Puntos clave
- La retención en la fuente es un mecanismo de recaudo anticipado: en lugar de esperar a que usted declare renta meses después de vender, el Estado cobra una parte del impuesto probable en el mismo momento de la transacción.
- Fuente: régimen general de retención en la fuente sobre enajenación de inmuebles, DIAN.
- En ese esquema, el comprador (no la notaría) puede actuar como agente retenedor y está facultado para retener hasta un 15% del valor bruto de la operación, un porcentaje sustancialmente más alto que el 1% de los residentes, precisamente porque la DIAN tiene menos mecanismos de control sobre un vendedor que no vive en el país.
- Si usted vende una finca por 500 millones de pesos como residente, la notaría retiene 5 millones de pesos (el 1%) y consigna ese valor a la DIAN; usted recibe el neto de 495 millones más el crédito de esos 5 millones en su declaración del año siguiente.
- Si tuvo el inmueble dos años o más, además de la retención debe calcular la ganancia ocasional del 15% sobre la utilidad neta, según la Ley 2277 de 2022; con menos de dos años, la utilidad tributa como renta ordinaria a las tarifas normales.
La retención en la fuente al vender un inmueble en Colombia es del 1% del precio de venta para vendedores residentes, descontado y consignado por la notaría el día de la firma. No es un impuesto adicional: es un anticipo del impuesto de renta que usted recupera al presentar su declaración, según las normas de la DIAN.
Qué es y para qué sirve
La retención en la fuente es un mecanismo de recaudo anticipado: en lugar de esperar a que usted declare renta meses después de vender, el Estado cobra una parte del impuesto probable en el mismo momento de la transacción. La notaría, actuando como agente retenedor, descuenta el porcentaje del precio de venta y lo consigna directamente a la DIAN antes de entregarle el neto a usted como vendedor.
Cuánto se retiene, según quién vende
| Situación del vendedor | Retención aplicable | Quién la calcula y consigna |
|---|---|---|
| Residente colombiano (persona natural) | 1% del precio de venta | La notaría, al momento de la escritura |
| No residente (extranjero o colombiano fuera del país) | Régimen de pagos al exterior; el comprador puede actuar como agente retenedor y retener hasta el 15% del valor bruto | El comprador, según la operación y el tratado aplicable |
| Venta bajo un Convenio de Doble Tributación (DTA) | Puede modificarse la tarifa según el tratado entre Colombia y el país de residencia | Depende del convenio específico; requiere asesoría |
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- Retención en la fuente1% hasta 10.000 UVT y 2,5% sobre el exceso
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- Impuesto de timbreSolo si la escritura supera $1.047.480.000 COP; en la notaría se negocia quién lo asume y no se resta aquí
La comisión es la que tú acuerdes con tu inmobiliaria, no una tarifa fija.
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Fuente: régimen general de retención en la fuente sobre enajenación de inmuebles, DIAN. La tarifa exacta para no residentes depende del tipo de operación y de si existe un Convenio de Doble Tributación vigente con el país de residencia del vendedor.
Por qué la retención es distinta para no residentes
Cuando el vendedor no es residente fiscal en Colombia, la venta se trata bajo el régimen de pagos al exterior. En ese esquema, el comprador (no la notaría) puede actuar como agente retenedor y está facultado para retener hasta un 15% del valor bruto de la operación, un porcentaje sustancialmente más alto que el 1% de los residentes, precisamente porque la DIAN tiene menos mecanismos de control sobre un vendedor que no vive en el país.
Esa retención mayor tampoco es un impuesto definitivo: sigue siendo un anticipo recuperable.
Cómo se calcula en la práctica
El cálculo parte del precio de venta que consta en la escritura pública, no de un avalúo aparte. Si usted vende una finca por 500 millones de pesos como residente, la notaría retiene 5 millones de pesos (el 1%) y consigna ese valor a la DIAN; usted recibe el neto de 495 millones más el crédito de esos 5 millones en su declaración del año siguiente. Para un no residente en el régimen de pagos al exterior, sobre el mismo valor el comprador podría retener hasta 75 millones de pesos (el 15% máximo), aunque el valor efectivo depende de la operación y de si aplica un tratado.
Preguntas adyacentes que también debe resolver
La retención rara vez es el único tema tributario de una venta. Si tuvo el inmueble dos años o más, además de la retención debe calcular la ganancia ocasional del 15% sobre la utilidad neta, según la Ley 2277 de 2022; con menos de dos años, la utilidad tributa como renta ordinaria a las tarifas normales. Ambos conceptos, retención y ganancia ocasional, se liquidan juntos en su declaración anual, y uno se acredita contra el otro.
