La retención en la fuente por venta de inmueble no es un impuesto adicional: es un anticipo del impuesto de ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el vendedor tuvo el bien dos años o más. Lo retenido en notaría se cruza contra ese 15 por ciento en la declaración de renta del año siguiente.
¿Entonces la retención y el 15 por ciento son dos cobros distintos?
No. Son el mismo impuesto en dos momentos.
En la escritura, la notaría descuenta del valor que recibe el vendedor una suma que se gira a la Dian a nombre suyo. Eso es la retención: plata que ya quedó abonada a su cuenta con el fisco.
Meses después, cuando el vendedor declara renta, calcula la ganancia ocasional real de la operación y le aplica el 15 por ciento. Ahí resta lo que ya le retuvieron. Si la retención fue mayor que el impuesto, hay saldo a favor. Si fue menor, paga la diferencia.
Quien no entiende esto termina haciendo dos cosas malas: o cree que ya pagó todo y no declara, o cree que le cobraron doble y pelea con la notaría, que no decide nada al respecto.
¿Sobre qué se calcula el 15 por ciento?
No sobre el precio de venta. Sobre la ganancia.
La ganancia ocasional es, en esencia, el precio de venta menos el costo fiscal del inmueble. El costo fiscal es lo que usted acredita que le costó el bien, y ahí caben cosas que muchos vendedores olvidan:
- El valor de adquisición que aparece en la escritura con la que compró.
- Las mejoras y construcciones, si tiene facturas o contratos que las respalden.
- Los gastos de la compra que se capitalizan.
- Los ajustes que la ley permite aplicar al costo.
La diferencia práctica es enorme. Un vendedor que compró barato hace quince años, construyó y no guardó un solo papel de la obra declara una ganancia mucho más alta que la real. El 15 por ciento se calcula sobre una utilidad inflada por falta de soportes, no por falta de derecho.
¿Qué pasa si tuve el inmueble menos de dos años?
Cambia de categoría. La regla del 15 por ciento aplica a la ganancia ocasional, y esa figura exige que el bien haya estado en el patrimonio del vendedor dos años o más.
Cuando la tenencia es inferior a dos años, la utilidad no se trata como ganancia ocasional sino como renta ordinaria, y entra a la tarifa que le corresponda al vendedor según su declaración. Para una persona natural con otros ingresos, eso suele significar una tarifa más alta que el 15 por ciento.
La fecha que manda es la de la escritura de adquisición, no la de la promesa ni la del pago. Si va a vender un inmueble que compró hace veintidós meses, conviene revisar el calendario antes de firmar. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese plazo a veces alcanza para cruzar la fecha.
¿Cuánto dinero estamos hablando en la práctica?
Depende por completo de la diferencia entre lo que pagó y lo que recibe, no del precio en sí.
Para dar dimensión de las cifras del mercado: en Guatapé y El Peñol una casa campestre tiene un valor típico cercano a los $990 millones y una finca ronda los $1.550 millones. Un apartamento en la zona se consigue desde unos $286 millones, con un valor típico alrededor de los $510 millones.
Sobre esos montos, el 15 por ciento se aplica únicamente a la utilidad. Dos vendedores que escrituran por el mismo precio pueden pagar impuestos muy distintos: el que compró recientemente y con escritura por valor cercano al actual tiene poca ganancia; el que heredó o compró hace dos décadas tiene mucha.
Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual. Es historia, no una promesa, pero explica por qué un propietario antiguo enfrenta una base gravable considerable y necesita ordenar sus soportes de costo antes de negociar.
¿Qué papeles necesito para que el costo fiscal me quede bien soportado?
Reúna esto antes de firmar promesa, no después de escriturar:
- Escritura de adquisición. Es la prueba del valor de compra. Si el inmueble llegó por sucesión o donación, el costo se determina con reglas propias y hay que revisarlas con el contador.
- Certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Confirma titularidad y fecha de inscripción.
- Facturas y contratos de obra de ampliaciones, construcción, piscina, muros, vías internas. Sin soporte, la mejora no entra al costo.
- Declaraciones de renta anteriores, donde el inmueble figure declarado y por qué valor.
