¿Quién paga los gastos de notaría: el comprador o el vendedor?

Por costumbre en Colombia, los gastos notariales de la escritura se dividen 50/50 entre comprador y vendedor, mientras que los gastos de registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos los paga el comprador solo, aunque ambos puntos son negociables y deben quedar explícitos en la promesa.

Por qué existe esta división y qué es costumbre, no ley

Ninguna norma obliga a dividir los gastos notariales 50/50; es una práctica de mercado tan extendida que funciona como estándar por defecto, pero sigue siendo negociable entre las partes. El registro, en cambio, se paga típicamente por el comprador solo porque es quien recibe directamente el beneficio de que su título quede protegido frente a terceros mediante la inscripción.

Gasto	Quién lo paga por costumbre	¿Es negociable?
Derechos notariales (escritura)	Mitad comprador, mitad vendedor	Sí, puede pactarse distinto en la promesa
Registro (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos)	Comprador	Sí, aunque cambiarlo es menos común
Impuesto de registro (departamental)	Comprador, en la mayoría de los casos	Sí, por costumbre local puede variar

Costumbre de mercado en transacciones inmobiliarias colombianas, no obligación legal fija. Confirme siempre lo pactado en su promesa específica.

Qué cubren realmente los "gastos notariales"

El rubro incluye los derechos por el otorgamiento de la escritura pública, las copias autenticadas necesarias para el comprador y para el registro, y otros trámites menores dentro de la misma notaría. No incluye la comisión inmobiliaria, que corre por cuenta del vendedor casi siempre, ni el impuesto de ganancia ocasional, que también es responsabilidad exclusiva del vendedor si aplica. Tampoco incluye el impuesto de registro departamental, que es un rubro aparte con su propia regla de quién lo asume, generalmente el comprador según la costumbre de cada departamento, aunque esto también puede confirmarse directamente con la notaría local antes del cierre de la operación.

Cuándo tiene sentido negociar una división distinta

Si el comprador está en una posición de mayor poder de negociación, por ejemplo en un mercado con poca demanda para ese tipo de predio específico, el vendedor puede verse presionado a asumir una porción mayor de los gastos notariales o incluso del registro para cerrar la venta. Lo importante es que cualquier desviación del 50/50 quede explícitamente escrita en la promesa, no asumida verbalmente, para evitar disputas en el momento de la firma de la escritura definitiva.

Cómo se relaciona esto con el costo total de vender

Los gastos notariales son solo un componente del costo total de vender una propiedad en Colombia, que también incluye la comisión inmobiliaria y, si aplica, la ganancia ocasional. Ver el desglose completo ayuda a entender qué porcentaje real representan los gastos notariales frente al resto de los costos de la operación.

Qué hacer si el comprador o su agente insiste en una división distinta

Si le proponen una división distinta al 50/50 estándar, no la rechace automáticamente: evalúela en el contexto completo de la negociación. A veces un comprador acepta un precio de venta ligeramente más alto a cambio de asumir un porcentaje mayor de los gastos notariales, lo que puede convenirle más al vendedor que insistir rígidamente en la costumbre del 50/50 si el resultado neto es mejor.

Cómo se compara esto con la retención en la fuente

A diferencia de los gastos notariales, que son costumbre negociable, la retención en la fuente sobre la venta tiene reglas más fijas sobre quién la asume y cómo se calcula, típicamente descontada directamente por la notaría al momento del cierre. Ver la guía de retención en la fuente al vender ayuda a distinguir qué parte del costo total de cerrar la venta es realmente negociable y cuál no lo es.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga los gastos de notaría: el comprador o el vendedor?

Por costumbre, se dividen 50/50 entre ambos, aunque esto es negociable y debe quedar explícito en la promesa.

¿Quién paga el registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos?

Típicamente el comprador solo, ya que es quien recibe el beneficio directo de la protección del título mediante la inscripción.

¿Esta división está fijada por ley?

No. Es una costumbre de mercado extendida, pero las partes pueden pactar una división distinta en la promesa.

¿Qué incluyen exactamente los gastos notariales?

Los derechos de otorgamiento de la escritura y las copias autenticadas necesarias, no la comisión inmobiliaria ni la ganancia ocasional.

¿Puedo negociar que el comprador asuma más del 50%?

Sí, especialmente si el vendedor tiene menor poder de negociación en un mercado específico, pero debe quedar por escrito en la promesa.

¿Los gastos notariales son el costo más grande de vender?

No, generalmente. La comisión inmobiliaria suele ser el rubro más grande del costo total de vender una propiedad.

¿Debo aceptar de inmediato si el comprador propone una división distinta?

Evalúelo en el contexto completo de la negociación; a veces conviene más aceptar a cambio de un mejor precio de venta que insistir rígidamente en el 50/50.

¿La retención en la fuente también es negociable como los gastos notariales?

No de la misma forma. Tiene reglas más fijas sobre quién la asume y cómo se calcula, a diferencia de la costumbre negociable de los gastos notariales.

El siguiente paso

Antes de firmar la promesa, confirme por escrito cómo se dividirán los gastos notariales y de registro entre ambas partes. Vea el desglose completo de costos de vender para entender el resto de la operación.

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