Promesa de compraventa: qué debe tener y qué anula el negocio

Una promesa de compraventa vale si consta por escrito, identifica el inmueble con su matrícula, fija precio y forma de pago, y señala notaría, fecha y hora ciertas para la escritura. Sin ese último dato, el documento no obliga.

¿Qué exige la ley para que una promesa sea válida?

El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 fija cuatro condiciones. Léalas como lista de chequeo antes de firmar:

1. Que conste por escrito. Un acuerdo verbal, un audio de WhatsApp o un "separo" informal no constituyen promesa.
2. Que el contrato prometido no sea ineficaz. El vendedor debe poder vender: si hay una limitación que impide enajenar, la promesa nace herida.
3. Que fije plazo o condición para celebrar el contrato. Aquí mueren la mayoría de las promesas mal hechas.
4. Que el contrato quede tan determinado que solo falten la tradición o las formalidades legales: qué se vende, a quién, por cuánto y cómo se paga.

¿Qué cláusulas debe tener una promesa bien redactada?

• Inmueble: matrícula inmobiliaria, cédula catastral, dirección y linderos, que deben coincidir con el certificado de tradición y libertad.
• Precio y pagos: cuánto se entrega como arras o abono, cuánto contra escritura, cuánto sale de crédito hipotecario y qué pasa si el banco no aprueba.
• Notaría, fecha y hora de la escrituración, con número de notaría y municipio. Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
• Gastos: quién asume notaría, beneficencia y registro, y predial. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio.
• Arras y cláusula penal: defina si son confirmatorias (abono al precio) o de retracto (permiten desistir perdiéndolas o devolviéndolas dobladas). La diferencia se decide con una palabra.
• Declaraciones del vendedor: inmueble libre de embargos, hipotecas no declaradas, arrendatarios no informados y deudas de servicios.

¿Qué verificaciones deben quedar como condición?

Todo lo no confirmado entra como condición, con plazo y consecuencia:

• Uso del suelo, que define el POT municipal y se pide en Planeación con la cédula catastral.
• Paz y salvo de predial, administración y servicios. Las deudas de predial siguen al predio.
• Levantamiento de hipoteca, si el certificado la muestra vigente: cuándo y con qué recursos se cancela.
• Estado civil y firmas. Si hay sociedad conyugal vigente o dos titulares, las firmas que faltan tumban la escritura.
• Servidumbres, accesos y agua en predios rurales de Guatapé y El Peñol: deben quedar descritos, no supuestos.

¿Cuáles son los errores que anulan el negocio?

• No fijar notaría, fecha y hora ciertas. "Se escriturará cuando el banco desembolse" no es una época determinada. Sin ese dato, ninguna parte puede exigir el cumplimiento ante un juez.
• Firmar sin certificado de tradición y libertad reciente. Muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si quien vende no es el titular inscrito, se promete algo que no se puede cumplir.
• Omitir al cónyuge o compañero permanente cuando el bien es de la sociedad conyugal.
• Describir mal el inmueble: área distinta a la del certificado o linderos que no cierran. La notaría lo detecta y detiene la escritura.
• Comprar por sucesión sin verificar. Si la sucesión no está liquidada e inscrita, los herederos no pueden transferir todavía.

¿La promesa se autentica o se eleva a escritura pública?

Es un documento privado y no requiere escritura pública. Conviene autenticar las firmas ante notario: fija la fecha cierta y evita que alguien alegue que no firmó.

¿Qué pasa con el dinero si el negocio se cae?

Con arras de retracto, quien desiste pierde lo entregado o lo devuelve doblado. Con arras confirmatorias o cláusula penal, la parte cumplida puede exigir el cumplimiento forzado o la indemnización. Para el comprador que busca seguridad, esa distinción importa más que el monto.

¿Qué revisar antes de firmar en Guatapé y El Peñol?

• Servidumbres: constituidas y registradas, no acuerdos de palabra entre vecinos.
• Fajas de retiro del embalse: la promesa debe declarar el área realmente utilizable.
• Área escriturada contra área real: pacte si el precio es por cuerpo cierto o por unidad de medida.
• Predial al día: va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Pida el paz y salvo antes de firmar.

En la zona un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones. Sea cual sea el monto, el rigor documental es el mismo: la promesa define el negocio y la escritura solo lo formaliza.

Y antes de llegar a la notaría, los costos reales de vender una propiedad le muestran qué gastos siguen a la promesa.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.181,74 COP del 14 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si la promesa no dice en qué notaría se firmará la escritura?

Es ineficaz. La ley exige determinar la época de celebración del contrato, y la práctica la traduce en notaría identificada, fecha y hora. Sin ese dato, nadie puede exigir judicialmente el cumplimiento.

¿La promesa de compraventa debe hacerse ante notario?

No es obligatorio: es un documento privado válido entre las partes. Lo recomendable es autenticar las firmas ante notario, porque fija fecha cierta y elimina la discusión sobre quién firmó.

¿Cuánto tiempo debe darse entre la promesa y la escritura?

Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Alcanza para el estudio de títulos, el crédito si lo hay y la minuta. Si hay sucesión pendiente o linderos por corregir, pacte más.

¿Se puede firmar promesa sobre un inmueble con hipoteca?

Sí, si la promesa establece que el vendedor cancelará la hipoteca antes o con la escritura, y cómo. Lo habitual es destinar parte del precio a levantar el gravamen el día del cierre.

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