Si su casa está a nombre de dos personas, para vender necesita que ambos titulares firmen la escritura, con cédula vigente y capacidad legal. Si uno de los dos es su cónyuge o compañero permanente y la casa es de la sociedad conyugal, la firma del otro no es un formalismo: sin ella la venta no se perfecciona. Y si uno está fuera del país, se resuelve con poder especial consularizado o apostillado.
Esta es la situación que más demora cierres en Guatapé y El Peñol: el vendedor cree que el problema es reunir papeles y en realidad el problema es reunir personas. Aquí va el detalle, caso por caso.
¿Qué dice el certificado de tradición sobre quién debe firmar?
El punto de partida siempre es el mismo. Pida el certificado de tradición y libertad con el número de matrícula inmobiliaria del predio. Ese documento muestra el propietario o los propietarios inscritos, las hipotecas, los embargos y las afectaciones que pesen sobre el inmueble.
Lea con cuidado la anotación de adquisición. Ahí aparece si el bien está a nombre de una sola persona, de dos en porcentajes iguales, de dos en porcentajes distintos, o de una sucesión ilíquida. Quien no aparezca inscrito en el folio no puede vender, y quien sí aparezca tiene que comparecer.
Un detalle que confunde a muchos: el folio puede decir que la casa está solo a nombre de usted, y aun así requerir la firma de su cónyuge. La titularidad registral y el régimen de bienes son cosas distintas.
Casa a nombre de los dos: qué se necesita exactamente
Cuando el folio registra dos propietarios, cada uno vende su cuota. En la escritura ambos comparecen como vendedores, ambos firman ante notario y ambos presentan cédula original vigente.
Lo que debe alistar de cada titular:
- Cédula de ciudadanía original y vigente, o cédula de extranjería para no nacionales.
- Certificado de tradición y libertad reciente del predio.
- Paz y salvo de impuesto predial del municipio. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y basta un año pendiente para frenar la escrituración.
- Paz y salvo de administración, si el inmueble hace parte de una unidad o parcelación.
- Recibos de servicios públicos al día.
- RUT de cada vendedor, para efectos de la retención en la fuente.
Si uno de los dos vende y el otro se queda, eso no es una compraventa completa: es la venta de una cuota parte, y el comprador entra como copropietario. Casi ningún comprador de vivienda quiere eso. Conviene definirlo antes de salir al mercado.
Si estoy casado o en unión libre, ¿mi pareja tiene que firmar?
Depende del régimen y del momento en que se adquirió el bien.
Si el inmueble se compró durante el matrimonio o durante la unión marital de hecho y no hay capitulaciones ni liquidación de la sociedad conyugal, el bien pertenece a la sociedad conyugal aunque el folio nombre a uno solo. En ese caso el cónyuge o compañero comparece a la escritura autorizando la venta.
Si el inmueble se adquirió antes del matrimonio, se recibió por herencia o donación, o existen capitulaciones que lo excluyen, el titular puede vender solo. Guarde el soporte que lo demuestre: la escritura de adquisición con su fecha, las capitulaciones, o la escritura de sucesión.
Si están separados de hecho pero sin liquidar la sociedad conyugal, la sociedad sigue viva. Hay que liquidarla o contar con la comparecencia. No es un trámite que se improvise la semana del cierre.
¿Y si uno de los propietarios está en el exterior?
Se hace con poder especial para vender, otorgado ante el consulado colombiano del país donde esté, o ante notario extranjero con apostilla y traducción oficial si el documento no está en español.
El poder debe ser específico: identificar el inmueble por matrícula inmobiliaria y dirección, indicar que faculta para vender, para recibir el precio y para firmar la escritura pública. Un poder general amplio suele generar objeciones en notaría.
Empiece este trámite apenas acuerde el negocio. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y la consularización o apostilla se come buena parte de ese plazo si se deja para el final.
¿Qué pasa si uno de los titulares murió?
Entonces no hay venta hasta que haya sucesión. Los herederos no pueden firmar como propietarios mientras el bien siga inscrito a nombre del fallecido: primero se adjudica en la sucesión, se registra la escritura o sentencia en el folio, y ahí sí los adjudicatarios venden.
En el certificado de tradición esto se ve como una sucesión ilíquida o simplemente como un titular que ya no está. Si aparece, avise al comprador desde el primer día. Es la diferencia entre un cierre de mes y medio y uno de varios meses.