Errores comunes al manejar la retención
El primer error es pensar que la retención es un impuesto adicional que se paga aparte de la ganancia ocasional: no lo es, es un anticipo del mismo impuesto. El segundo es no reclamar la devolución cuando la retención supera el impuesto real debido, sobre todo en ventas con utilidad pequeña o pérdida.
Impuestos relacionados que debe tener en cuenta
Aparte de la retención, la venta de un inmueble en Colombia no genera IVA cuando se trata de un inmueble usado; el 19% de IVA solo aplica sobre la comisión inmobiliaria si trabaja con una agencia.
Cómo se declara y se reclama la devolución si aplica
La retención practicada por la notaría, o por el comprador en el régimen de pagos al exterior, se refleja como un certificado de retención que usted debe conservar. Al presentar su declaración de renta del año en que vendió, ese valor retenido se incluye como un anticipo ya pagado, y se compara contra el impuesto total que efectivamente le corresponde, sumando ganancia ocasional y cualquier otro concepto aplicable.
Si el total retenido supera el impuesto que finalmente debe, el saldo a favor se puede solicitar en devolución ante la DIAN, o compensar contra otras obligaciones tributarias pendientes. Este trámite de devolución tiene sus propios tiempos y requisitos, así que conviene presentar la declaración con la asesoría de un contador que conozca el procedimiento vigente.
Documentos que debe conservar
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Certificado de retención de la notaría | Prueba el monto retenido y consignado a la DIAN |
| Escritura pública de venta | Establece el precio de venta base para el cálculo |
| Soportes del costo fiscal (compra original, mejoras) | Permiten calcular la utilidad real y sustentar cualquier devolución |
| Declaración de renta del año de la venta | Documento donde se concilia la retención contra el impuesto final |
Guarde estos documentos por el tiempo que exige la ley para efectos de una eventual revisión de la DIAN, generalmente varios años después de presentada la declaración.
Qué pasa si usted es extranjero sin declaración previa en Colombia
Muchos vendedores extranjeros nunca han presentado una declaración de renta en Colombia antes de vender su única propiedad en el país. Esto no los exime de declarar la venta: si hubo retención mayor a la debida, o si necesita sustentar su costo fiscal, probablemente deba presentar una declaración de renta como no residente correspondiente al año de la venta.
Cómo interactúa la retención con la comisión inmobiliaria
Si vendió con ayuda de una inmobiliaria, la comisión pactada sí genera IVA del 19%, a diferencia de la venta del inmueble en sí, que no lo genera al tratarse de un bien usado. Ese IVA sobre la comisión es independiente de la retención en la fuente sobre el precio de venta del inmueble.
Cómo se relaciona con el precio que usted negocia
Al negociar el precio de venta, tenga presente que el precio bruto acordado es la base sobre la que se calcula la retención, no el neto que usted espera recibir. Es un error común fijar mentalmente un precio “de bolsillo” y olvidar que de ese número saldrán la retención, la comisión si aplica, y cualquier otro costo de cierre antes de que el dinero llegue a su cuenta. Si además está vendiendo una propiedad heredada, la retención se calcula igual sobre el precio de venta, pero el costo fiscal para determinar la utilidad puede requerir el avalúo o la declaración de sucesión, así que revise la guía de propiedad heredada antes de vender. Revise el desglose completo de impuestos por vender y el resumen de cuánto cuesta vender una propiedad para tener el panorama financiero completo antes de fijar su precio neto esperado. Revise la guía de comisión inmobiliaria para entender cómo se descompone ese costo dentro del total de la operación.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.181,74 COP del 14 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la retención en la fuente, el comprador o el vendedor?
La retención se descuenta del precio que recibe el vendedor; es el vendedor quien la asume económicamente, aunque la notaría o el comprador, según el caso, sea quien la calcule y la consigne ante la DIAN.
¿La retención del 1% se pierde si no debo tanto impuesto?
No. Es un anticipo recuperable. Si al declarar renta su impuesto real es menor que lo retenido, tiene derecho a que le devuelvan o compensen la diferencia.
¿Por qué a los no residentes les retienen hasta el 15% y no el 1%?
Porque la DIAN tiene menos mecanismos de control sobre contribuyentes que no viven en Colombia, así que el régimen de pagos al exterior exige una retención mayor como garantía, aunque siga siendo un anticipo recuperable.
El siguiente paso
Antes de fijar su precio de venta, calcule cuánto neto recibirá después de la retención y los demás costos de cierre. Pida un análisis de mercado gratuito, sin compromiso, y revise la guía completa de costos de vender.
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Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.