En una compraventa en Colombia, los derechos notariales se dividen mitad y mitad entre comprador y vendedor por costumbre, mientras el impuesto de registro y la inscripción en el Registro de Instrumentos Públicos los asume el comprador, y la retención en la fuente sobre el precio la soporta el vendedor. Todo se calcula sobre el valor escriturado.
¿Quién paga qué en la notaría, exactamente?
El reparto no es una ley rígida: es una costumbre comercial que se puede pactar distinto en la promesa de compraventa, y ahí es donde conviene dejarlo por escrito antes de firmar.
- Derechos notariales: se liquidan sobre el valor de la escritura y, salvo pacto en contrario, se dividen por partes iguales entre las dos partes.
- IVA sobre los derechos notariales: sigue la misma división que los derechos.
- Copias de la escritura y autenticaciones: las paga quien las pide. El comprador suele necesitar más copias que el vendedor, sobre todo si hay crédito.
- Impuesto de registro (departamental): comprador.
- Derechos de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: comprador.
- Retención en la fuente: la recauda la notaría al momento de la escritura y sale del dinero del vendedor.
- Paz y salvo de predial y de valorización: los consigue y los paga el vendedor, porque acreditan que entrega el inmueble sin deudas.
- Administración al día, si hay copropiedad: vendedor.
- Estudio de títulos y abogado propio: cada parte paga el suyo. Si hay banco, el estudio del banco lo asume el comprador dentro de los costos del crédito.
¿Cómo se calculan los gastos notariales?
Sobre el valor que quede escriturado, no sobre el valor comercial ni sobre el avalúo catastral. Esa es la regla que ordena todo lo demás: si la escritura dice un número, la notaría, la gobernación y la oficina de registro liquidan sobre ese número.
La secuencia real de cálculo es esta:
- Se define el valor de la escritura, que debe ser el precio realmente pagado.
- La notaría liquida los derechos notariales según una tarifa que se actualiza cada año y crece con el valor del acto.
- Se suma el IVA sobre esos derechos.
- Se liquida el impuesto de registro departamental, tarifa fijada por la Asamblea de Antioquia.
- Se liquidan los derechos de registro de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- Se descuenta la retención en la fuente del pago al vendedor.
- Se suman copias, autenticaciones y, si aplica, la cancelación de hipoteca del vendedor.
¿Cuánto debo tener aparte del precio de compra?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Esa cifra no es solo notaría y registro: incluye impuesto de registro, estudio de títulos, avalúo si hay crédito, gastos de la hipoteca y el colchón de imprevistos.
Con precios de la zona sirve para dimensionar. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones, y el valor típico ronda $510 millones. Una casa campestre parte de unos $450 millones con un valor típico cercano a $990 millones, y una finca desde unos $550 millones con valor típico alrededor de $1,6 mil millones. Sobre cualquiera de esos precios, aplique el rango del 8 al 10 por ciento y tendrá el orden de magnitud del efectivo adicional que necesita disponible el día de la firma, no en cuotas.
¿Por qué no conviene escriturar por menos del precio real?
Escriturar por debajo del precio pagado reduce hoy los derechos notariales y el impuesto de registro, y le crea al comprador un problema el día que venda: su costo fiscal queda artificialmente bajo y la ganancia ocasional se calcula sobre una utilidad inflada. La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más.
También hay un riesgo civil. Si el negocio se cae y hay que restituir, lo que la escritura reconoce como pagado es el número que quedó escrito. Ahorrar en la liquidación de hoy puede costar mucho más adelante.
¿En qué momento del proceso se pagan?
Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Dentro de esa ventana los pagos caen así:
- Al firmar la promesa: arras o primer contado, y los honorarios del abogado que redacta.
- Durante el estudio de títulos: certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Paz y salvos de predial, de valorización y de administración.
- El día de la escritura: derechos notariales, IVA, copias y retención en la fuente al vendedor.
- Después de la firma: impuesto de registro y derechos de registro, que se pagan al radicar la escritura en la Oficina de Registro. Hasta que ese boletín salga inscrito, usted no es propietario ante terceros.
¿Qué se paga aparte de la notaría y suele olvidarse?
El predial del año en curso hay que dejarlo claro en la promesa: el vendedor entrega a paz y salvo, y si la entrega es a mitad de año lo usual es prorratear. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio, así que en predios rurales grandes no es un renglón menor.
Súmele la cancelación de la hipoteca del vendedor si el inmueble está gravado, que es una escritura aparte con sus propios derechos. Súmele el levantamiento de patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar si aparece en el certificado. Y si el predio es rural, verifique el uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que determina si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola: descubrirlo después de firmar es el error más caro de todos, y no aparece en ninguna liquidación notarial.
¿Se puede negociar el reparto?
Sí, y se hace más de lo que la gente cree. En mercados donde el vendedor tiene la mano, el comprador termina asumiendo el 100 por ciento de los derechos notariales para hacer su oferta más atractiva. En negocios donde el inmueble lleva tiempo disponible, el vendedor a veces absorbe una parte del impuesto de registro para cerrar.
Lo que no se negocia es quién responde ante el Estado. La retención en la fuente es del vendedor porque es su ingreso el que se grava, aunque las partes acuerden que el comprador la compense en el precio. Deje cualquier acuerdo distinto al estándar escrito en la promesa, con el renglón nombrado y el porcentaje asignado. Un "los gastos se reparten según la costumbre" es la frase que más discusiones genera el día de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos notariales se dividen por ley entre comprador y vendedor?
No. La división mitad y mitad de los derechos notariales es una costumbre comercial, no una obligación legal. Las partes pueden pactar un reparto distinto, y ese pacto debe quedar escrito en la promesa de compraventa con el renglón nombrado y el porcentaje asignado a cada uno. Lo que sí es fijo es que la retención en la fuente sale del dinero del vendedor, porque grava su ingreso.
¿Sobre qué valor se liquidan los gastos notariales y de registro?
Sobre el valor que quede escriturado, no sobre el avalúo catastral ni sobre el valor comercial estimado. La notaría liquida los derechos notariales y el IVA sobre esa cifra, y la gobernación y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos hacen lo mismo con el impuesto de registro y los derechos de registro.
¿Cuánto dinero adicional al precio debo tener listo para cerrar?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ese porcentaje cubre impuesto de registro, derechos notariales, estudio de títulos, avalúo si hay crédito, gastos de hipoteca y un margen de imprevistos. Es dinero que se necesita disponible en el momento de la firma y del registro, no financiable en cuotas.
¿Cuánto tiempo pasa entre acordar el negocio y firmar la escritura?
Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese periodo se hace el estudio de títulos, se piden el certificado de tradición y libertad y los paz y salvos, se firma la promesa y se agenda la notaría. Si hay crédito hipotecario o cancelación de una hipoteca previa, conviene planear en el extremo alto del rango.
¿Qué pasa si escrituro por un valor menor al que realmente pagué?
Baja la liquidación notarial y el impuesto de registro hoy, pero el comprador queda con un costo fiscal artificialmente bajo. Cuando venda, la utilidad gravada será mayor y la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Además, si el negocio se deshace, lo que se restituye es el valor que aparece en la escritura.
¿Quién paga el impuesto predial del año en que se hace la venta?
El vendedor debe entregar el inmueble a paz y salvo de predial, y si la entrega ocurre a mitad de año lo usual es prorratear entre las partes. Deje el criterio escrito en la promesa. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, un renglón que pesa especialmente en predios rurales extensos.
