En una compraventa en Colombia los gastos notariales se reparten por costumbre así: los derechos de notaría se pagan mitad y mitad entre comprador y vendedor, la retención en la fuente la asume el vendedor, y el impuesto de registro más la beneficencia los paga el comprador. Todo se calcula sobre el valor que quede escriturado.
¿Quién paga qué exactamente en la notaría?
Vale la pena separar tres bolsas distintas, porque en la práctica se mezclan y ahí nacen las discusiones el día de la firma.
Derechos notariales. Son los honorarios que cobra la notaría por otorgar la escritura pública de compraventa. Se liquidan sobre el valor de la venta declarado en la escritura y la costumbre en Antioquia es dividirlos por partes iguales entre las dos partes. No es una norma que obligue: es un acuerdo que se puede pactar distinto en la promesa, y conviene dejarlo escrito allí.
Retención en la fuente. La recauda la notaría en el momento de la firma y la asume el vendedor. Es un anticipo del impuesto, no un impuesto adicional, y se descuenta en la declaración de renta del año siguiente.
Impuesto de registro y beneficencia. Se pagan en la gobernación y en la oficina de registro para inscribir la escritura, y por costumbre corren por cuenta del comprador. Sin este paso usted tiene una escritura firmada pero no es todavía el propietario inscrito.
¿Cómo se calcula cada rubro?
Todos los rubros se calculan sobre una misma base: el valor de la venta que quede escrito en la escritura. Por eso escriturar por debajo del precio real no ahorra dinero de verdad, solo traslada el problema.
Los derechos notariales se liquidan con una tarifa proporcional al valor, más el costo de las copias, la autenticación de firmas y los actos adicionales que se otorguen en la misma escritura (cancelación de hipoteca, constitución de nueva hipoteca, afectación a vivienda familiar). Cada acto adicional suma.
El impuesto de registro y la beneficencia se liquidan también sobre el valor escriturado, con tarifas fijadas por el departamento. La inscripción en la oficina de registro genera además sus propios derechos.
Cuando hay crédito hipotecario, el banco agrega su propia capa: estudio de títulos, avalúo, seguros y el otorgamiento de la escritura de hipoteca. Esos costos son del comprador.
¿Cuánto suma todo esto en la práctica?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio del inmueble. Esa cifra incluye notaría, registro, impuesto de registro, beneficencia y, cuando aplica, comisiones e intermediación bancaria.
Sobre precios reales de la zona la cuenta se ve así. Un apartamento en Guatapé o El Peñol se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones: sobre ese valor típico, el 8 al 10 por ciento son entre $40,8 y $51 millones que el comprador debe tener disponibles además del precio. Una casa campestre en la zona parte de alrededor de $450 millones con valor típico cercano a $990 millones, y una finca desde $550 millones con valor típico de $1,6 mil millones. Sobre una finca de ese valor típico, hablamos de entre $128 y $160 millones de cierre.
La conclusión práctica es sencilla: si usted tiene el presupuesto exacto para el precio y nada más, no tiene presupuesto para comprar.
¿Y qué paga el vendedor por su lado?
El vendedor asume su mitad de los derechos notariales, la retención en la fuente y la cancelación de cualquier hipoteca o gravamen que aparezca en el certificado de tradición y libertad. Si el inmueble tiene hipoteca vigente, el levantamiento se otorga en la misma escritura o en una previa, y ese acto tiene su propio costo.
Aparte de la notaría, el vendedor debe mirar el impuesto de ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. No se paga en la notaría, se declara en renta, pero se calcula sobre la utilidad de la venta y conviene tenerlo claro antes de fijar el precio.
También le corresponde al vendedor entregar el predial al día. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la notaría exige el paz y salvo del año en curso para poder otorgar la escritura.
¿En qué momento del proceso se paga cada cosa?
Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y los pagos se distribuyen a lo largo de esa ventana.
- Firma de la promesa de compraventa. Aquí no hay gastos notariales todavía, salvo que decidan autenticar firmas o elevarla a escritura pública. Es el documento donde se pacta quién paga qué. Si no lo dicen ahí, se aplicará la costumbre y no habrá con qué reclamar.
