La promesa de compraventa debe constar por escrito, con firmas autenticadas, e identificar sin ambigüedad a las partes, el inmueble con su matrícula inmobiliaria, el precio total, la forma de pago, la fecha y notaría exactas para firmar la escritura, y quién asume cada gasto. Si falta la fecha, la notaría o la determinación del bien, el negocio queda expuesto a nulidad.
¿Qué es exactamente la promesa y por qué no basta un acuerdo verbal?
La promesa es un contrato: obliga a las dos partes a firmar la escritura pública en una fecha y notaría determinadas. No transfiere la propiedad. La propiedad se transfiere con la escritura y su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Un acuerdo verbal, un chat o un correo con el precio acordado no le sirven para exigir el cumplimiento ante un juez. Si el vendedor se arrepiente porque apareció una oferta mejor, usted no tiene con qué obligarlo. Por eso el paso entre "cerramos el negocio" y "firmamos escritura", que normalmente toma entre 30 y 45 días, se documenta en la promesa.
¿Qué debe contener una promesa de compraventa para ser válida?
Estos son los elementos que no pueden faltar, y la razón de cada uno:
- Que conste por escrito. La promesa verbal de venta de inmueble no produce obligación alguna.
- Identificación completa de las partes. Nombre, cédula, estado civil y si hay sociedad conyugal vigente. El estado civil importa: si el inmueble es bien social, el cónyuge debe comparecer.
- Identificación del inmueble. Matrícula inmobiliaria, cédula catastral, dirección, área y linderos tal como aparecen en el certificado de tradición y libertad y en la escritura anterior. No basta con "la finca de la vereda tal".
- Precio total y forma de pago. Cuánto se entrega como arras o anticipo, cuánto al firmar escritura, cuánto con crédito hipotecario y en qué fechas.
- Fecha, hora y notaría exactas para la escritura. Este es el punto donde más promesas se caen. Debe decir "el día X a las Y en la Notaría Z del municipio W". No "dentro de los sesenta días siguientes".
- Fecha de entrega material del inmueble. Puede coincidir con la escritura o ser posterior. Dígalo.
- Cláusula de arras o de incumplimiento. Defina qué pasa si alguna parte no firma.
- Distribución de gastos. Notariales, de registro, beneficencia, retención en la fuente. Y déjelo claro: los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio.
- Estado de paz y salvo. Predial, valorización, administración y servicios al día a la fecha de entrega.
- Firmas autenticadas de ambas partes ante notario.
¿Cuáles son los errores que anulan el negocio?
No fijar fecha y notaría precisas. Una promesa que dice "se firmará escritura cuando el banco desembolse" no determina el momento del cumplimiento. Es el defecto más común y el más grave.
Describir mal el inmueble. Copiar el área del anuncio en lugar del certificado de tradición. Omitir la matrícula. Confundir el lote 3 con el lote 3A de la misma parcelación. Si el bien no queda determinado, no hay contrato.
Firmar sin el certificado de tradición y libertad en la mano. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Firmar una promesa y entregar arras sobre un predio embargado es dinero que va a costar mucho recuperar.
Que firme quien no es el dueño inscrito. El apoderado sin poder vigente y específico para vender, el heredero antes de la adjudicación, el cónyuge solo cuando el bien es social. Verifique quién aparece inscrito, no quién le está mostrando la propiedad.
No verificar el uso del suelo antes de firmar. El Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Si usted compró para construir y el POT no lo permite, la promesa ya lo obligó.
Entregar dinero sin decir qué es. Un anticipo no es lo mismo que unas arras. Si no lo especifica, la discusión sobre si se devuelve o se pierde termina en un juzgado.
Dejar por fuera los muebles, enseres o mejoras. En fincas y casas campestres esto genera peleas al momento de la entrega: la planta eléctrica, el tanque, los muebles de la sala, el equipo de la piscina. Haga inventario y anéxelo.
¿Arras de retracto o arras confirmatorias? La diferencia cuesta plata
Las arras de retracto le dan a cada parte la facultad de arrepentirse: el comprador pierde lo entregado, el vendedor devuelve el doble. El negocio se acaba ahí y nadie puede exigir la escritura.
Las arras confirmatorias, en cambio, son parte del precio y confirman el negocio. Si una parte incumple, la otra puede exigir judicialmente que se cumpla el contrato, no solo quedarse con el dinero.
Si usted quiere el inmueble y no una indemnización, no acepte arras de retracto. Y si el texto no dice nada, no lo deje al azar: escríbalo.
¿Qué revisar en el Oriente Antioqueño antes de firmar la promesa?
En Guatapé, El Peñol y los municipios vecinos hay tres puntos que aparecen una y otra vez:
Servidumbres y accesos. Muchas fincas y lotes llegan por vía de otro predio. Si la servidumbre no está constituida y registrada, usted compró un inmueble sin entrada garantizada. Pida que la promesa lo declare y que aparezca en el folio.
