La promesa de compraventa debe identificar plenamente a las partes y el inmueble con su matrícula inmobiliaria, fijar precio y forma de pago, señalar fecha, hora y notaría exactas para firmar la escritura, y establecer la entrega. Los errores que la anulan: no determinar la notaría ni el día, firmar sin constar por escrito y describir mal el predio.
¿Qué es exactamente la promesa y por qué se firma?
La promesa es el contrato en el que dos personas se obligan a celebrar después la compraventa. No transfiere la propiedad: la propiedad solo pasa cuando se firma la escritura pública en notaría y se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Se firma porque entre el acuerdo y la firma en notaría pasa tiempo. Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y en ese lapso hay que pedir certificados, levantar hipotecas, esperar el desembolso del crédito o completar una sucesión. La promesa congela el precio y las condiciones mientras eso ocurre.
¿Qué debe contener una promesa de compraventa bien hecha?
Estos son los puntos que no pueden faltar. Si alguno queda vago, el documento pierde fuerza.
1. Identificación completa de las partes. Nombre, cédula y domicilio de vendedores y compradores. Si el inmueble está a nombre de dos personas, ambas deben figurar y firmar. Si alguien firma por poder, el poder debe ser especial, autenticado y anexarse.
2. Identificación del inmueble. Dirección, municipio, vereda si aplica, número de matrícula inmobiliaria, cédula catastral, área y linderos tal como aparecen en el título anterior. Un lindero mal transcrito o un área que no coincide con la escritura es motivo de rechazo en notaría.
3. Precio y forma de pago. El valor total en letras y números, y el detalle de cada pago: arras o anticipo a la firma de la promesa, saldos intermedios con fecha, y el saldo final contra la firma de la escritura. Si hay crédito hipotecario, debe decirse que ese saldo depende del desembolso del banco y qué pasa si el banco no aprueba.
4. Fecha, hora y notaría para la escritura. Este es el punto que más promesas tumba. La ley exige que la promesa contenga el plazo o la condición que fija cuándo se celebra el contrato prometido, y en materia de inmuebles se entiende con notaría, día y hora determinados. "Dentro de los dos meses siguientes" no basta. Escriba: Notaría X del Círculo de Y, el día tal, a las tal hora.
5. Entrega del inmueble. Diga si se entrega el mismo día de la escritura o después, en qué estado, con qué muebles o enseres, y quién paga servicios y administración hasta esa fecha.
6. Cláusula penal. Fija cuánto paga quien incumpla. Precise si la pena es compensatoria o si además se puede exigir el cumplimiento del contrato, porque no es lo mismo.
7. Saneamiento y estado jurídico. El vendedor declara que el inmueble está libre de embargos, hipotecas, servidumbres no declaradas, procesos y deudas de predial y valorización, y se obliga a sanear cualquier evicción.
8. Distribución de gastos. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado. Deje escrito quién asume cada rubro y cómo se reparten los derechos notariales.
¿Cuáles son los errores que anulan o debilitan el negocio?
No fijar notaría, fecha y hora. Sin ese dato, la promesa no produce obligación exigible. Es el error más común y el más caro.
Hacerla verbal o por chat. La promesa debe constar por escrito. Un acuerdo de palabra, un audio o una cadena de mensajes no le sirven para exigir la escritura.
Prometer un inmueble que no se puede escriturar. Si el predio tiene falsa tradición, está en sucesión sin adjudicar, tiene medidas cautelares o el uso del suelo no admite lo que el comprador quiere hacer, la promesa nace enferma. El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Pídalo antes de firmar, no después.
Firmar sin verificar el uso del suelo. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Quien promete comprar un lote para construir y luego descubre que es suelo de protección ya entregó su anticipo.
Entregar el anticipo sin respaldo. Nunca gire a una cuenta de un tercero que no sea el propietario inscrito, y nunca entregue dinero antes de tener la promesa firmada por todos los que aparecen en el certificado.
Confundir arras confirmatorias con arras de retracto. Si las arras son de retracto, cualquiera de las partes puede desistir perdiendo o devolviendo el doble, y usted no puede obligar a nadie a escriturar. Si son confirmatorias, el negocio es serio y se puede exigir cumplimiento. Diga en el texto cuál de las dos es.
Omitir qué pasa si el crédito no sale. Sin una cláusula que lo prevea, el comprador que no obtiene el desembolso queda incumplido y expuesto a la cláusula penal.
