La promesa de compraventa debe constar por escrito e incluir cuatro elementos: partes plenamente identificadas, el inmueble determinado con su matrícula inmobiliaria, el precio con forma y fechas de pago, y la fecha, hora y notaría exactas de la escritura. Si falta cualquiera de esos cuatro, la promesa no produce efectos.
¿Por qué la promesa se cae por cosas tan pequeñas?
Porque la ley trata la promesa como un contrato solemne: o cumple los requisitos, o no vale. No hay término medio ni "casi". Un documento que dice "las partes se comprometen a escriturar dentro de los próximos meses" no es una promesa: es un papel sin dientes, y ninguna de las dos partes puede exigirle nada a la otra ante un juez.
Eso importa más de lo que parece en el Oriente Antioqueño, donde muchos negocios se cierran entre conocidos y con confianza. La confianza está bien para empezar la conversación. Para entregar dinero, se necesita el texto completo.
¿Qué debe decir la cláusula del inmueble?
El predio tiene que quedar determinado sin que haga falta preguntarle a nadie cuál es. Eso significa:
- Número de matrícula inmobiliaria de la Oficina de Registro correspondiente.
- Cédula catastral y dirección o nombre del predio y la vereda.
- Linderos, tomados de la escritura anterior, no de la memoria del vendedor.
- Área, indicando si es la de escritura, la catastral o la de un levantamiento topográfico, y cuál manda si hay diferencia.
- Lo que se incluye y lo que no: menaje, cercas, ganado, plantaciones, muebles fijos, embarcadero.
Antes de firmar, pida el certificado de tradición y libertad con esa matrícula. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si el nombre del vendedor no aparece ahí como titular inscrito, no firme todavía.
¿Cómo se redacta la cláusula de fecha, hora y notaría?
Así, literal: "El día 15 de marzo, a las 10:00 a.m., en la Notaría Única de Guatapé". Fecha calendario, hora del día y notaría identificada. Nada de "dentro de los sesenta días siguientes" ni "en la notaría que las partes acuerden".
Este es el error más común y el que más negocios tumba. Sin fecha, hora y notaría determinadas, la promesa no se puede hacer cumplir, y quien entregó dinero queda pidiendo devolución en vez de exigiendo la escritura.
Al calcular esa fecha, cuente con holgura: un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y si hay crédito hipotecario de por medio, el avalúo y el estudio de títulos del banco consumen buena parte de ese tiempo.
¿Qué debe decir la cláusula de precio y de pagos?
El precio en cifras y en letras, y luego el desglose:
- Cuánto se entrega a la firma de la promesa y de qué forma (transferencia, cheque de gerencia, consignación).
- Cuánto se paga con crédito, en qué banco está la solicitud y qué pasa si el crédito se niega.
- Cuánto se paga el día de la escritura, contra entrega de la copia registrada o del recibo de radicación.
- Quién asume qué gastos.
Sobre el último punto: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado. Escriba en la promesa quién paga cada rubro. Es una discusión de cinco minutos ahora y de tres semanas después.
Del lado del vendedor, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Conviene que el vendedor tenga ese número claro antes de aceptar el precio, no el día de la firma.
¿Qué pasa con el dinero que se entrega al firmar?
Depende de cómo lo llamen en el texto, y ahí la palabra cambia todo:
- Arras confirmatorias: es abono al precio. Si alguien incumple, el otro puede exigir el cumplimiento del contrato.
- Arras de retractación: habilitan a retirarse. Quien las dio las pierde; quien las recibió devuelve el doble. El negocio se acaba y nadie puede obligar al otro a escriturar.
Muchas promesas dicen "arras" a secas, y después las partes descubren que compraron cosas distintas. Si usted quiere poder exigir la escritura, dígalo con todas las letras. Si quiere una salida pagando, también.
Y una recomendación práctica: si el anticipo es alto, considere dejarlo en un encargo fiduciario o entregarlo contra la radicación de la escritura, no en la mano.
¿Qué verificaciones deben quedar como condición dentro de la promesa?
