El avalúo comercial y el avalúo catastral no son lo mismo, y confundirlos cuesta dinero. El comercial lo contrata usted con un avaluador y estima el precio de mercado hoy, para vender, hipotecar o repartir una herencia. El catastral lo fija el municipio y sirve para liquidar el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento de ese valor.
¿Para qué sirve cada uno?
El avalúo catastral es un valor administrativo. El municipio lo asigna a cada predio y sobre él se calcula el impuesto predial, que en Colombia va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio y el tipo de predio. Usted no lo negocia: lo recibe en la factura. Si cree que está mal, se pide revisión ante catastro.
El avalúo comercial es un dictamen técnico sobre cuánto vale su inmueble en el mercado en una fecha concreta. Lo hace un avaluador con registro abierto, describe el predio, revisa la titulación, compara con inmuebles similares de la zona y firma un valor con vigencia. Se usa para tres cosas principalmente: fijar el precio de venta, soportar un crédito hipotecario y repartir bienes en sucesiones o divorcios.
¿Por qué el catastral casi siempre es más bajo?
Porque se actualiza por zonas y por períodos, no predio por predio cada año. En municipios del Oriente antioqueño donde el mercado se movió rápido, el catastral se queda atrás frente a lo que realmente se está pagando.
Para dimensionar la diferencia: en Guatapé y El Peñol una casa campestre se consigue desde alrededor de $450 millones y el valor típico ronda $990 millones. Una finca parte de unos $550 millones con un valor típico de $1.550 millones. Un lote arranca cerca de $409 millones y el valor típico llega a $2.209 millones. Esos son valores de mercado, no catastrales, y por eso el impuesto predial de un predio en la zona rara vez refleja lo que ese predio vale hoy.
¿Cuál necesito según lo que voy a hacer?
Vender. Necesita avalúo comercial. El catastral no le sirve como referencia de precio y usarlo suele significar dejar plata sobre la mesa. Recuerde que el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, así que conviene tener el avalúo listo antes de salir al mercado.
Pedir crédito hipotecario. Avalúo comercial, y casi siempre el banco impone su propia lista de avaluadores. Un avalúo que usted trajo por su cuenta puede no ser aceptado.
Pagar el predial o discutirlo. Ahí manda el catastral. Si le parece desproporcionado, el trámite es ante la autoridad catastral del municipio, no ante un avaluador privado.
Sucesión o liquidación de sociedad conyugal. Comercial, para que el reparto se haga sobre valores reales y no sobre una cifra administrativa desactualizada.
Declarar renta y calcular impuestos de la venta. Aquí conviven los dos. La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más, y el costo fiscal del bien puede tomarse del avalúo catastral bajo las reglas tributarias vigentes. Esa decisión se toma con contador, no con avaluador.
¿Qué debe traer un avalúo comercial bien hecho?
Un informe serio no es una hoja con un número. Debe incluir:
- Identificación del predio con matrícula inmobiliaria y cédula catastral.
- Revisión del certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. En lotes y fincas esta línea vale más que cualquier otra del informe.
- Áreas verificadas en m² o hectáreas, con linderos y comparación entre lo escriturado y lo real.
- Descripción de acceso, servicios y construcciones existentes.
- Método de valoración usado y los comparables considerados.
- Firma, registro del avaluador y fecha de vigencia.
Si el documento no menciona uso del suelo en un predio rural, no está terminado.
¿Qué pasa cuando hay diferencia grande entre los dos?
Es lo normal, no una alarma. Lo que sí conviene revisar es el caso contrario: cuando el catastral está por encima o muy cerca del comercial. Eso suele indicar que el predio tiene una limitación que el mercado castiga (acceso servidumbre, restricción de uso del suelo, área real menor a la escriturada) o que el catastro está sobreestimado y el predial se está pagando de más.
También pasa que el avalúo comercial resulte por debajo de lo que el propietario esperaba. En ese caso el avaluador está haciendo su trabajo. El precio de lista lo pone usted; el avalúo le dice desde dónde negocia.
Si quiere ver quién puede firmar un avalúo comercial, qué documentos pedir antes y cómo se estructura el costo, revise la guía completa.
¿Con qué documentos empiezo?
Reúna esto antes de llamar a nadie:
- Certificado de tradición y libertad reciente, pedido con la matrícula inmobiliaria.
- Escritura pública de adquisición.
- Último recibo de impuesto predial, que trae el avalúo catastral vigente.
- Paz y salvo de administración si es apartamento o unidad cerrada.
- Planos o licencia de construcción si existen.
- En rural: certificado de uso del suelo expedido por planeación municipal.
Con estos seis documentos el avaluador puede trabajar y usted evita la ida y vuelta que alarga el proceso.
Preguntas frecuentes
¿El avalúo catastral sirve para poner el precio de venta de mi casa?
No. El avalúo catastral es un valor administrativo que el municipio usa para liquidar el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento de esa cifra. Se actualiza por zonas y suele quedar por debajo del mercado. Para fijar precio de venta necesita un avalúo comercial firmado por un avaluador con registro abierto.
¿Quién asigna el avalúo catastral y cómo lo consulto?
Lo asigna la autoridad catastral del municipio. La forma más rápida de consultarlo es el último recibo de impuesto predial, donde aparece el avalúo catastral vigente del predio. Si considera que está mal calculado, la revisión se solicita ante catastro, no ante un avaluador privado.
¿El banco acepta el avalúo comercial que yo contrate?
Normalmente no. Para crédito hipotecario la mayoría de entidades exige un avaluador de su propia lista y ordena el avalúo directamente. Antes de pagar un informe por su cuenta, pregunte al banco si lo acepta.
¿Qué documentos debe revisar el avaluador antes de firmar?
Como mínimo el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones; la escritura de adquisición; el último recibo de predial; y, en predios rurales, el uso del suelo definido por el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que determina si admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
¿Qué avalúo se usa para calcular los impuestos de la venta?
En la venta, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. El costo fiscal del bien puede tomarse del avalúo catastral según las reglas tributarias vigentes, así que en la práctica intervienen los dos valores. Esa liquidación se hace con contador.
¿Es mala señal que el avalúo catastral sea casi igual al comercial?
Merece revisión. Suele indicar que el predio tiene una limitación que el mercado castiga, como acceso por servidumbre, restricción de uso del suelo o área real menor a la escriturada, o que el catastro está sobreestimado y usted está pagando predial de más.
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