La retención en la fuente al vender un inmueble en Colombia es del 1% del precio de venta para vendedores residentes, descontado y consignado por la notaría el día de la firma. No es un impuesto adicional: es un anticipo del impuesto de renta que usted recupera al presentar su declaración, según las normas de la DIAN.

Qué es y para qué sirve

La retención en la fuente es un mecanismo de recaudo anticipado: en lugar de esperar a que usted declare renta meses después de vender, el Estado cobra una parte del impuesto probable en el mismo momento de la transacción. La notaría, actuando como agente retenedor, descuenta el porcentaje del precio de venta y lo consigna directamente a la DIAN antes de entregarle el neto a usted como vendedor.

Este valor no se pierde: es un anticipo que se acredita en su declaración de renta del año en que vendió. Si al calcular su impuesto real (incluida la ganancia ocasional si aplica) el valor retenido resulta mayor que lo que efectivamente debía, la diferencia se le devuelve o se compensa contra otras obligaciones tributarias.

Cuánto se retiene, según quién vende

Situación del vendedor	Retención aplicable	Quién la calcula y consigna
Residente colombiano (persona natural)	1% del precio de venta	La notaría, al momento de la escritura
No residente (extranjero o colombiano fuera del país)	Régimen de pagos al exterior; el comprador puede actuar como agente retenedor y retener hasta el 15% del valor bruto	El comprador, según la operación y el tratado aplicable
Venta bajo un Convenio de Doble Tributación (DTA)	Puede modificarse la tarifa según el tratado entre Colombia y el país de residencia	Depende del convenio específico; requiere asesoría

Fuente: régimen general de retención en la fuente sobre enajenación de inmuebles, DIAN. La tarifa exacta para no residentes depende del tipo de operación y de si existe un Convenio de Doble Tributación vigente con el país de residencia del vendedor.

Por qué la retención es distinta para no residentes

Cuando el vendedor no es residente fiscal en Colombia, la venta se trata bajo el régimen de pagos al exterior. En ese esquema, el comprador (no la notaría) puede actuar como agente retenedor y está facultado para retener hasta un 15% del valor bruto de la operación, un porcentaje sustancialmente más alto que el 1% de los residentes, precisamente porque la DIAN tiene menos mecanismos de control sobre un vendedor que no vive en el país.

Esa retención mayor tampoco es un impuesto definitivo: sigue siendo un anticipo recuperable. El vendedor no residente debe presentar su propia declaración de renta en Colombia (o gestionar la devolución según el procedimiento aplicable) para que el exceso retenido, si lo hay, le sea devuelto. Si existe un Convenio de Doble Tributación entre Colombia y el país donde reside el vendedor, ese tratado puede modificar la tarifa aplicable, así que conviene revisarlo con un asesor tributario antes de cerrar la venta.

Cómo se calcula en la práctica

El cálculo parte del precio de venta que consta en la escritura pública, no de un avalúo aparte. Si usted vende una finca por 500 millones de pesos como residente, la notaría retiene 5 millones de pesos (el 1%) y consigna ese valor a la DIAN; usted recibe el neto de 495 millones más el crédito de esos 5 millones en su declaración del año siguiente. Para un no residente en el régimen de pagos al exterior, sobre el mismo valor el comprador podría retener hasta 75 millones de pesos (el 15% máximo), aunque el valor efectivo depende de la operación y de si aplica un tratado.

Es importante notar que la retención se calcula sobre el precio bruto de venta, no sobre la utilidad. Por eso puede ser mayor o menor que el impuesto que finalmente le corresponde pagar: si su ganancia real fue pequeña, o si tuvo pérdidas deducibles, es posible que la retención supere el impuesto debido, y en ese caso tiene derecho a la devolución del excedente.

Preguntas adyacentes que también debe resolver

La retención rara vez es el único tema tributario de una venta. Si tuvo el inmueble dos años o más, además de la retención debe calcular la ganancia ocasional del 15% sobre la utilidad neta, según la Ley 2277 de 2022; con menos de dos años, la utilidad tributa como renta ordinaria a las tarifas normales. Ambos conceptos, retención y ganancia ocasional, se liquidan juntos en su declaración anual, y uno se acredita contra el otro.

Si además está vendiendo una propiedad heredada, la retención se calcula igual sobre el precio de venta, pero el costo fiscal para determinar la utilidad puede requerir el avalúo o la declaración de sucesión, así que revise la guía de propiedad heredada antes de vender.

Errores comunes al manejar la retención

El primer error es pensar que la retención es un impuesto adicional que se paga aparte de la ganancia ocasional: no lo es, es un anticipo del mismo impuesto. El segundo es no reclamar la devolución cuando la retención supera el impuesto real debido, sobre todo en ventas con utilidad pequeña o pérdida. El tercero, frecuente entre no residentes, es no verificar si existe un Convenio de Doble Tributación vigente que pueda reducir la tarifa del 15% aplicable en pagos al exterior. El cuarto es no coordinar con un contador antes de la firma, cuando ya es tarde para planificar la operación de forma más eficiente.

