En una compraventa de vivienda en Colombia, los gastos notariales de la escritura se reparten mitad y mitad entre comprador y vendedor. El comprador asume además el registro y el impuesto de beneficencia; el vendedor asume la retención en la fuente sobre el precio. En total, el comprador debe presupuestar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio.
¿Qué gastos hay en un cierre y quién paga cada uno?
La regla práctica que se aplica en las notarías del Oriente Antioqueño es sencilla, y conviene dejarla escrita en la promesa de compraventa para que nadie discuta el día de la firma:
Se pagan por mitades entre las dos partes:
- Los derechos notariales sobre el valor de la escritura (la tarifa la fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro y es igual en todas las notarías del país).
- El IVA sobre esos derechos notariales.
- El aporte especial y el aporte a la Superintendencia que se liquidan sobre la misma base.
Los paga el comprador:
- El impuesto de registro ante la Gobernación de Antioquia.
- Los derechos de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- Las copias de la escritura y las autenticaciones.
- Si hay crédito: el estudio de títulos del banco, el avalúo, y la escritura y el registro de la hipoteca, que se liquidan aparte de la compraventa.
Los paga el vendedor:
- La retención en la fuente que la notaría descuenta del precio y consigna a la DIAN.
- El paz y salvo de predial y de valorización, y el certificado de que no debe administración si el inmueble está en copropiedad.
- La cancelación de la hipoteca anterior, si el inmueble está gravado.
Todo esto es supletivo: si comprador y vendedor pactan otra cosa por escrito, manda lo pactado. Lo que no se puede pactar es quién responde ante la DIAN por la retención, porque esa es una obligación del vendedor por ley.
¿Cómo se calculan los gastos notariales paso a paso?
El cálculo parte siempre del valor que quedará escriturado, no del avalúo catastral ni de lo que valga el inmueble en el mercado.
- Defina la base. Es el precio de venta que aparecerá en la escritura pública. Escriturar por menos del precio real es un riesgo fiscal para ambos y encarece la ganancia ocasional del siguiente vendedor.
- Liquide los derechos notariales sobre esa base, según la tabla vigente del año. Sume el IVA y los aportes de ley. Ese subtotal se divide entre dos.
- Sume el impuesto de registro departamental sobre el mismo valor.
- Sume los derechos de registro en la Oficina de Instrumentos Públicos.
- Agregue lo fijo: copias de la escritura, autenticaciones, certificado de tradición y libertad actualizado.
- Si hay crédito, duplique el ejercicio para la escritura de hipoteca, que tiene su propia liquidación notarial y su propio registro.
Antes de firmar, pida a la notaría la liquidación por escrito. La entregan con el proyecto de escritura y ahí aparece, renglón por renglón, quién paga qué. Revísela contra lo que quedó en la promesa.
¿Cuánto debo tener aparte del precio del inmueble?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ahí caben la mitad de la notaría, el registro, el impuesto de beneficencia, los gastos del crédito si lo hay, y el margen para trámites que aparecen sobre la marcha (una cancelación de hipoteca pendiente, una escritura aclaratoria, un levantamiento topográfico).
Aterrizado a la zona: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $266 millones, con un valor típico cercano a $399 millones. Una casa campestre parte de unos $450 millones y el valor típico ronda $990 millones. Sobre esos precios, el porcentaje de cierre se traduce en cifras que conviene tener líquidas y no comprometidas en la cuota inicial.
En fincas y lotes el ejercicio es el mismo pero con más renglones: en Guatapé y El Peñol una finca arranca alrededor de $550 millones y el valor típico ronda $1,6 mil millones, y un lote parte de unos $409 millones con valor típico cercano a $1 mil millones. En predios rurales suele aparecer costo adicional por levantamiento, deslinde o corrección de linderos, y eso no lo cobra la notaría.
¿Y la retención en la fuente del vendedor cómo funciona?
La notaría no le pregunta al vendedor si quiere pagarla: la descuenta del precio en el momento del pago y la consigna a nombre de él. Por eso el vendedor no recibe el 100 por ciento del valor escriturado el día de la firma.
Esa retención es un anticipo, no el impuesto final. El impuesto definitivo se liquida en la declaración de renta del año siguiente: si el inmueble se tuvo dos años o más, la utilidad se grava como ganancia ocasional al 15 por ciento. Si la retención descontada fue mayor que el impuesto que resulta, la diferencia se recupera en la declaración.
