La retención en la fuente por venta de inmueble no es un impuesto adicional: es un anticipo del impuesto que usted va a liquidar en la declaración de renta. La notaría la recauda en el momento de la escritura y usted la resta después. Si retuvieron de más, la diferencia se le devuelve o se le cruza contra otros saldos.
Esa es la confusión más costosa que vemos en la mesa de la notaría: el vendedor cree que perdió esa plata y sale del negocio con una idea equivocada de lo que realmente le quedó. Aquí explicamos cómo se conecta la retención con la ganancia ocasional, cuándo sobra y cómo se recupera.
¿Por qué la notaría me retiene si todavía no sé cuánto debo?
Porque el Estado no espera a que usted declare. La escritura de compraventa es un hecho visible y trazable, y la notaría actúa como agente de retención en ese mismo acto. Le entregan un comprobante con el valor retenido y su NIT o cédula asociada.
El punto clave: esa retención se calcula sobre el valor de la venta, no sobre su utilidad. Y usted no tributa sobre el valor de la venta, tributa sobre la diferencia entre lo que recibió y el costo fiscal del inmueble. Por eso es tan frecuente que lo retenido sea mayor que lo que finalmente debe.
¿Cómo se cruza la retención con la ganancia ocasional?
Si usted tuvo el inmueble dos años o más, la utilidad se liquida como ganancia ocasional al 15 por ciento. Si lo tuvo menos de dos años, la utilidad entra como renta ordinaria, con la tarifa que le corresponda según el resto de sus ingresos.
En cualquiera de los dos casos, el valor retenido en la notaría se descuenta del impuesto liquidado. La cuenta mental es sencilla:
- Precio de venta menos costo fiscal igual utilidad.
- Utilidad por 15 por ciento igual impuesto de ganancia ocasional (si tuvo el bien dos años o más).
- Impuesto menos retención practicada igual saldo a pagar o saldo a favor.
Cuando el paso 3 da negativo, usted tiene un saldo a favor. No es un regalo ni un error: es plata suya que adelantó.
¿Qué es el costo fiscal y por qué decide si le devuelven o no?
El costo fiscal es lo que el inmueble "vale" para efectos tributarios, y casi nunca es solo lo que usted pagó. Se le suman las mejoras y construcciones que pueda soportar con facturas, y existen mecanismos legales de ajuste del costo. Un costo fiscal bien documentado reduce la utilidad y, por lo tanto, el impuesto.
Aquí es donde se pierde dinero por descuido. El vendedor que remodeló la cocina, levantó un muro de contención o construyó una casa en un lote y no guardó una sola factura, termina declarando una utilidad más alta de la que realmente tuvo. En una casa campestre de la zona, donde el valor típico ronda $990 millones, la diferencia entre soportar mejoras y no soportarlas se mide en decenas de millones de impuesto.
Guarde: escritura de compra, facturas de construcción y remodelación con NIT del contratista, licencias de construcción, y el certificado de tradición y libertad histórico.
¿Qué documentos necesito para recuperar el saldo a favor?
Para que la retención se le acredite sin discusiones, tenga a la mano:
- El certificado de retención que expide la notaría, con el valor retenido y la identificación del vendedor.
- La escritura pública de venta y la de compra original.
- El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Facturas y contratos de las mejoras que va a sumar al costo fiscal.
- El paz y salvo de predial del municipio.
Sin el certificado de retención, la conversación con el contador se vuelve un rompecabezas. Pídalo el mismo día de la firma, no seis meses después.
¿Y si vendemos entre varios propietarios o el inmueble está en sucesión?
La retención se practica sobre el valor total de la venta, pero cada propietario responde por su cuota. Si el inmueble figura a nombre de dos personas al 50 por ciento, cada una declara la mitad de la utilidad y acredita la mitad de la retención. Que la plata haya caído en una sola cuenta no cambia quién es el titular fiscal.
En bienes que vienen de sucesión el costo fiscal suele ser el valor por el que se adjudicó el bien en la sucesión, no lo que pagó el causante hace treinta años. Ese detalle cambia por completo la cuenta y conviene revisarlo antes de firmar promesa, no después.
¿Cuándo conviene revisar todo esto?
Antes de la escritura, no en la escritura. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese es tiempo suficiente para reunir facturas, pedir la escritura de compra en la notaría de origen y sentarse una hora con un contador.
Si usted es vendedor y también va a comprar, tenga presente que del otro lado los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Planear las dos operaciones juntas evita sorpresas de caja.
Para el detalle de tarifas, exclusiones y el paso a paso completo del trámite, vea la guía completa.
Preguntas frecuentes
¿La retención en la fuente por venta de inmueble se devuelve?
Sí, cuando lo retenido supera el impuesto liquidado. La retención es un anticipo que usted descuenta en la declaración de renta. Si el impuesto de ganancia ocasional resulta menor al valor retenido en la notaría, queda un saldo a favor que se solicita en devolución o se cruza contra otros saldos con la administración tributaria.
¿A qué tarifa tributa la utilidad si tuve el inmueble más de dos años?
La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. Si lo tuvo menos de dos años, la utilidad no es ganancia ocasional: entra como renta ordinaria y tributa según la tarifa que corresponda al resto de sus ingresos del año.
¿Sobre qué valor se calcula la retención, sobre la venta o sobre la utilidad?
Sobre el valor de la venta consignado en la escritura, no sobre su utilidad. Por eso la retención frecuentemente supera el impuesto real: usted tributa únicamente sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble, mientras que la retención se practica sobre el precio completo.
¿Qué documento me deben entregar en la notaría al retenerme?
El certificado de retención, con el valor retenido, la fecha y la identificación del vendedor. Pídalo el mismo día de la firma. Sin ese soporte, su contador no puede acreditar la retención en la declaración de renta y usted pierde el derecho práctico a descontarla o a pedir el saldo a favor.
¿Las mejoras que le hice al inmueble reducen el impuesto?
Sí, si las puede soportar. Las construcciones y remoderaciones documentadas con facturas se suman al costo fiscal, lo que reduce la utilidad gravada y por lo tanto el impuesto. Guarde facturas con NIT del contratista, contratos y licencias de construcción desde el primer día de la obra.
¿Cómo funciona si el inmueble tiene dos o más propietarios?
La retención se practica sobre el valor total de la venta, pero cada propietario declara según su cuota. Si son dos titulares al 50 por ciento, cada uno reporta la mitad de la utilidad y acredita la mitad de la retención, sin importar en qué cuenta bancaria se recibió el dinero.
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