- Recibos de impuesto predial, que ubican el avalúo catastral. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio, y sirve de referencia patrimonial.
Un contador puede calcular en pocos días cuál sería la ganancia ocasional estimada con esos documentos. Saber la cifra antes de negociar cambia cómo se estructura el precio y qué acepta el vendedor.
¿Y quién paga cada cosa en el cierre?
Vale separar los conceptos, porque se confunden todo el tiempo.
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
El impuesto de ganancia ocasional al 15 por ciento es del vendedor y no se paga en notaría: se liquida en su declaración de renta. La retención que sí sale en el cierre es el anticipo de ese impuesto, y también corre por cuenta del vendedor porque se descuenta de lo que él recibe.
Si le retuvieron más de lo que resultó el impuesto, hay recuperación. Ese camino está explicado en la guía completa.
Tres errores que salen caros
- Firmar la promesa sin haber calculado la ganancia ocasional. El vendedor descubre el impuesto cuando ya comprometió el dinero en otra compra.
- Escriturar por debajo del precio real para "pagar menos". Baja el costo fiscal del comprador, lo expone a rechazo de la operación y le arma el problema al siguiente en la cadena, que será el mismo vendedor cuando compre.
- No declarar renta porque "ya me retuvieron". La retención es un anticipo, no un finiquito. Sin declaración no hay cruce, no hay saldo a favor y sí hay sanción.
Antes de poner el inmueble en venta
Ordene primero la parte fiscal, después el precio.
Pida el certificado de tradición y libertad, busque la escritura de adquisición y verifique la fecha exacta de inscripción para saber si cruzó los dos años. Junte los soportes de obra en una sola carpeta. Lleve todo a un contador y pida el cálculo estimado de la ganancia ocasional.
Con esa cifra en mano, usted negocia sabiendo cuánto le queda de verdad. Sin ella, negocia a ciegas y descubre el número cuando ya no puede cambiar nada.
Cómo lo sabemosCifras al 7 de septiembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.126,08 COP del 5 de septiembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿La retención en la fuente y la ganancia ocasional son el mismo impuesto?
Sí, son el mismo impuesto en dos momentos. La retención que descuenta la notaría al escriturar es un anticipo del impuesto de ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el vendedor tuvo el inmueble dos años o más. En la declaración de renta se calcula el impuesto real y se resta lo ya retenido: si sobra, hay saldo a favor; si falta, se paga la diferencia.
¿El 15 por ciento se calcula sobre el precio de venta?
No. Se calcula sobre la ganancia, es decir el precio de venta menos el costo fiscal del inmueble. El costo fiscal incluye el valor que figura en la escritura de adquisición, las mejoras y construcciones con soporte documental, los gastos capitalizables de la compra y los ajustes que la ley permite. Sin facturas de obra, la mejora no entra al costo y la ganancia gravable queda más alta.
¿Qué pasa si vendo antes de cumplir dos años de propietario?
La utilidad deja de tratarse como ganancia ocasional al 15 por ciento y pasa a ser renta ordinaria, sujeta a la tarifa que corresponda al vendedor en su declaración. Para una persona natural con otros ingresos, eso normalmente implica una tarifa mayor. La fecha que cuenta es la de inscripción de la escritura de adquisición, no la de la promesa.
¿Los gastos de cierre incluyen el impuesto de ganancia ocasional?
No. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. El impuesto de ganancia ocasional es del vendedor y no se paga en notaría, se liquida en su declaración de renta. Lo único que sale en el cierre por cuenta del vendedor es la retención, que es el anticipo.
¿Debo declarar renta si ya me retuvieron en la notaría?
Sí, si está obligado a declarar. La retención es un anticipo, no el pago definitivo del impuesto. Sin declaración no hay cruce entre lo retenido y el impuesto real, no se puede solicitar el saldo a favor cuando la retención fue mayor, y sí se expone a sanciones por no declarar.
¿Qué documentos debo reunir antes de poner el inmueble en venta?
La escritura de adquisición, el certificado de tradición y libertad (se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones), las facturas y contratos de obra de las mejoras, las declaraciones de renta donde figure el inmueble y los recibos de predial. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio y sirve como referencia patrimonial.
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