Escriturar una casa en Colombia no tiene tarifa fija: se paga como porcentaje del valor de la escritura. Entre derechos notariales, retención en la fuente, beneficencia, registro e IVA, el comprador debe presupuestar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Los sobrecostos casi siempre nacen de un avalúo mal declarado o de deudas que aparecen tarde.
¿Qué se paga exactamente el día de la firma?
La escrituración no es un solo pago sino cuatro ventanillas distintas, y conviene verlas separadas porque cada una se cobra sobre una base diferente:
- Derechos notariales. Los liquida la notaría sobre el valor que quede escrito en la escritura, más el IVA sobre ese servicio. Se reparten por costumbre entre las dos partes.
- Retención en la fuente. La descuenta la notaría al vendedor y se abona a su declaración de renta. No es un costo perdido, es un anticipo.
- Impuesto de registro y derechos de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Se pagan después de la firma, para que la escritura quede inscrita en el folio de matrícula. Sin este paso el comprador no es dueño frente a terceros, aunque tenga la escritura en la mano.
- Beneficencia o rentas departamentales, según el departamento donde esté el inmueble.
Sume a eso el estudio de títulos y, si hay crédito, la hipoteca: esa escritura de hipoteca se liquida aparte y también paga registro.
¿Por qué el 8 al 10 por ciento y no menos?
Ese rango cubre el paquete completo de cierre del comprador, no solo la firma en notaría. Ahí entran los derechos notariales que le corresponden, el impuesto de registro, los derechos de registro, el estudio de títulos, los gastos de la hipoteca cuando la hay y los trámites de paz y salvos.
Traducido a plata sobre valores reales de la zona: en Guatapé y El Peñol una casa campestre típica ronda $990 millones, y el valor de entrada anda alrededor de $450 millones. Sobre esas cifras el bloque de cierre pesa lo suyo, y es dinero que debe estar disponible en efectivo, porque el crédito hipotecario financia el precio, no los gastos.
Un apartamento en Guatapé y El Peñol parte de alrededor de $286 millones con valor típico cercano a $510 millones. En el resto de Antioquia el apartamento arranca sobre $300 millones y el típico ronda $620 millones. Haga la cuenta del 8 al 10 por ciento sobre el número que a usted le aplica y tendrá su presupuesto de cierre.
¿Dónde nacen los sobrecostos que sí se pueden evitar?
Declarar en la escritura un valor distinto al real. Es la tentación clásica para pagar menos derechos hoy. El problema llega el día de vender: la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más, y esa ganancia se calcula contra el valor que quedó escrito. Bajar la escritura hoy es aumentar el impuesto mañana, sobre un valor que además suele haber crecido.
Deudas que aparecen en la recta final. Predial atrasado, cuotas de administración, valorización, servidumbres o una hipoteca no cancelada. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y los atrasados se acumulan con intereses. Pídalos con paz y salvo firmado antes de la promesa, no la semana de la firma.
Un folio con sorpresas. El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Sacarlo temprano evita pagar levantamientos de última hora o, peor, un negocio que se cae con arras ya entregadas.
Firmar sin plazos claros. Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Si la promesa fija una fecha imposible, alguien termina pagando prórrogas, sanciones o un arriendo puente.
Escriturar y no registrar a tiempo. El registro tiene término. Pasarse implica sanciones sobre el impuesto de registro, un costo cien por ciento evitable.
¿Qué pedir antes de fijar la fecha en notaría?
- Certificado de tradición y libertad reciente, leído completo, no solo la primera anotación.
- Escritura anterior del vendedor y cédula, confrontadas con el propietario inscrito.
- Paz y salvo de predial, de administración y de valorización.
- Certificado de uso del suelo si es rural: el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
- Carta de aprobación del crédito con fecha de desembolso, si aplica.
- Cotización escrita de la notaría con la liquidación discriminada, antes de la firma.
¿Se puede negociar quién paga qué?
Sí. La ley no impone un reparto rígido de todos los conceptos, y por eso la promesa de compraventa debe decirlo con nombre propio: quién paga derechos notariales, quién paga registro, quién asume el estudio de títulos, quién cubre el levantamiento de una hipoteca vieja. La costumbre reparte los notariales entre las partes y deja el registro del lado del comprador, pero la costumbre no se cobra en la notaría: se cobra lo que diga el documento.
Deje esos conceptos escritos con cifras o porcentajes en la promesa. Una promesa que dice "los gastos se pagan según la ley" garantiza una discusión el día de la firma, con la plata ya girada y todo el mundo con afán.
¿Y si el inmueble es rural, en Guatapé o El Peñol?
Cambian dos cosas. Primera, el chequeo de uso del suelo pesa más que en urbano, porque un lote sin vocación de vivienda campestre no se vuelve construible por haberlo escriturado. Segunda, los valores son otros: una finca en Guatapé y El Peñol parte de alrededor de $550 millones con valor típico cercano a $1,6 mil millones, y un lote arranca sobre $409 millones. En Antioquia la finca parte de alrededor de $900 millones con típico cercano a $1,9 mil millones, y el lote desde unos $359 millones con típico alrededor de $866 millones.
Sobre esas bases, el 8 al 10 por ciento de cierre es una cifra que conviene tener cuantificada antes de firmar la promesa, no después.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debe presupuestar el comprador para escriturar?
Entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio del inmueble. Ese rango cubre derechos notariales, impuesto y derechos de registro, estudio de títulos y los gastos de la hipoteca cuando hay crédito. Es dinero en efectivo: el crédito hipotecario financia el precio, no los gastos de cierre.
¿Sirve declarar un valor menor en la escritura para pagar menos?
No conviene. Los derechos se liquidan sobre el valor escriturado, pero ese mismo valor es la base para calcular la ganancia ocasional el día que usted venda, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Ahorrar hoy en notaría suele significar pagar más impuesto después.
¿La retención en la fuente que descuenta la notaría es un costo perdido?
No. Se le descuenta al vendedor en la notaría y se abona como anticipo en su declaración de renta. Si al liquidar el año le sobra saldo a favor, se recupera por los mecanismos tributarios ordinarios. Distinto es el impuesto de registro, que sí es un costo definitivo.
¿Cuánto se demora todo el proceso hasta quedar registrado?
Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo incluye estudio de títulos, consecución de paz y salvos, desembolso del crédito si lo hay, firma en notaría y el posterior registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿Qué documento revela deudas o embargos antes de firmar?
El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Léalo completo y no solo la última anotación, y pídalo antes de entregar arras, no la semana de la firma.
¿Los impuestos del inmueble se verifican antes de escriturar?
Sí. Exija paz y salvo de predial, de administración y de valorización. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y los saldos atrasados con intereses son uno de los sobrecostos más frecuentes en la recta final del negocio.
