va a necesitar más de una (banco, contador, archivo propio).
- Honorarios del abogado o del estudio de títulos: se pactan aparte y no los cobra la notaría.
A eso se suman, en el mismo cierre, los paz y salvos del predial y de administración, y el levantamiento de hipoteca si el vendedor tenía crédito.
¿Quién paga qué entre comprador y vendedor?
En Colombia no hay una norma que le imponga la distribución al detalle: la ley reparte algunos conceptos y la costumbre reparte el resto. Lo que manda en la práctica es lo que quede escrito en la promesa de compraventa.
La distribución que se usa habitualmente en el Oriente Antioqueño:
| Concepto | Quién lo asume normalmente |
|---|---|
| Derechos notariales | Mitad y mitad |
| Impuesto de beneficencia / registro | Comprador |
| Derechos de registro | Comprador |
| Retención en la fuente | Vendedor |
| Paz y salvo de predial y administración | Vendedor |
| Levantamiento de hipoteca | Vendedor |
| Estudio de títulos y abogado del comprador | Comprador |
| Gastos del crédito hipotecario (avalúo, estudio, seguros) | Comprador |
Si su promesa no dice esto con nombre propio, el reparto se discute el día de la firma, que es el peor momento posible para discutirlo.
¿Por qué se dispara la cuenta? Los cinco sobrecostos típicos
1. Declarar en la escritura un valor distinto al real. Es la trampa más cara y la más común. Rebajar el valor escriturado reduce hoy los derechos notariales y el registro, pero le deja al comprador un costo fiscal más alto cuando venda, porque su costo de adquisición queda bajo. La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más, y ese 15 por ciento se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo que figura en papeles. Lo que se ahorra en la notaría hoy se paga multiplicado después.
2. Hipoteca o embargo vivos en el folio. Si el certificado de tradición y libertad muestra una hipoteca sin cancelar, hay que otorgar y registrar la escritura de cancelación. Eso son actos adicionales, con sus propios derechos y sus propios días.
3. Deudas de predial y administración que aparecen el día de la firma. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y si vienen varias vigencias atrasadas con intereses, alguien tiene que cubrirlas antes de escriturar.
4. Sucesión no liquidada o propietario fallecido. Si el titular inscrito no es quien vende, el negocio no se escritura hasta resolver eso, y el costo del trámite entra al presupuesto.
5. Reprogramar la firma. Cada aplazamiento cuesta: liquidaciones vencidas, certificados vencidos, viajes, y a veces la pérdida de la tasa aprobada del crédito.
¿Cómo evitar los sobrecostos? La lista de siete pasos
- Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria antes de firmar cualquier cosa. Muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si algo no cuadra ahí, no cuadra en ningún lado.
- Escriba el reparto de gastos en la promesa, concepto por concepto. Use la palabra exacta: notariales, beneficencia, registro, retención, copias, levantamiento de hipoteca.
- Pida a la notaría la liquidación estimada por escrito con el valor real de la venta, antes de la fecha de firma. Así usted lleva el dinero exacto y no una aproximación.
- Escriture por el valor real. Además del riesgo fiscal futuro, un valor inflado o desinflado complica el crédito y las declaraciones de ambas partes.
- Exija paz y salvos de predial y administración con fecha del mes del cierre, no del semestre pasado.
- Verifique el uso del suelo si es casa campestre o predio rural. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Descubrirlo después de escriturar no tiene devolución.
- Cuadre los tiempos. Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Si hay crédito hipotecario, levantamiento de hipoteca o poderes desde el exterior, no comprima ese plazo.
¿Cuánto presupuestar en Guatapé y El Peñol?
Aplique el 8 al 10 por ciento sobre el precio del inmueble que está mirando y tendrá una cifra de trabajo realista para el cierre completo, no solo para la notaría.
Como referencia de precios en la zona: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones. En ese rango, la reserva de gastos de cierre es un renglón que conviene tener líquido y aparte de la cuota inicial, no descontado de ella.
Un error frecuente en compradores que vienen de Medellín o del exterior: llegan con el 100 por ciento del precio y cero para el cierre. La escritura no se otorga hasta que esos conceptos estén pagos.
¿Y si compro con crédito hipotecario?
Se suman conceptos que no existen en una compra de contado: el avalúo comercial que exige el banco, el estudio de títulos del banco, los seguros de vida y de incendio y terremoto, y la escritura de hipoteca, que es un acto adicional con sus propios derechos notariales y de registro.
Ese acto de hipoteca se otorga normalmente en la misma diligencia que la compraventa y se registra al mismo tiempo. El desembolso del banco suele darse después del registro, no antes, así que el vendedor debe entender ese calendario desde la promesa. Es una de las razones por las que un cierre financiado se estira hacia los 45 días y no hacia los 30.
¿Qué documentos debe tener listos el día de la firma?
- Cédulas originales de compradores y vendedores (y de los cónyuges cuando corresponda).
- Certificado de tradición y libertad reciente.
- Escritura anterior o título de adquisición del vendedor.
- Paz y salvo de predial del municipio y de administración si aplica.
- Certificado catastral o boletín predial.
- Carta de instrucciones o carta de aprobación del banco, si hay crédito.
- Poderes debidamente otorgados y apostillados, si alguna parte firma desde el exterior.
- Recibos de pago de la liquidación notarial.
Faltando uno solo de estos, la notaría no otorga. Y cada nueva cita cuesta tiempo y dinero.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Colombia?
No hay una tarifa única. Se pagan por separado los derechos notariales, el impuesto de beneficencia o registro, los derechos de registro en Instrumentos Públicos, la retención en la fuente del vendedor, las copias de la escritura y los honorarios de abogado. Como presupuesto de trabajo, los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio del inmueble.
¿Quién paga los gastos de notaría, el comprador o el vendedor?
En la práctica del Oriente Antioqueño los derechos notariales se dividen mitad y mitad. El comprador asume el impuesto de beneficencia, los derechos de registro, el estudio de títulos y los gastos del crédito. El vendedor asume la retención en la fuente, los paz y salvos de predial y administración, y el levantamiento de hipoteca. Nada de eso es obligatorio por ley al detalle: manda lo que quede escrito en la promesa de compraventa.
¿Conviene escriturar por un valor menor al real para pagar menos?
No. Reducir el valor escriturado baja hoy los derechos notariales y de registro, pero deja un costo de adquisición bajo en papeles. Cuando usted venda, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento si tuvo el inmueble dos años o más, calculada sobre la diferencia entre el precio de venta y ese costo. El ahorro de hoy se convierte en un impuesto mayor después.
¿Cuánto se demora escriturar una casa?
Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Se va hacia los 45 cuando hay crédito hipotecario, levantamiento de una hipoteca anterior o poderes otorgados desde el exterior, porque cada uno agrega actos y verificaciones antes del otorgamiento.
¿Qué documento revela si la casa tiene hipoteca o embargo?
El certificado de tradición y libertad, que se pide con el número de matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Pídalo antes de entregar cualquier dinero: si aparece una hipoteca sin cancelar, hay que otorgar y registrar la escritura de cancelación, y eso agrega costos y días al cierre.
¿Los gastos de cierre se pagan con la cuota inicial?
No, van aparte. Un error frecuente es llegar con el 100 por ciento del precio y cero para el cierre. Como los gastos del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, esa plata debe estar líquida y separada de la cuota inicial. Sin esos pagos hechos, la notaría no otorga la escritura.
