En una compraventa en Colombia los gastos notariales de la escritura se reparten mitad y mitad entre comprador y vendedor, salvo pacto distinto. El comprador asume además el impuesto de registro y la inscripción en Instrumentos Públicos; el vendedor asume la retención en la fuente. En total, el comprador debe presupuestar entre 8 y 10 por ciento adicional al precio.
¿Quién paga qué exactamente en la notaría?
La costumbre en Antioquia, y lo que verá escrito en la mayoría de promesas de compraventa, se reparte así:
Comprador:
- La mitad de los derechos notariales de la escritura pública.
- El impuesto de registro (departamental).
- Los derechos de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- La copia de la escritura que le sirve de título.
- El estudio de títulos que contrate su abogado.
- Si hay crédito hipotecario: la escritura de hipoteca, su registro y el avalúo bancario.
Vendedor:
- La mitad de los derechos notariales de la escritura pública.
- La retención en la fuente sobre el precio de venta.
- El paz y salvo de predial y de valorización.
- La cancelación de la hipoteca anterior, si el inmueble está gravado.
- El certificado de tradición y libertad actualizado que el comprador va a exigir.
Lo importante: eso es la costumbre, no la ley. Todo se puede pactar distinto y ese pacto va escrito en la promesa de compraventa. Si no queda escrito, se aplica la costumbre y ahí nacen las discusiones en la mesa de la notaría.
¿Cómo se calculan los derechos notariales?
Los derechos notariales se liquidan sobre el valor de la escritura, es decir sobre el precio que quede declarado en el acto. No sobre el avalúo catastral, no sobre lo que el vendedor cree que vale, y no sobre lo que se pagó por fuera. Es una tarifa proporcional que la notaría aplica según la tabla vigente del año, más el IVA sobre los derechos, más los recaudos que la notaría hace por cuenta de terceros.
A esa base se le suman conceptos que muchos compradores no ven venir:
- Cada copia adicional de la escritura tiene costo.
- Las autenticaciones y el reconocimiento de firmas se cobran aparte.
- Si alguna de las partes comparece por poder, el poder tiene su propio costo y debe estar vigente.
- Si el vendedor es casado o convive en unión marital, puede requerirse la comparecencia del cónyuge, y eso cambia la logística de la firma.
Pida a la notaría la liquidación previa por escrito antes de la fecha de firma. Todas la hacen y no cuesta nada. Con ese papel en la mano, cada parte lleva exactamente lo que le corresponde y nadie improvisa el día de la escritura.
¿Qué se paga después de la notaría?
La escritura firmada no lo hace propietario. Lo hace propietario el registro. Después de la notaría vienen dos pagos que corren por cuenta del comprador:
- Impuesto de registro. Es un tributo departamental que se liquida sobre el valor del acto. En Antioquia se paga antes de radicar la escritura para registro.
- Derechos de registro. Los cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del círculo donde esté el inmueble. Para Guatapé y El Peñol, la oficina correspondiente es la que atiende el círculo registral de la zona, no la de Medellín.
Cuando sale el registro, pida de inmediato el nuevo certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Ahí debe aparecer usted como propietario inscrito y no debe figurar ninguna hipoteca, embargo ni afectación que no haya negociado. Ese documento es la prueba real de que la compra quedó bien hecha.
¿Cuánto suma todo sobre un precio concreto?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre 8 y 10 por ciento adicional al precio. Ese porcentaje incluye notaría, impuesto de registro, derechos de registro, estudio de títulos y, cuando aplica, los costos del crédito hipotecario y la comisión de intermediación si el comprador la asumió.
Traducido a la realidad de la zona:
| Tipo de inmueble | Valor típico en Guatapé y El Peñol | Reserva del 8 al 10 % |
|---|---|---|
| Apartamento | $399 millones | entre $32 y $40 millones |
| Casa campestre | $990 millones | entre $79 y $99 millones |
| Finca | $1.600 millones | entre $128 y $160 millones |
| Lote | $1.000 millones | entre $80 y $100 millones |
Y desde el punto de entrada: un apartamento en Guatapé y El Peñol se consigue desde alrededor de $266 millones, una casa campestre desde alrededor de $450 millones, una finca desde alrededor de $550 millones y un lote desde alrededor de $409 millones. Sobre cada una de esas cifras, aplique el mismo 8 a 10 por ciento antes de decir que le alcanza.
¿Qué paga el vendedor por su lado?
