Depende del régimen patrimonial y de quién figure en el certificado de tradición. Si el inmueble se compró durante el matrimonio o la unión marital de hecho, hace parte de la sociedad conyugal y su cónyuge debe comparecer a la escritura. Si es un bien propio, adquirido antes o por herencia o donación, usted firma solo.
¿Qué manda: el certificado de tradición o el estado civil?
Los dos, y es ahí donde se enredan la mayoría de las ventas. El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria, muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Pero el certificado no dice si ese propietario estaba casado el día que compró.
Puede aparecer un solo nombre en el folio y aun así el bien pertenecer a la sociedad conyugal. Eso pasa cuando la persona compró estando casada y solo se registró a su nombre. El titular es uno, el dueño patrimonial son dos. Por eso la notaría pide el registro civil de matrimonio y la escritura de adquisición: para cruzar la fecha de la compra con la fecha del matrimonio.
¿Cuándo mi cónyuge sí tiene que firmar?
En estos casos la comparecencia del cónyuge no es negociable:
- El inmueble se adquirió durante el matrimonio o la unión marital de hecho, sin capitulaciones que lo excluyan. Es bien social, así el folio tenga un solo nombre.
- Ambos figuran como propietarios en el certificado de tradición, cada uno con su porcentaje. Aquí no hay discusión: son dos vendedores y ambos firman la escritura.
- La vivienda está afectada a vivienda familiar. Esta afectación aparece anotada en el folio y bloquea cualquier venta sin el consentimiento del otro cónyuge. Primero se levanta la afectación por escritura pública, con la comparecencia de ambos, y después se vende.
- Hay patrimonio de familia inembargable constituido. Requiere levantamiento previo, y si hay hijos menores, autorización judicial.
¿Cuándo puedo vender sin la firma de mi cónyuge?
Cuando el bien es propio y no está afectado a vivienda familiar. Es bien propio si:
- Lo compró antes de casarse o antes de que empezara la unión marital de hecho.
- Lo recibió por herencia o por donación, incluso estando casado.
- Existen capitulaciones matrimoniales que lo excluyen de la sociedad conyugal.
- Ya liquidó la sociedad conyugal y el inmueble le quedó adjudicado a usted, con esa adjudicación inscrita en el folio.
Ojo con el último punto: el divorcio por sí solo no basta. Mientras la liquidación de la sociedad conyugal no esté registrada en la matrícula inmobiliaria, la notaría seguirá exigiendo al excónyuge. La sentencia de divorcio disuelve, la liquidación reparte, y solo la inscripción en el folio deja el título limpio para vender.
¿Y si estamos en unión libre?
La unión marital de hecho genera sociedad patrimonial entre compañeros permanentes después de dos años de convivencia. Si el inmueble se compró dentro de ese periodo, el compañero tiene derechos sobre él, aunque no aparezca en el folio.
La diferencia práctica es probatoria. El matrimonio se acredita con el registro civil; la unión marital se declara ante notario, ante un centro de conciliación o por sentencia judicial. Si no hay declaración, la notaría normalmente autoriza la venta con la sola firma del titular inscrito, pero el compañero puede reclamar después. Si hay una unión marital declarada e inscrita, trátela igual que un matrimonio y lleve a los dos a la firma.
¿Qué pasa si uno de los dos no quiere firmar?
Si ambos son copropietarios inscritos y uno se niega, usted no puede vender el inmueble completo. Las salidas reales son tres:
- Vender solo su cuota parte. Es legal, pero el mercado de cuotas partes es angosto y el precio castiga fuerte. Un comprador que puede elegir entre una casa campestre en Guatapé o El Peñol desde unos $450 millones con título limpio rara vez acepta un pleito.
- Comprarle la cuota al otro. Se hace por escritura de compraventa entre los dos y se inscribe en el folio. Después usted vende solo.
- Demanda de división de la cosa común. Un juez ordena la venta en pública subasta y reparte el producto. Es el camino más largo y el que menos plata deja.
Si el bien es social pero el folio está a nombre de uno solo, el otro cónyuge puede pedir medidas cautelares y frenar la venta en cualquier momento antes del registro. Nadie compra sobre esa base.