Impuestos relacionados que debe tener en cuenta

Aparte de la retención, la venta de un inmueble en Colombia no genera IVA cuando se trata de un inmueble usado; el 19% de IVA solo aplica sobre la comisión inmobiliaria si trabaja con una agencia. Revise el desglose completo de impuestos por vender y el resumen de cuánto cuesta vender una propiedad para tener el panorama financiero completo antes de fijar su precio neto esperado.

Cómo se declara y se reclama la devolución si aplica

La retención practicada por la notaría, o por el comprador en el régimen de pagos al exterior, se refleja como un certificado de retención que usted debe conservar. Al presentar su declaración de renta del año en que vendió, ese valor retenido se incluye como un anticipo ya pagado, y se compara contra el impuesto total que efectivamente le corresponde, sumando ganancia ocasional y cualquier otro concepto aplicable.

Si el total retenido supera el impuesto que finalmente debe, el saldo a favor se puede solicitar en devolución ante la DIAN, o compensar contra otras obligaciones tributarias pendientes. Este trámite de devolución tiene sus propios tiempos y requisitos, así que conviene presentar la declaración con la asesoría de un contador que conozca el procedimiento vigente.

Documentos que debe conservar

Documento	Para qué sirve
Certificado de retención de la notaría	Prueba el monto retenido y consignado a la DIAN
Escritura pública de venta	Establece el precio de venta base para el cálculo
Soportes del costo fiscal (compra original, mejoras)	Permiten calcular la utilidad real y sustentar cualquier devolución
Declaración de renta del año de la venta	Documento donde se concilia la retención contra el impuesto final

Guarde estos documentos por el tiempo que exige la ley para efectos de una eventual revisión de la DIAN, generalmente varios años después de presentada la declaración.

Qué pasa si usted es extranjero sin declaración previa en Colombia

Muchos vendedores extranjeros nunca han presentado una declaración de renta en Colombia antes de vender su única propiedad en el país. Esto no los exime de declarar la venta: si hubo retención mayor a la debida, o si necesita sustentar su costo fiscal, probablemente deba presentar una declaración de renta como no residente correspondiente al año de la venta. Un contador especializado en no residentes puede orientarlo sobre el procedimiento específico, que puede diferir del de un contribuyente residente habitual.

Cómo interactúa la retención con la comisión inmobiliaria

Si vendió con ayuda de una inmobiliaria, la comisión pactada sí genera IVA del 19%, a diferencia de la venta del inmueble en sí, que no lo genera al tratarse de un bien usado. Ese IVA sobre la comisión es independiente de la retención en la fuente sobre el precio de venta del inmueble. Revise la guía de comisión inmobiliaria para entender cómo se descompone ese costo dentro del total de la operación.

Cómo se relaciona con el precio que usted negocia

Al negociar el precio de venta, tenga presente que el precio bruto acordado es la base sobre la que se calcula la retención, no el neto que usted espera recibir. Es un error común fijar mentalmente un precio “de bolsillo” y olvidar que de ese número saldrán la retención, la comisión si aplica, y cualquier otro costo de cierre antes de que el dinero llegue a su cuenta.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la retención en la fuente, el comprador o el vendedor?

La retención se descuenta del precio que recibe el vendedor; es el vendedor quien la asume económicamente, aunque la notaría o el comprador, según el caso, sea quien la calcule y la consigne ante la DIAN.

¿La retención del 1% se pierde si no debo tanto impuesto?

No. Es un anticipo recuperable. Si al declarar renta su impuesto real es menor que lo retenido, tiene derecho a que le devuelvan o compensen la diferencia.

¿Por qué a los no residentes les retienen hasta el 15% y no el 1%?

Porque la DIAN tiene menos mecanismos de control sobre contribuyentes que no viven en Colombia, así que el régimen de pagos al exterior exige una retención mayor como garantía, aunque siga siendo un anticipo recuperable.

¿Un Convenio de Doble Tributación puede bajar la retención?

Sí, si Colombia tiene un tratado vigente con el país de residencia del vendedor, ese convenio puede modificar la tarifa aplicable. Revíselo con un asesor tributario antes de la venta.

¿La retención se calcula sobre el precio de venta o sobre la utilidad?

Sobre el precio de venta bruto que consta en la escritura, no sobre la utilidad. Por eso puede resultar mayor o menor que el impuesto real que finalmente debe pagar.

¿Debo hacer algo especial si el inmueble viene de una herencia?

La retención se calcula igual sobre el precio de venta, pero el costo fiscal para la utilidad puede requerir documentos adicionales de la sucesión. Consulte con un contador su caso específico.

¿Puedo evitar la retención de alguna forma legal?

No se evita; es un requisito de la ley. Lo que sí puede optimizar, con ayuda de un contador, es su planificación tributaria general para minimizar el impuesto final, dentro del marco legal.

El siguiente paso

Antes de fijar su precio de venta, calcule cuánto neto recibirá después de la retención y los demás costos de cierre. Pida un análisis de mercado gratuito, sin compromiso, y revise la guía completa de costos de vender.