Escriturar una casa en Colombia no tiene tarifa fija: se paga sobre el valor de la escritura. Entre notaría, retención en la fuente, beneficencia y registro, el comprador debe presupuestar del 8 al 10 por ciento adicional al precio. Los sobrecostos casi nunca vienen de la tarifa: vienen de errores de documento que obligan a repetir el trámite.
¿Qué se paga exactamente cuando se escritura?
La escrituración no es un solo pago. Son varios conceptos que caen en momentos distintos y en manos distintas, y por eso la gente pierde el hilo de la cuenta.
- Derechos notariales: los liquida la notaría sobre el valor que se declare en la escritura. Se reparten entre las partes según lo que se haya pactado.
- Retención en la fuente: la practica la notaría al vendedor sobre el valor de la venta. No es un impuesto perdido, es un anticipo que el vendedor cruza en su declaración.
- Impuesto de beneficencia (rentas departamentales): se paga sobre el acto de transferencia antes de radicar en registro.
- Derechos de registro: se pagan en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la escritura quede inscrita en el folio de matrícula.
- Copias, autenticaciones y paz y salvos: pequeños en cifra, pero frenan el cierre si faltan.
Mientras la escritura no esté registrada, la venta no le es oponible a nadie. La firma en notaría es apenas la mitad del camino; el acto que transfiere frente a terceros es la inscripción.
¿De dónde nacen realmente los sobrecostos?
De repetir. Cada corrección que obliga a otorgar una escritura aclaratoria vuelve a mover derechos notariales, vuelve a mover registro y vuelve a mover el calendario de todos.
Las causas que más se repiten:
- Linderos y cabida que no coinciden con lo que dice el folio o el plano. Muy frecuente en predios rurales del Oriente que se han fraccionado de palabra durante años.
- Nombres, cédulas o estado civil mal escritos en la minuta. Un dígito y hay que aclarar.
- Predial o valorización sin paz y salvo al día del otorgamiento.
- Hipoteca o embargo vivos en el folio: la cancelación es un acto aparte que también se registra y también cuesta.
- Administración pendiente en unidades cerradas y parcelaciones, que exige paz y salvo del consejo.
- Declarar en la escritura un valor inferior al real. Además del riesgo tributario, deja al comprador con un costo base bajo que lo golpea el día que él venda.
¿Cómo se evita pagar de más, paso a paso?
- Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria antes de firmar cualquier cosa. Ahí ve el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Vale poco y evita todo.
- Cruce el folio con el paz y salvo de predial y con el avalúo catastral. Si el municipio y el folio describen cosas distintas, corrija antes, no después.
- Verifique el uso del suelo en el POT del municipio cuando se trate de lote, finca o casa campestre. El POT define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y eso cambia lo que usted está comprando.
- Deje el reparto de gastos por escrito en la promesa: quién paga notaría y en qué proporción, quién paga beneficencia, quién paga registro, quién asume las cancelaciones de gravámenes.
- Escoja notaría antes de la promesa y pida la liquidación estimada por escrito con el valor que se va a declarar.
- Declare el valor real. Es el punto donde más gente cree que ahorra y donde más termina pagando.
¿Cuánto se demora y cómo se organiza el calendario?
Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Ese plazo se consume en tres bloques: revisión documental y estudio de títulos, elaboración y firma de la minuta en notaría, y liquidación de impuestos más radicación en registro.
Si hay crédito hipotecario, el avalúo y el estudio de títulos del banco corren dentro de esa ventana y son los que suelen definir la fecha real de firma. Si hay hipoteca del vendedor por cancelar, súmele el tiempo de la carta de cancelación de la entidad. Ponga esas dependencias en la promesa con fechas, no con buenas intenciones.
¿Qué debe tener en cuenta el vendedor?
El vendedor no paga el 8 al 10 por ciento del comprador, pero sí tiene su propia cuenta:
- Retención en la fuente practicada por la notaría en el momento del otorgamiento.
- Ganancia ocasional al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Se liquida en la declaración de renta del año siguiente, no en la notaría, y por eso muchos vendedores se sorprenden.
- Predial al día, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
- Cancelación de gravámenes, si el folio muestra hipoteca o patrimonio de familia.
Guardar las mejoras con factura importa: hacen parte del costo fiscal del inmueble.
¿Cambia algo por comprar en Guatapé o El Peñol?
La estructura de costos es la misma en todo el país; lo que cambia es la base sobre la que se calcula y el tipo de predio. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones, con un valor típico cercano a $510 millones, y sobre esa cifra usted proyecta el 8 al 10 por ciento de gastos de cierre.
En predio rural la diferencia no es de tarifa sino de riesgo documental. Fincas y lotes de la zona arrastran englobes, desenglobes y linderos descritos por accidentes naturales que hoy ya no existen. Ahí es donde el estudio de títulos previo, hecho con calma antes de firmar promesa, se paga solo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debe presupuestar el comprador para escriturar?
Entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio del inmueble. Ese porcentaje cubre derechos notariales, impuesto de beneficencia, derechos de registro y gastos menores como copias y autenticaciones. No es una tarifa fija: se liquida sobre el valor declarado en la escritura.
¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor?
Los derechos notariales se reparten entre las partes según lo que hayan pactado, y ese pacto debe quedar escrito en la promesa de compraventa. La retención en la fuente la asume el vendedor y los derechos de registro normalmente los asume el comprador.
¿Cuánto se demora escriturar una casa?
El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Ese tiempo incluye estudio de títulos, firma de la escritura en notaría, liquidación de impuestos y radicación en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Qué pasa si declaro en la escritura un valor menor al real?
Además del riesgo tributario, el comprador queda con un costo base bajo registrado, lo que le aumenta la ganancia ocasional el día que él venda. La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más.
¿Qué documento debo revisar antes de firmar cualquier cosa?
El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Es el documento más barato del proceso y el que evita los sobrecostos más caros.
¿Basta con firmar la escritura en la notaría?
No. Mientras la escritura no quede inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la transferencia no es oponible frente a terceros. La firma en notaría es la mitad del trámite; el registro es lo que perfecciona la tradición.
