La retención sobre la venta de un inmueble la practica y consigna el notario en el momento de la escritura, no el comprador ni el vendedor por separado. El notario descuenta el valor del dinero que se entrega al vendedor en la firma, lo reporta a nombre del vendedor y expide el comprobante. Sin ese comprobante, el vendedor no puede descontar nada en su declaración.
¿Quién retiene: el comprador o el notario?
Aquí está la confusión más común. En la mayoría de las operaciones de venta de vivienda entre particulares, el comprador no actúa como agente retenedor. Es el notario, al momento de autorizar la escritura pública de compraventa, quien practica la retención y la consigna.
Eso cambia la logística del cierre por completo. El vendedor no recibe el 100 por ciento del precio y luego "arregla" con la DIAN. Recibe el precio menos la retención, y el notario le entrega el soporte. Por eso, cuando en la mesa de cierre alguien dice "yo le retengo", casi siempre está describiendo mal lo que va a pasar.
Hay una excepción que sí importa: cuando el comprador es una persona jurídica o un agente retenedor, la operación se estructura distinto y el comprobante lo expide el comprador, no la notaría. Si usted le está vendiendo a una empresa, a un fondo o a una constructora, pregunte por escrito quién va a retener antes de firmar la promesa.
¿Cómo se refleja esto en la promesa de compraventa?
La promesa debe decir, con letras, cómo se paga el saldo y qué descuentos se hacen en la firma. Un vendedor que prometió recibir una cifra neta y en notaría se encuentra con la retención descontada tiene un problema de expectativa, no de ley.
Escriba en la promesa tres cosas:
- El precio total de venta, en cifras y en letras.
- La forma de pago del saldo en notaría, señalando expresamente que de ese saldo se descontarán las retenciones y los gastos notariales que correspondan al vendedor.
- Quién asume cada gasto de la escritura. El reparto se acuerda, pero se acuerda antes, no en el mostrador.
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese es el tiempo que usted tiene para dejar todo esto claro. No lo gaste discutiendo el precio otra vez.
¿Qué comprobante debo exigir en la notaría y para qué sirve?
Salga de la notaría con el comprobante de la retención practicada a su nombre y con su número de identificación correcto. Ese documento es el que le permite imputar lo retenido contra el impuesto que liquide en su declaración de renta.
Revise en el comprobante:
- Que el nombre y el NIT o cédula del vendedor estén exactos. Un dígito mal puesto significa que la retención quedó a nombre de otro.
- Que el valor retenido coincida con lo que efectivamente le descontaron del saldo.
- El concepto y el período. La retención se acredita en el año gravable en que se practicó.
- La matrícula inmobiliaria del predio vendido, para poder amarrar el comprobante a la escritura.
Guarde el comprobante junto con la copia de la escritura y el certificado de tradición y libertad actualizado. Si el inmueble se vendió por más de lo que costó y usted lo tuvo dos años o más, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento, y contra ese impuesto va lo retenido.
¿Y si el inmueble tiene varios propietarios?
Cuando el predio está en cabeza de dos o más personas, la retención se practica a cada una según su cuota en el derecho de dominio, tal como aparece inscrita en el folio de matrícula. No se retiene todo a uno solo para que después "reparta".
Esto es frecuente en la zona con predios heredados. Antes de la escritura, pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria y confirme cómo está repartido el dominio: propietario inscrito, porcentajes, hipotecas, embargos y afectaciones. Si el folio dice 50 y 50, los comprobantes deben salir 50 y 50. Si dice otra cosa, así saldrán.
Y si el titular falleció, no hay venta hasta que la sucesión esté adjudicada. La notaría no va a retener sobre una operación que no puede autorizar.
¿Qué pasa si el vendedor vive en el exterior?
Un vendedor no residente tiene un tratamiento propio y la operación se demora más. Lo práctico: si usted vive fuera de Colombia y va a vender su casa campestre o su lote en Guatapé o El Peñol, resuelva antes de firmar la promesa dos cosas. Primero, el poder notarial apostillado a favor de quien va a firmar por usted. Segundo, la cuenta a la que va a entrar el saldo y el soporte tributario que le van a expedir.
En estos casos vale la pena que un contador revise la estructura del cierre antes, no después. Un cierre mal armado con un vendedor en el exterior puede costar meses de trámite para recuperar un dinero que nunca debió salir.
Errores que le cuestan dinero en la mesa de cierre
- Acordar un "precio neto" sin decir de dónde salen las retenciones. Ambigüedad que termina en pelea.
- Escriturar por un valor menor al real para pagar menos. Además de ser ilegal, deja al vendedor sin soporte del costo real y al comprador con un problema el día que él venda.
- No pedir el comprobante y confiar en que "eso llega". No llega solo. Pídalo ese día.
- Olvidar que el comprador tiene sus propios costos: los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, y eso también se negocia antes.
- Firmar sin el predial al día. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la notaría exige el paz y salvo.
Para el detalle de tarifas, exenciones y cómo se recupera lo retenido, revise la guía completa.
Preguntas frecuentes
¿Quién practica la retención en la venta de un inmueble?
En la venta de vivienda entre particulares, el notario practica y consigna la retención al autorizar la escritura pública de compraventa. La descuenta del saldo que se entrega al vendedor y expide el comprobante a su nombre. Si el comprador es una persona jurídica o agente retenedor, la retención la practica el comprador y él expide el soporte.
¿En qué momento se descuenta la retención del precio de venta?
En la firma de la escritura, sobre el saldo que el vendedor recibe ese día. El vendedor no recibe el 100 por ciento del precio para pagar después: recibe el precio menos la retención y menos los gastos notariales que le correspondan según lo pactado en la promesa.
¿Qué documento debo pedir en la notaría como soporte de la retención?
El comprobante de retención practicada a nombre del vendedor. Verifique que el nombre y el número de identificación estén exactos, que el valor coincida con lo descontado del saldo, el período gravable y la matrícula inmobiliaria del predio. Sin ese comprobante no puede imputar lo retenido en su declaración de renta.
Si el inmueble tiene dos dueños, ¿cómo se retiene?
A cada propietario según su cuota en el derecho de dominio tal como está inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria. Si el certificado de tradición y libertad muestra 50 y 50, se expiden dos comprobantes por partes iguales. No se retiene todo a un solo vendedor para que reparta después.
¿Puedo acordar con el comprador un precio neto sin retención?
Puede acordar quién asume qué gasto, pero la retención se practica sobre la operación de todas formas. Lo correcto es dejar en la promesa el precio total en cifras y letras, y decir expresamente que del saldo en notaría se descuentan retenciones y gastos. Un 'precio neto' sin ese detalle termina en discusión el día del cierre.
¿Cuánto tiempo tengo para organizar todo esto antes de firmar?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es el tiempo para pedir el certificado de tradición y libertad, conseguir el paz y salvo del predial y definir por escrito quién asume cada gasto de la escritura.
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