La promesa de compraventa necesita constar por escrito, identificar plenamente a las partes y el inmueble con su matrícula inmobiliaria, fijar precio y forma de pago, y señalar notaría, fecha y hora exactas para firmar la escritura. Sin esa fecha y notaría determinadas, el documento no obliga y el negocio se cae.
¿Qué exige la ley para que una promesa sea válida?
El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 fija cuatro condiciones y no admite atajos. Vale la pena leerlas como una lista de chequeo antes de firmar cualquier cosa:
- Que conste por escrito. Un acuerdo verbal, un audio de WhatsApp o un correo con la intención de comprar no constituyen promesa. Tampoco un "separo" firmado en una servilleta.
- Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces. En la práctica, esto significa que el vendedor debe poder vender: si el inmueble tiene una limitación que impide la enajenación, la promesa nace herida.
- Que contenga plazo o condición que fije la época en que se celebrará el contrato. Aquí es donde mueren la mayoría de las promesas mal hechas.
- Que se determine el contrato de tal suerte que para perfeccionarlo solo falte la tradición o las formalidades legales. Es decir, que ya esté todo dicho: qué se vende, a quién, por cuánto y cómo se paga.
¿Qué cláusulas debe tener una promesa bien redactada?
Más allá de los cuatro requisitos, una promesa que de verdad protege al comprador incluye:
Identificación del inmueble con matrícula inmobiliaria, cédula catastral, dirección y linderos. Si es un lote o una finca, los linderos deben coincidir con los del certificado de tradición y libertad y con la escritura anterior. La matrícula es el número que amarra todo lo demás.
Precio total y desglose de pagos. Cuánto se entrega como arras o abono a la firma de la promesa, cuánto contra escritura, cuánto sale de crédito hipotecario y en qué fecha. Si hay crédito de por medio, la promesa debe contemplar qué pasa si el banco no aprueba.
Notaría, fecha y hora de la escrituración. No "dentro de los 60 días siguientes" a secas. Notaría con número y municipio, día calendario y hora. Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, así que ese es el rango razonable para agendar.
Fecha de entrega material del inmueble. Puede coincidir con la escritura o ser posterior, pero debe quedar escrita. Y debe decir en qué estado se entrega: con o sin muebles, con o sin arrendatarios, con servicios al día.
Distribución de gastos. Quién asume notaría, quién asume beneficencia y registro, quién paga el predial del año en curso y desde qué fecha corren la administración y los servicios. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, y conviene saber desde el principio qué parte de eso está pactada.
Cláusula penal y arras. Definir si el dinero entregado son arras confirmatorias (abono al precio) o arras de retracto (permiten desistir perdiéndolas o devolviéndolas dobladas). No es lo mismo y la diferencia se decide con una palabra.
Declaraciones del vendedor. Que el inmueble está libre de embargos, hipotecas no declaradas, arrendatarios no informados, procesos de pertenencia y deudas de servicios. Que responde por evicción y vicios ocultos.
¿Cuáles son los errores que anulan el negocio?
No fijar notaría, fecha y hora ciertas. Es el error número uno. "Se escriturará cuando el banco desembolse" no es una época determinada. Sin ese dato, la promesa es ineficaz y ninguna de las partes puede exigir el cumplimiento ante un juez.
Firmar sin certificado de tradición y libertad reciente. El certificado se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si el que firma como vendedor no es el propietario inscrito, o si aparece un embargo, se está prometiendo algo que no se puede cumplir.
Ignorar el uso del suelo. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Comprometerse a comprar un lote para construir sin haber pedido el certificado de uso del suelo en la oficina de planeación es apostar a ciegas. Si el POT no lo permite, el comprador queda amarrado a un predio que no sirve para lo que quería.
Omitir la firma del cónyuge o compañero permanente. Si el inmueble es bien de la sociedad conyugal, la promesa firmada por uno solo genera un problema en la notaría el día de la escritura.
Describir mal el inmueble. Un lote con área distinta a la del certificado, una casa con dirección desactualizada, una finca cuyos linderos no cierran. La notaría lo detecta y la escritura se detiene.
Comprar por sucesión sin verificar. Si el propietario inscrito falleció y la sucesión no está liquidada e inscrita, los herederos no pueden transferir todavía. La promesa debe condicionarse a que la sucesión quede registrada, con plazo.
Pagar sin recibo ni cláusula que lo reconozca. Todo abono debe quedar registrado en el texto de la promesa o en un recibo firmado que remita a ella. Un traslado bancario sin soporte contractual es difícil de reclamar.
No pactar qué pasa si el crédito no sale. Si el comprador depende de un desembolso hipotecario, la promesa debe decir si la no aprobación libera a las partes y con qué consecuencia sobre las arras.
¿La promesa se autentica o se eleva a escritura pública?