Todo lo que usted todavía no ha confirmado debe entrar como condición, con plazo y con consecuencia si no se cumple:
- Uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Pida el certificado de uso del suelo en Planeación municipal, con el número de cédula catastral.
- Paz y salvo de predial. El impuesto va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio, y las deudas siguen al predio.
- Paz y salvo de administración y servicios, si aplica.
- Levantamiento de hipoteca. Si el certificado muestra una hipoteca vigente, la promesa debe decir en qué momento y con qué recursos se cancela.
- Estado civil y firmas. Si el inmueble está a nombre de dos personas, o si el titular es casado bajo sociedad conyugal vigente, las firmas que faltan tumban la escritura, no la promesa.
- Servidumbres, accesos y agua. En predios rurales de Guatapé y El Peñol, el acceso y la fuente de agua deben quedar descritos, no supuestos.
Los siete errores que más veces dañan el negocio
- Promesa verbal o por WhatsApp. No sirve.
- Fecha de escritura abierta o sin notaría definida.
- Predio identificado solo por nombre o por dirección, sin matrícula ni linderos.
- Comprador que firma sin haber leído el certificado de tradición y libertad actualizado.
- Un solo firmante cuando hay dos titulares, o cuando el vendedor es sucesión no liquidada.
- Anticipo entregado en efectivo sin recibo ni constancia de la forma de pago.
- Ninguna cláusula sobre entrega material: quién sale, cuándo, en qué estado y con qué servicios al día.
¿Y si la otra parte incumple?
Con una promesa bien hecha usted tiene dos caminos: exigir el cumplimiento (que un juez ordene otorgar la escritura) o pedir la resolución del contrato con la indemnización pactada. Por eso la cláusula penal debe estar escrita, con un monto o un porcentaje concreto, y debe decir si es compatible con la exigencia de cumplimiento o si sustituye la indemnización.
Con una promesa mal hecha usted no tiene ninguno de los dos caminos. Tiene una discusión sobre devolución de plata, que es un pleito distinto y mucho más largo.
¿Vale la pena pagar abogado para esto?
En una compra donde el ticket de entrada de un apartamento en la zona arranca alrededor de $286 millones, los honorarios de un abogado que revise títulos y redacte la promesa son una fracción menor del negocio, y se suman a ese 2 por ciento de gastos de cierre que de todos modos va a pagar. La promesa es el único documento donde usted todavía tiene poder de negociación. Después de la escritura, ya no.
Cómo lo sabemosCifras al 7 de septiembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.126,08 COP del 5 de septiembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿La promesa de compraventa tiene que hacerse ante notario?
No es obligatorio elevarla a escritura pública, pero sí debe constar por escrito y estar firmada por las partes. Muchos compradores autentican las firmas en notaría por una suma menor, lo que evita después discusiones sobre si la firma es o no del vendedor.
¿Qué pasa si en la promesa no se fija fecha exacta para la escritura?
La promesa no produce efectos. La ley exige que el plazo o la condición fijen la época de la escritura, y en la práctica eso se traduce en día, hora y notaría determinados. Sin ellos, nadie puede exigirle a la otra parte que cumpla.
¿Cuánto tiempo debe dejarse entre la promesa y la escritura?
Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Si hay crédito hipotecario, conviene fijar la fecha en el extremo alto de ese rango, porque el avalúo y el estudio de títulos del banco corren por fuera del control de las partes.
¿Qué documentos debo tener antes de firmar la promesa?
El certificado de tradición y libertad actualizado (se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones), la escritura anterior con linderos, el paz y salvo de predial, el certificado de uso del suelo de Planeación municipal y las cédulas de todos los titulares.
¿El dinero de la promesa se pierde si me arrepiento?
Depende de cómo se pactó. Si son arras de retractación, quien se retira pierde lo entregado y quien recibió devuelve el doble. Si son arras confirmatorias, funcionan como abono al precio y la parte cumplida puede exigir judicialmente que se otorgue la escritura.
¿Quién paga los gastos de la escrituración y se pone eso en la promesa?
Sí, debe quedar escrito. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado. Dejarlo indefinido es una de las causas más frecuentes de fricción el día de la firma.
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