Dejar por fuera a un copropietario, al cónyuge o a un heredero. Si el bien es de la sociedad conyugal o está en una sucesión, firmar solo con uno no le sirve.
¿Quién debe redactar la promesa y en cuánto tiempo se firma la escritura?
Que la redacte un abogado de confianza del comprador, no el modelo descargado de internet ni la plantilla del vecino. La promesa no requiere ir a notaría para ser válida, pero sí conviene autenticar las firmas o suscribirla ante notario: eso deja constancia de fecha cierta y de quién firmó.
El calendario razonable, ya con promesa firmada: pedir el certificado de tradición actualizado, revisar paz y salvo de predial y de administración, elaborar la minuta, radicar en notaría, firmar y registrar. Todo eso cabe en los 30 a 45 días que suele tomar un cierre. Si hay levantamiento de hipoteca, sucesión o crédito bancario, ponga plazo con holgura y prevea una prórroga por escrito firmada por ambas partes.
¿Qué revisar antes de firmar si el inmueble está en Guatapé o El Peñol?
En esta zona buena parte del inventario son lotes, fincas y casas campestres, y ahí la descripción del predio pesa más que en un apartamento urbano. Verifique que el área de la promesa coincida con la del certificado y con la del levantamiento, que el acceso esté constituido como servidumbre inscrita y no como un permiso de palabra del vecino, y que exista concesión de agua o acueducto veredal.
Para dimensionar el negocio: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones. En predios rurales las diferencias de área y de acceso mueven el precio de forma importante, y por eso la promesa debe describir el bien con precisión quirúrgica.
Del lado tributario, tenga presente lo que viene después de la firma: el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio, y la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Deje claro en la promesa desde qué fecha corren los impuestos y servicios por cuenta del comprador.
¿Qué documentos anexar a la promesa?
Anexe copia del certificado de tradición y libertad reciente, copia de la escritura anterior, cédulas de las partes, paz y salvo de predial y de valorización, paz y salvo de administración si es propiedad horizontal, certificado de existencia y representación si una de las partes es una sociedad, y el poder autenticado cuando alguien firme por otro. Numérelos en una cláusula de anexos para que no haya discusión después.
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Preguntas frecuentes
¿La promesa de compraventa tiene que hacerse en notaría?
No es obligatorio para que sea válida: la promesa debe constar por escrito, pero no exige escritura pública. Sin embargo, autenticar las firmas ante notario da fecha cierta y evita discusiones sobre quién firmó y cuándo. Lo que sí va obligatoriamente a notaría es la escritura de compraventa posterior, que además debe registrarse para que la propiedad cambie de dueño.
¿Qué pasa si la promesa no dice en qué notaría ni qué día se firma la escritura?
Queda gravemente debilitada. La promesa debe contener el plazo o la condición que fija cuándo se celebra el contrato prometido, y en compraventa de inmuebles eso se traduce en notaría, día y hora determinados. Frases como "en los próximos meses" no cumplen ese requisito y dejan a las partes sin una obligación exigible.
¿Firmar la promesa ya me hace dueño del inmueble?
No. La promesa solo lo obliga a celebrar la compraventa más adelante. Usted se convierte en propietario cuando se firma la escritura pública en notaría y se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, momento en el que su nombre aparece como propietario inscrito en el certificado de tradición y libertad.
¿Cuánto tiempo pasa entre la promesa y la escritura?
Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese plazo se actualiza el certificado de tradición, se consiguen paz y salvos, se elabora la minuta y se radica en notaría. Si hay levantamiento de hipoteca, sucesión pendiente o crédito bancario, conviene pactar un plazo mayor y dejar prevista una prórroga por escrito.
¿Qué documentos debo exigir antes de firmar la promesa?
Certificado de tradición y libertad reciente pedido con la matrícula inmobiliaria, que muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones; escritura anterior; cédulas de las partes; paz y salvo de predial y valorización; paz y salvo de administración si aplica; y certificado de uso del suelo del municipio, porque el Plan de Ordenamiento Territorial define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
¿Quién paga los gastos de la escritura y eso se pacta en la promesa?
Sí, se pacta en la promesa. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado. Deje escrito en el contrato cómo se reparten los derechos notariales y quién asume cada rubro, para evitar sorpresas el día de la firma.