- Estudio de títulos. Se pide el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria, que muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Es el gasto más barato del proceso y el que evita los más caros.
- Liquidación en la notaría. Días antes de la firma la notaría entrega la liquidación con el detalle de derechos, retención, impuesto de registro y beneficencia. Pida ese documento y revíselo rubro por rubro antes de girar.
- Día de la firma. Se paga la liquidación completa y se otorga la escritura.
- Registro. Se lleva la escritura a la oficina de registro de instrumentos públicos. Solo cuando aparece inscrita en el certificado de tradición, usted es dueño.
¿Qué se puede negociar y qué no?
El reparto de los derechos notariales es negociable: mitad y mitad es costumbre, no ley. En negociaciones donde el vendedor tiene prisa, no es raro que asuma una porción mayor. En mercados donde el inmueble tiene varios interesados, el comprador termina absorbiendo más.
Lo que no se negocia es la base del cálculo. El valor escriturado debe ser el valor real de la operación. Escriturar por menos reduce hoy unos pesos en registro y le crea al comprador un problema mayor cuando venda: la ganancia ocasional se calculará contra un costo de adquisición artificialmente bajo, y al 15 por ciento eso cuesta bastante más de lo que se ahorró.
Tampoco se negocia el paz y salvo de predial ni el levantamiento de gravámenes. Son requisitos para otorgar, no favores entre partes.
Errores que salen caros el día de la firma
Llegar sin la liquidación revisada. Pida el detalle con antelación. Los actos adicionales que nadie mencionó (una cancelación de hipoteca, una afectación a vivienda familiar que hay que levantar) aparecen ahí y cambian la cifra.
No presupuestar el registro. Mucha gente separa plata para la notaría y olvida que el impuesto de registro y la inscripción son pagos aparte, posteriores a la firma.
Firmar la promesa sin la cláusula de gastos. Una línea que diga quién paga cada rubro evita una discusión en la ventanilla de la notaría con el dinero ya girado.
Dejar el registro para después. Entre la firma y la inscripción hay una ventana en la que el inmueble todavía figura a nombre del vendedor. Radique de inmediato.
Comprar sin certificado de tradición reciente. Un embargo inscrito la semana anterior no aparece en un certificado de hace dos meses.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos notariales se dividen siempre mitad y mitad?
Los derechos notariales se reparten por partes iguales entre comprador y vendedor por costumbre, no por obligación legal. Se puede pactar distinto en la promesa de compraventa. Lo que sí es habitual y separado: la retención en la fuente la asume el vendedor y el impuesto de registro más la beneficencia los paga el comprador.
¿Cuánto debo tener además del precio del inmueble?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Sobre un apartamento en Guatapé o El Peñol con valor típico de $510 millones, eso son entre $40,8 y $51 millones aparte del precio, para notaría, registro, impuesto de registro y beneficencia.
¿Sobre qué valor se calculan los gastos notariales?
Sobre el valor de la venta declarado en la escritura pública. Ese mismo valor sirve de base para los derechos notariales, la retención en la fuente, el impuesto de registro y la beneficencia. Escriturar por debajo del precio real le crea al comprador un problema futuro: cuando venda, la ganancia ocasional se liquidará al 15 por ciento contra ese costo de adquisición artificialmente bajo.
¿Cuánto tiempo pasa entre la promesa y la escritura?
Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En esa ventana se hace el estudio de títulos, se consiguen los paz y salvo, se liquida en la notaría y se firma. Si hay crédito hipotecario, el estudio y avalúo del banco corren dentro de ese mismo plazo.
¿Qué impuestos paga el vendedor que no se ven en la notaría?
La ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. No se paga en la ventanilla de la notaría sino en la declaración de renta, calculada sobre la utilidad de la venta. La retención en la fuente que sí recauda la notaría es un anticipo de ese impuesto.
¿Necesito el predial al día para escriturar?
Sí. La notaría exige el paz y salvo de predial del año en curso para otorgar la escritura, y le corresponde al vendedor. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, así que el monto cambia bastante entre Guatapé, El Peñol y otros municipios del Oriente.
