Puntos clave
- Pida el certificado de tradición y libertad con el número de matrícula inmobiliaria.
- Cuando el folio registra dos propietarios, cada uno vende su cuota: ambos comparecen como vendedores, firman ante notario y presentan cédula original vigente.
- Depende del régimen y de cuándo se adquirió el bien.
- El divorcio por sí solo no basta.
- Si ambos son copropietarios inscritos y uno se niega, no se puede vender el inmueble completo.
Para vender una casa a nombre de dos personas, ambos titulares deben firmar la escritura con cédula vigente. Si uno es su cónyuge y el bien es de la sociedad conyugal, sin su firma la venta no se perfecciona; si está en el exterior, basta un poder especial apostillado.
Esta es la situación que más demora cierres en Guatapé y El Peñol: el problema casi nunca es reunir papeles, sino reunir personas.
¿Qué dice el certificado de tradición sobre quién debe firmar?
Pida el certificado de tradición y libertad con el número de matrícula inmobiliaria. Muestra los propietarios inscritos, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Lea la anotación de adquisición: ahí aparece si el bien está a nombre de una persona, de dos en porcentajes iguales o distintos, o de una sucesión ilíquida. Quien no esté inscrito no puede vender, y quien sí lo esté tiene que comparecer.
La titularidad registral y el régimen de bienes son cosas distintas: el folio puede decir que la casa es solo suya y aun así requerir la firma de su cónyuge.
Casa a nombre de los dos: qué se necesita exactamente
Cuando el folio registra dos propietarios, cada uno vende su cuota: ambos comparecen como vendedores, firman ante notario y presentan cédula original vigente. Alista de cada titular:
- Cédula de ciudadanía original y vigente, o de extranjería.
- Certificado de tradición y libertad reciente.
- Paz y salvo de predial. Va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y un año pendiente frena la escrituración.
- Paz y salvo de administración, si es unidad o parcelación.
- Recibos de servicios al día.
- RUT de cada vendedor, para la retención en la fuente.
Si uno vende y el otro se queda, es la venta de una cuota parte y el comprador entra como copropietario. Casi nadie quiere eso; defínalo antes de salir al mercado.
Si estoy casado o en unión libre, ¿mi pareja tiene que firmar?
Depende del régimen y de cuándo se adquirió el bien. Si se compró durante el matrimonio o la unión marital de hecho y no hay capitulaciones ni liquidación, pertenece a la sociedad conyugal aunque el folio nombre a uno solo, y el cónyuge o compañero comparece autorizando la venta.
Si se adquirió antes del matrimonio, por herencia o donación, o hay capitulaciones que lo excluyen, el titular puede vender solo. Guarde el soporte: escritura de adquisición, capitulaciones o escritura de sucesión. Si están separados de hecho sin liquidar, la sociedad sigue viva: hay que liquidarla o contar con la comparecencia.
¿Y si ya nos divorciamos?
El divorcio por sí solo no basta. Mientras la liquidación de la sociedad conyugal no esté registrada en la matrícula, la notaría seguirá exigiendo al excónyuge. La sentencia disuelve, la liquidación reparte, y solo la inscripción en el folio deja el título limpio.
¿Qué pasa si uno de los dos no quiere firmar?
Si ambos son copropietarios inscritos y uno se niega, no se puede vender el inmueble completo. Hay tres salidas:
- Vender solo la cuota parte. Es legal, pero el mercado es angosto y el precio castiga.
- Comprarle la cuota al otro por escritura y luego vender completo.
- Demanda de división de la cosa común. Un juez ordena la venta en pública subasta. Es el camino más largo y el que menos plata deja.
Si el bien es de la sociedad conyugal pero el folio está a nombre de uno, el otro cónyuge puede pedir medidas cautelares y frenar la venta antes del registro.
¿Y si uno de los propietarios está en el exterior?
Con poder especial para vender, otorgado ante el consulado colombiano o ante notario extranjero con apostilla y traducción oficial si no está en español. Debe identificar el inmueble por matrícula y dirección, y facultar para vender, recibir el precio y firmar la escritura; un poder general amplio genera objeciones en notaría. Empiece apenas acuerde el negocio: el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días y la apostilla se come buena parte.
¿Qué pasa si uno de los titulares murió?
No hay venta hasta que haya sucesión. Mientras el bien siga a nombre del fallecido, los herederos no pueden firmar: primero se adjudica en la sucesión, se registra la escritura o sentencia, y ahí los adjudicatarios venden. Avise al comprador desde el primer día. Si un propietario es menor de edad o está bajo interdicción, se requiere autorización judicial.
Impuestos cuando la casa es de dos
La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. Cada propietario declara su porcentaje de la utilidad, no el total, y la retención en la fuente de la notaría se distribuye según la participación. Por eso las cuotas deben quedar claras en la escritura y cada vendedor necesita su RUT. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio.
Contexto de precios en la zona
En Guatapé y El Peñol una casa campestre parte de unos $600 millones y el valor típico ronda los $990 millones; en Antioquia arranca cerca de $1.200 millones con típico de $2.950 millones. Un apartamento parte de unos $286 millones, con típico alrededor de $510 millones. Entre dos dueños, acuerden por escrito el precio mínimo antes de recibir ofertas.
El orden en que conviene hacerlo
- Saque el certificado de tradición y confirme quién figura inscrito.
- Revise la escritura de adquisición para saber si hay sociedad conyugal.
- Ubique a cada firmante y confirme su cédula vigente.
- Si alguien está en el exterior, inicie el poder de inmediato.
- Reúna paz y salvos.
- Solo entonces firme promesa con fecha de escrituración realista.
El listado general de papeles está en la guía completa; esta página cubre lo que casi nadie resuelve a tiempo: quién firma.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa si mi esposo o esposa no quiere firmar?
No, si el inmueble es de la sociedad conyugal. Se requiere la comparecencia del cónyuge o compañero permanente aunque el folio nombre a un solo titular. Las salidas son liquidar la sociedad o la vía judicial.
¿Qué documento necesita quien vive en el exterior para vender su casa en Colombia?
Un poder especial para vender, ante el consulado colombiano o notario extranjero con apostilla y traducción oficial. Debe identificar el inmueble por matrícula y dirección y facultar a vender, recibir el precio y firmar la escritura.
¿Se puede vender una casa si uno de los dueños falleció?
No directamente. Primero se adjudica el inmueble en la sucesión y se registra en el folio; luego los adjudicatarios pueden vender.
¿Puedo vender solo mi mitad de la casa?
Legalmente sí, pero el comprador queda como copropietario con otro titular, y casi nadie acepta eso. Lo habitual es vender completo o que uno compre la cuota del otro.
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Ver en qué rango está mi inmueble →No es un avalúo comercial certificado: ese lo firma un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (Ley 1673 de 2013) después de visitar el inmueble.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.