El vendedor no solo pone la mitad de la notaría. Tiene dos frentes que pesan más:
Retención en la fuente. Se descuenta en la notaría al momento de la escritura y se la giran a la DIAN a nombre del vendedor. No es un impuesto definitivo: es un anticipo que se cruza en la declaración de renta del año siguiente.
Ganancia ocasional. Si el vendedor tuvo el inmueble dos años o más, la utilidad se liquida al 15 por ciento. Si lo tuvo menos de dos años, la utilidad se trata como renta ordinaria, que suele ser más costosa. Por eso la fecha de adquisición que aparece en el certificado de tradición no es un dato menor: define la tarifa.
A eso se suman los paz y salvos. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y el vendedor debe llegar a la firma con el año al día. Una deuda de predial detiene la escritura el mismo día de la cita.
¿En qué momento del cierre se paga cada cosa?
Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. La secuencia de pagos es esta:
- Días 1 a 5. Firma de la promesa de compraventa y entrega de arras. Aquí se define por escrito quién paga qué. No lo deje para después.
- Días 5 a 20. Estudio de títulos, certificado de tradición y libertad, verificación del uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio. Estos costos los asume quien los contrate, normalmente el comprador.
- Días 20 a 35. Liquidación previa de la notaría, consecución de paz y salvos, aprobación definitiva del crédito si lo hay.
- Día de la firma. Se pagan los derechos notariales, se descuenta la retención al vendedor y se entrega el saldo del precio.
- Días siguientes. Impuesto de registro, radicación en Instrumentos Públicos y salida del nuevo certificado.
Errores que salen caros
Declarar en la escritura menos de lo que se pagó. Reduce la notaría y el registro hoy, y le multiplica la ganancia ocasional el día que usted venda, porque su costo fiscal quedó bajo. Además es un riesgo frente a la DIAN para ambas partes.
No pactar el reparto en la promesa. Si la promesa dice solo "los gastos se reparten según la ley", va a discutir el día de la firma con el saldo ya girado.
Presupuestar solo el precio. El comprador que llega justo al precio no alcanza a registrar. Sin registro, no hay propiedad.
Firmar sin certificado de tradición reciente. Pídalo días antes de la firma, no meses. Un embargo se inscribe en cuestión de días.
Olvidar el uso del suelo. En lotes y fincas de Guatapé y El Peñol, el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Eso no es un gasto notarial, pero es lo que decide si la compra tiene sentido.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos notariales en una compraventa, el comprador o el vendedor?
Los derechos notariales de la escritura se reparten mitad y mitad entre comprador y vendedor, salvo que las partes pacten otra cosa en la promesa de compraventa. Por fuera de la notaría, el comprador asume el impuesto de registro y los derechos de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y el vendedor asume la retención en la fuente sobre el precio de venta.
¿Sobre qué valor se calculan los derechos notariales?
Sobre el valor del acto declarado en la escritura pública, es decir el precio de venta que quede escrito. No se calculan sobre el avalúo catastral ni sobre el avalúo comercial. Declarar un valor inferior al real baja el costo notarial hoy, pero eleva la ganancia ocasional que el comprador pagará cuando vuelva a vender, porque su costo fiscal queda registrado más bajo.
¿Cuánto debo reservar además del precio del inmueble?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre 8 y 10 por ciento adicional al precio. Sobre una casa campestre en Guatapé o El Peñol de valor típico cercano a $990 millones, eso significa reservar entre $79 y $99 millones para notaría, impuesto de registro, derechos de registro, estudio de títulos y costos del crédito si aplica.
¿Qué impuesto paga el vendedor al vender un inmueble?
El vendedor paga ganancia ocasional al 15 por ciento sobre la utilidad cuando tuvo el inmueble dos años o más. Si lo tuvo menos de dos años, la utilidad se trata como renta ordinaria. Adicionalmente, en la notaría se le descuenta una retención en la fuente que funciona como anticipo y se cruza en la declaración de renta del año siguiente.
¿La escritura firmada ya me hace propietario?
No. La escritura pública es el título, pero la propiedad se adquiere con el registro. Debe pagar el impuesto de registro y los derechos de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, radicar la escritura y esperar a que salga el nuevo certificado de tradición y libertad con su nombre como propietario inscrito. Ese certificado es la prueba de la compra.
¿Cuánto tiempo pasa entre el acuerdo y la firma de la escritura?
Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese periodo se firma la promesa de compraventa, se hace el estudio de títulos, se consigue el certificado de tradición y libertad, se verifican los paz y salvos de predial y valorización, y se aprueba el crédito hipotecario cuando lo hay.