Lo mismo aplica cuando uno de los propietarios es menor de edad o está bajo interdicción: se requiere autorización judicial para disponer del bien, y ese permiso tiene sus tiempos propios.
Impuestos cuando la casa es de dos
La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. Con dos propietarios, cada uno declara su porcentaje de la utilidad, no la totalidad. Por eso importa que las cuotas queden claras en la escritura y que cada vendedor tenga su RUT.
La retención en la fuente que practica la notaría también se distribuye entre los vendedores según su participación. Guarde el comprobante: es lo que después descuenta en la declaración de renta de cada uno.
Y para dimensionar el negocio del otro lado de la mesa: los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Saberlo ayuda a entender por qué un comprador negocia el reparto de gastos notariales.
Contexto de precios en la zona
Para ubicarse antes de fijar precio con su copropietario: en Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde unos $450 millones y el valor típico ronda los $990 millones, mientras que en Antioquia el mismo tipo de inmueble arranca cerca de $480 millones con un valor típico de $1.580 millones. En apartamentos, la zona parte de unos $286 millones con típico alrededor de $510 millones.
Cuando hay dos dueños, acuerden por escrito el precio mínimo aceptable antes de recibir ofertas. Una oferta buena que llega a dos personas sin acuerdo previo se pierde por indecisión.
El orden en que conviene hacerlo
- Saque el certificado de tradición y libertad y confirme quién figura inscrito.
- Revise la escritura de adquisición y su fecha, para determinar si hay sociedad conyugal de por medio.
- Ubique a cada firmante y confirme que su cédula esté vigente.
- Si alguien está fuera del país, inicie el poder de inmediato.
- Reúna paz y salvos de predial, administración y servicios.
- Solo entonces firme promesa de compraventa con fecha de escrituración realista.
Puede ver el listado general de papeles en la guía completa, y usar esta página para la parte que casi nadie resuelve a tiempo: quién firma.
Cómo lo sabemosCifras al 3 de septiembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.140,55 COP del 3 de septiembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa si mi esposo o esposa no quiere firmar?
No, si el inmueble pertenece a la sociedad conyugal. Cuando la casa se adquirió durante el matrimonio o la unión marital de hecho y la sociedad no se ha liquidado, se requiere la comparecencia del cónyuge o compañero permanente en la escritura, aunque el folio de matrícula nombre a un solo titular. Sin esa firma la notaría no perfecciona la venta. Las salidas son liquidar la sociedad conyugal o acudir a la vía judicial.
¿Qué documento necesita quien vive en el exterior para vender su casa en Colombia?
Un poder especial para vender, otorgado ante el consulado colombiano del país donde reside, o ante notario extranjero con apostilla y traducción oficial si no está en español. El poder debe identificar el inmueble por matrícula inmobiliaria y dirección, y facultar expresamente para vender, recibir el precio y firmar la escritura pública. Inícielo apenas acuerde el negocio: el cierre normalmente toma entre 30 y 45 días.
¿Cómo sé quién figura como propietario de mi casa?
En el certificado de tradición y libertad, que se pide con el número de matrícula inmobiliaria del predio. Ese documento muestra el propietario o propietarios inscritos, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Lea la anotación de adquisición: ahí aparece si el bien está a nombre de una o varias personas y en qué porcentajes.
Si vendemos entre dos propietarios, ¿cómo se paga la ganancia ocasional?
Cada propietario declara y paga sobre su porcentaje de la utilidad, no sobre el total. La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. Por eso conviene que las cuotas de cada titular queden explícitas en la escritura y que cada vendedor tenga su RUT actualizado.
¿Se puede vender una casa si uno de los dueños falleció?
No directamente. Mientras el bien siga inscrito a nombre del fallecido, los herederos no pueden firmar como propietarios. Primero se adjudica el inmueble en el proceso de sucesión, se registra la escritura o sentencia en el folio de matrícula, y solo entonces los adjudicatarios pueden vender. Conviene informarlo al comprador desde el primer contacto para fijar plazos realistas.
¿Puedo vender solo mi mitad de la casa?
Legalmente sí: se vende la cuota parte y el comprador entra como copropietario junto al otro titular. En la práctica casi ningún comprador de vivienda acepta esa figura, porque queda compartiendo la propiedad con un desconocido. Lo habitual es que los copropietarios definan antes de salir al mercado si venden el inmueble completo o si uno le compra la cuota al otro.
Te preparamos una valoración gratuita con comparables reales de tu zona y te la enviamos por WhatsApp. Sin costo y sin compromiso.