Agua. Fuente, concesión y acueducto veredal. Que la promesa diga con qué cuenta el predio y que el vendedor responde por esa declaración.
Cotas y zonas de protección del embalse. En predios ribereños, la afectación cambia lo que se puede construir. Se revisa antes de firmar, no después.
Y una nota sobre el corredor vial: la concesión de Devimed revierte el 31 de julio de 2026, luego se constituye el fideicomiso de financiación previsto para 2027 y la entrega a Invías para 2028. Las obras mayores no arrancarían antes de finales de 2027. Nada de esto es cláusula de una promesa, pero sí es contexto para no comprar sobre expectativas.
¿Cuánto dinero está en juego cuando una promesa sale mal?
Depende de lo que esté comprando. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $266 millones y el valor típico ronda $399 millones. Una casa campestre parte de unos $450 millones, con valor típico cercano a $990 millones. Una finca arranca alrededor de $550 millones y el típico se ubica en $1,6 mil millones. Un lote desde unos $409 millones, con valor típico de $1 mil millones.
Sobre esas cifras, unas arras del diez por ciento no son plata menor. Y a eso se suman los gastos de cierre, entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, que también se pactan en la promesa.
¿La promesa se registra o se autentica? El trámite paso a paso
- Acuerde precio y condiciones, y pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria.
- Revise el folio: propietario inscrito, hipotecas, embargos, afectaciones, falsa tradición.
- Consulte el uso del suelo en la oficina de planeación del municipio.
- Redacte la promesa con abogado. No use plantillas de internet sin revisión.
- Firme y autentique las firmas ante notario. La promesa no se registra en la Oficina de Registro, pero la autenticación le da fecha cierta y prueba de quién firmó.
- Entregue las arras con soporte bancario, nunca en efectivo sin recibo.
- Cumpla el calendario: entre 30 y 45 días hasta la escritura, incluyendo estudio de títulos, avalúo y desembolso si hay crédito.
¿Y si el vendedor no aparece el día de la escritura?
Con una promesa bien redactada, usted se presenta en la notaría en la fecha y hora pactadas, y solicita al notario que deje constancia de su comparecencia y de la ausencia de la otra parte. Ese documento es la prueba del incumplimiento.
Con esa constancia y la promesa autenticada puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato, o pedir la resolución con indemnización. Sin fecha y notaría precisas en el texto, no tiene cómo probar que el otro incumplió, porque no había día cierto que incumplir.
¿Qué le conviene al vendedor incluir?
El vendedor también se protege con la promesa. Conviene incluir: plazo perentorio para el desembolso del crédito del comprador, con consecuencia clara si no llega; declaración de que el comprador conoce el estado del inmueble y lo recibe así; fecha de entrega material posterior a la escritura si necesita mudarse; y quién asume la retención en la fuente y la ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más.
También conviene dejar constancia del estado del predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y de hasta qué fecha responde cada parte.
Preguntas frecuentes
¿La promesa de compraventa se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos?
No. La promesa no se inscribe en el folio de matrícula inmobiliaria; lo que se registra es la escritura pública de compraventa. Lo que sí se hace con la promesa es autenticar las firmas de ambas partes ante notario, para darle fecha cierta y prueba de quién la suscribió.
¿Qué pasa si la promesa no dice en qué notaría y qué día se firma la escritura?
Es el defecto más grave y el que con más frecuencia deja el negocio sin efecto. Sin fecha, hora y notaría determinadas no hay un momento cierto de cumplimiento, así que ninguna parte puede probar que la otra incumplió ni exigir judicialmente la firma de la escritura.
¿Cuánto tiempo pasa normalmente entre la promesa y la escritura?
Entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese lapso se hace el estudio de títulos, el avalúo si hay crédito, el desembolso bancario y la elaboración de la minuta en la notaría. La fecha que se pacte en la promesa debe ser realista frente a ese calendario.
¿Cuál es la diferencia entre arras de retracto y arras confirmatorias?
Con arras de retracto cualquiera de las partes puede arrepentirse: el comprador pierde lo entregado y el vendedor devuelve el doble, y ahí termina el negocio. Con arras confirmatorias el dinero es parte del precio y confirma el contrato, de modo que la parte cumplida puede exigir judicialmente que se firme la escritura.
¿Qué documento hay que tener en la mano antes de firmar una promesa?
El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. También conviene revisar el uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
¿Los gastos de cierre se pactan en la promesa?
Sí, y conviene hacerlo con detalle: gastos notariales, derechos de registro, beneficencia y retención en la fuente. Para el comprador estos gastos suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, así que dejar la distribución por escrito evita discusiones el día de la firma.