¿Cómo afecta esto los tiempos y los costos del negocio?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Los papeles del estado civil son la causa más común de que ese plazo se estire, sobre todo cuando hay que levantar una afectación a vivienda familiar o registrar una liquidación de sociedad conyugal pendiente. Resuélvalo antes de firmar promesa, no después.
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado. Tener dos vendedores en lugar de uno no cambia esa cuenta: los derechos notariales se liquidan sobre el valor del acto, no sobre el número de firmantes. Lo que sí cuesta aparte es la escritura de levantamiento de afectación, que es un acto adicional con sus propios derechos.
En el impuesto sí hay diferencia. La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Si el bien es social, la utilidad se divide entre los dos cónyuges y cada uno la declara en su propia declaración de renta, con sus propios topes exentos.
¿Qué documentos debo reunir antes de sentarme con un comprador?
- Certificado de tradición y libertad reciente, pedido con la matrícula inmobiliaria.
- Escritura pública de adquisición, para fijar la fecha de la compra.
- Registro civil de matrimonio, o declaración de unión marital si existe.
- Sentencia de divorcio y escritura de liquidación de sociedad conyugal, si aplica, ya inscritas en el folio.
- Capitulaciones matrimoniales, si las hay.
- Paz y salvo de predial. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio.
- Paz y salvo de administración, si el inmueble está sometido a propiedad horizontal.
- Poder especial autenticado, si uno de los dos no puede comparecer.
Si un poder es la salida, pídalo específico: debe identificar el inmueble por matrícula, autorizar la venta, indicar el precio mínimo y facultar para recibir el dinero. Un poder general redactado en dos líneas se lo devuelve la notaría. Puede ampliar cada paso en la guía completa.
Cómo lo sabemosCifras al 12 de septiembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.072,27 COP del 12 de septiembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
Si la escritura está solo a mi nombre, ¿igual necesito la firma de mi cónyuge?
Sí, si compró el inmueble durante el matrimonio o la unión marital de hecho y no hay capitulaciones que lo excluyan. En ese caso el bien pertenece a la sociedad conyugal aunque el certificado de tradición muestre un solo propietario inscrito. La notaría cruza la fecha de la escritura de adquisición con la del registro civil de matrimonio.
Estoy divorciado, ¿puedo vender sin mi excónyuge?
Solo si ya liquidó la sociedad conyugal y esa liquidación está inscrita en la matrícula inmobiliaria. El divorcio disuelve la sociedad, pero no reparte los bienes. Mientras la adjudicación no aparezca en el folio, la notaría seguirá exigiendo la comparecencia del excónyuge.
¿Qué es la afectación a vivienda familiar y cómo la levanto?
Es una anotación en el folio de matrícula que impide vender o hipotecar el inmueble sin el consentimiento del otro cónyuge o compañero permanente. Se levanta por escritura pública, con la comparecencia de ambos, y luego se inscribe en la Oficina de Registro. Si hay hijos menores, puede requerirse autorización judicial.
Heredé una casa estando casado, ¿mi cónyuge tiene derechos sobre ella?
No. Los bienes recibidos por herencia o donación son propios de quien los recibe, aunque llegue durante el matrimonio, y no entran a la sociedad conyugal. Usted puede venderla firmando solo, salvo que exista afectación a vivienda familiar sobre el inmueble.
Vivimos en unión libre, ¿mi compañero debe firmar?
La sociedad patrimonial entre compañeros permanentes nace después de dos años de convivencia. Si el inmueble se compró dentro de ese periodo, su compañero tiene derechos sobre él. En la práctica, la notaría exige su comparecencia cuando la unión marital está declarada ante notario, en centro de conciliación o por sentencia judicial e inscrita.
Mi cónyuge está fuera del país, ¿cómo firmamos?
Con poder especial otorgado ante el consulado colombiano y apostillado o legalizado según el caso. El poder debe identificar el inmueble por matrícula inmobiliaria, autorizar expresamente la venta, señalar el precio mínimo y facultar para recibir el dinero. Tramítelo con tiempo: es una de las razones más comunes por las que un cierre se pasa de los 30 a 45 días habituales.
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Ver en qué rango está mi inmueble →No es un avalúo comercial certificado: ese lo firma un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (Ley 1673 de 2013) después de visitar el inmueble.