La promesa de compraventa de inmuebles es un documento privado y no requiere escritura pública para ser válida. Lo que sí conviene, y mucho, es autenticar las firmas ante notario: esto fija la fecha cierta y evita que después alguien alegue que no firmó. Cuesta poco y elimina una discusión entera.
Guardar copia original firmada por ambas partes, con las páginas rubricadas, es igual de importante. Los anexos (certificado de tradición, paz y salvo de predial y administración, copia de cédulas) deben ir referenciados en el cuerpo del documento.
¿Qué pasa con el dinero si el negocio se cae?
Depende de cómo se pactó. Si se pactaron arras de retracto, quien desiste pierde lo entregado o lo devuelve doblado, y ahí se acaba el asunto. Si se pactaron arras confirmatorias o una cláusula penal, la parte cumplida puede exigir el cumplimiento forzado del contrato o la indemnización, no solo quedarse con el dinero.
La diferencia práctica: con arras de retracto, cualquiera se puede arrepentir pagando un precio. Con cláusula penal, el vendedor que se arrepiente puede ser obligado por un juez a escriturar. Si usted es comprador y quiere seguridad, esa distinción importa más que el monto.
¿Qué revisar antes de firmar en Guatapé y El Peñol?
En esta zona hay particularidades que se cuelan en las promesas mal hechas:
- Predios con acceso por servidumbre. La servidumbre debe estar constituida y registrada, no ser un acuerdo de palabra entre vecinos. Debe quedar mencionada en la promesa.
- Fajas de retiro del embalse. Los predios ribereños tienen restricciones. La promesa debe declarar el área realmente utilizable, no solo el área total del folio.
- Diferencia entre área escriturada y área real. En fincas y lotes es común. Conviene pactar si el precio es por cuerpo cierto o por unidad de medida, porque de eso depende quién asume la diferencia si un levantamiento topográfico arroja menos metros.
- Estado de servicios y agua. Acueducto veredal, pozo o concesión de aguas. La promesa debe decir con qué cuenta el predio.
- Predial al día. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y las deudas siguen al inmueble. Pida el paz y salvo antes de firmar, no el día de la escritura.
En Guatapé y El Peñol, un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones. Sea cual sea el monto, el rigor documental es el mismo: la promesa es el contrato que de verdad define el negocio, la escritura solo lo formaliza.
¿Y del lado del vendedor, qué se protege en la promesa?
El vendedor tiene tres intereses que deben quedar escritos: que el pago se haga en fechas ciertas y no contra hitos difusos, que la entrega material ocurra cuando él decida (normalmente contra pago total) y que el comprador asuma los gastos que le corresponden.
También conviene anticipar el efecto tributario. La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. Saber esto antes de fijar el precio en la promesa evita sorpresas al momento de declarar.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si la promesa no dice en qué notaría se firmará la escritura?
La promesa se considera ineficaz. La ley exige que se determine la época de celebración del contrato prometido, y la práctica notarial y judicial lo traduce en notaría identificada, fecha calendario y hora. Sin ese dato, ninguna de las partes puede exigir judicialmente el cumplimiento, y quien entregó dinero queda en una posición débil para reclamarlo.
¿La promesa de compraventa debe hacerse ante notario?
No es obligatorio elevarla a escritura pública: es un documento privado válido entre las partes. Lo recomendable es autenticar las firmas ante notario, porque eso fija fecha cierta y elimina la discusión posterior sobre si alguien firmó o no. El costo de la autenticación es bajo frente al riesgo que cubre.
¿Cuánto tiempo debe darse entre la promesa y la escritura?
Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es el plazo que suele fijarse en la promesa, y alcanza para el estudio de títulos, el desembolso del crédito si lo hay, y la elaboración de la minuta en notaría. Si hay sucesión pendiente o corrección de linderos, conviene pactar más.
¿Qué documentos deben anexarse a la promesa?
Certificado de tradición y libertad reciente, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Además: copia de la escritura de adquisición, paz y salvo de predial, paz y salvo de administración si aplica, recibos de servicios, cédulas de las partes y, en lotes o fincas, el certificado de uso del suelo de planeación municipal.
¿Se puede firmar promesa sobre un inmueble con hipoteca?
Sí, siempre que la promesa establezca expresamente que el vendedor cancelará la hipoteca antes o simultáneamente con la escritura, y cómo se hará. Lo habitual es que parte del precio se destine a levantar el gravamen el mismo día del cierre. Lo que no puede hacerse es firmar sin mencionarlo y esperar que se resuelva solo.
¿Quién paga los gastos que se pactan en la promesa?
La promesa debe repartirlos expresamente. Del lado del comprador, los gastos de cierre suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, e incluyen notaría, beneficencia, registro y honorarios. El predial del año en curso, la administración y los servicios se prorratean a la fecha de entrega, y ese prorrateo también debe quedar escrito.