Un dato que muchos vendedores olvidan: para calcular la utilidad se resta del precio de venta el costo fiscal, y ahí entran las mejoras y construcciones que se puedan soportar con facturas. Guarde los soportes de obra desde el día uno.
¿En qué momento del proceso se pagan estos gastos?
Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y los pagos se distribuyen así:
- Al firmar la promesa: el estudio de títulos y el certificado de tradición y libertad. Solicite el certificado con el número de matrícula inmobiliaria: ahí ve el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Días antes de la escritura: la liquidación notarial. Casi todas las notarías exigen el pago completo antes de autorizar la firma.
- El mismo día o inmediatamente después: el impuesto de registro departamental y los derechos de registro, porque sin ellos la escritura no entra a la Oficina de Instrumentos Públicos.
- Después del registro: pida el certificado de tradición y libertad nuevo. Solo cuando su nombre aparece ahí como propietario inscrito, la compra está completa. La escritura firmada, por sí sola, no lo hace dueño.
¿Qué costos aparecen después de la escritura y nadie menciona?
Cerrar no es el último gasto. Cuente con estos:
- Impuesto predial del año siguiente: va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio. En predios rurales grandes esa diferencia entre 0,3 y 1,2 pesa.
- Cambio de titular en el acueducto, la energía y, si aplica, en la administración de la parcelación o condominio.
- Actualización catastral si el predio tenía construcciones no reportadas. Aparecerán en el predial siguiente.
- Verificación de uso del suelo antes de proyectar cualquier obra: lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Ese trámite es en la Secretaría de Planeación, no en la notaría.
¿Hay forma de bajar la cuenta legalmente?
Poco, y conviene decirlo sin rodeos. Las tarifas notariales y de registro son las mismas en todo el país y no se negocian con la notaría. Lo que sí está en sus manos:
- Negociar el reparto en la promesa. En mercados donde el vendedor tiene prisa, es común pactar que asuma un porcentaje mayor de los gastos notariales. Debe quedar escrito.
- Llegar con los documentos completos. Cada escritura aclaratoria, cada corrección de linderos y cada cancelación de hipoteca que se resuelve sobre la marcha es una liquidación notarial adicional.
- No escriturar por debajo del precio real. Ahorra hoy y le cuesta caro cuando venda, porque su costo fiscal queda bajo y la ganancia ocasional se calcula sobre una utilidad inflada.
- Ordenar el orden de firmas si hay crédito: cancelación de la hipoteca anterior, compraventa e hipoteca nueva en el mismo turno notarial evitan pagar dos veces trámites y desplazamientos.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos notariales se pueden pactar distinto a mitad y mitad?
Sí. La división por mitades es la regla supletiva, es decir, la que aplica cuando las partes no dicen nada. Comprador y vendedor pueden acordar otro reparto siempre que quede escrito en la promesa de compraventa. Lo que no se puede trasladar por acuerdo privado es la retención en la fuente, que por ley corresponde al vendedor ante la DIAN.
¿Cuánto debo presupuestar además del precio del inmueble?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Eso cubre la mitad de la notaría, el impuesto de registro, los derechos de registro, las copias de escritura y, si hay crédito, el estudio de títulos, el avalúo y la escritura e inscripción de la hipoteca.
¿Sobre qué valor se liquidan los gastos notariales?
Sobre el valor que quedará escriturado, no sobre el avalúo catastral ni sobre el precio comercial estimado. Por eso escriturar por debajo del precio real reduce la cuenta de hoy, pero deja un costo fiscal bajo que encarece la ganancia ocasional cuando usted venda el inmueble más adelante.
¿Cuánto se demora todo el proceso hasta que quedo como propietario?
Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. La escritura firmada no lo hace dueño: solo cuando la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos inscribe el acto y su nombre aparece en el certificado de tradición y libertad como propietario inscrito, la compra está completa.
¿La retención que le descuentan al vendedor es el impuesto final?
No, es un anticipo. La notaría la descuenta del precio y la consigna a la DIAN. El impuesto definitivo se liquida en la declaración de renta: si el inmueble se tuvo dos años o más, la utilidad se grava como ganancia ocasional al 15 por ciento. Si la retención fue mayor, la diferencia se recupera en la declaración.
¿Qué gastos aparecen después de firmar la escritura?
El impuesto predial del año siguiente, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, el cambio de titular en servicios públicos y administración, y la actualización catastral si el predio tenía construcciones no reportadas. Verificar el uso del suelo ante Planeación es un trámite aparte de la notaría.
