La retención en la fuente por venta de un inmueble se descuenta en la notaría, el mismo día de la firma de la escritura, sobre el precio de venta pactado. El vendedor no la paga aparte: sale del dinero que va a recibir. Por eso el desembolso real es menor al precio, y conviene calcularlo antes de firmar.
¿En qué momento exacto se descuenta la retención?
No se descuenta cuando se firma la promesa de compraventa, ni cuando el comprador entrega la cuota inicial, ni cuando el banco aprueba el crédito. Se descuenta en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que es cuando jurídicamente se entiende realizado el pago del precio.
El orden real de los hechos suele ser este:
- Se acuerda el negocio y se firma la promesa de compraventa.
- Se reúnen documentos: certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria, paz y salvo de predial, paz y salvo de administración si aplica.
- La minuta entra a la notaría y se liquidan los gastos.
- Las partes firman. Ahí se practica la retención sobre el precio.
- La escritura sale a registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Ese recorrido, desde el apretón de manos hasta la firma, toma normalmente entre 30 y 45 días. La retención cae al final, no al principio.
¿Quién entrega la plata de la retención y cómo queda constancia?
La notaría recauda el valor y lo declara. El vendedor recibe el precio menos ese descuento, y la constancia queda en el documento que la notaría expide a nombre del vendedor. Ese papel es el que después sirve para imputar lo retenido en la declaración de renta del año correspondiente.
Guarde tres cosas el mismo día de la firma: la copia de la escritura, la liquidación de gastos notariales y el certificado o soporte de la retención practicada. Si los pide seis meses después, los va a conseguir, pero con vueltas.
¿Sobre qué cifra se calcula: precio de escritura o avalúo?
Sobre el precio de venta que quede escrito en la escritura. Por eso escriturar por un valor inferior al real, además de ser una irregularidad, le deja al vendedor un soporte de retención más bajo del que le corresponde y al comprador un costo base menor para cuando él venda.
Y aquí está el punto que más confunde: la retención no es el impuesto. Es un anticipo. El impuesto de ganancia ocasional por la venta de un inmueble que se tuvo dos años o más se liquida al 15 por ciento sobre la utilidad, no sobre el precio. La retención se descuenta de ese impuesto cuando llegue la declaración. Si retuvieron más de lo que resultó a cargo, hay saldo a favor. Todo el detalle está en la guía completa.
¿Cómo afecta esto la plata que voy a recibir?
Piense en el precio de venta como el techo, no como el cheque. Del lado del vendedor se descuenta la retención en notaría. Del lado del comprador, los gastos de cierre rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado.
En esta zona las cifras no son menores. Una casa campestre en Guatapé y El Peñol se consigue desde unos $450 millones y el valor típico ronda los $990 millones. Una finca parte de unos $550 millones con un valor típico cercano a los $1.550 millones. Sobre esos montos, un punto porcentual son varios millones de pesos. Si usted ya comprometió el dinero de la venta para comprar otra cosa, calcule el neto antes de firmar la promesa, no después.
¿Qué se hace mal con más frecuencia?
- Prometer el precio completo como cuota inicial de otra compra sin descontar lo que la notaría va a retener.
- Firmar sin llevar el paz y salvo de predial, que en Antioquia se liquida entre el 0,3 y el 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Sin ese paz y salvo la escritura no avanza.
- Perder el soporte de la retención y llegar a la declaración de renta sin cómo probarla.
- Asumir que si no hubo utilidad no hay retención. La retención se practica sobre el precio; la utilidad se discute después, en la declaración.
- No revisar el certificado de tradición y libertad antes de la firma. Un embargo o una hipoteca no cancelada frena el cierre el mismo día.
¿Y si la venta se cae después de firmada la promesa?
Si no hay escritura, no hay retención, porque no hubo pago del precio ante notaría. Lo que sí queda vivo es lo pactado en la promesa: arras, plazos y penalidades. Ese documento manda mientras no se firme la escritura, así que su redacción decide quién pierde qué si el negocio se rompe.
Cómo lo sabemosCifras al 11 de septiembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.101,00 COP del 11 de septiembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se descuenta la retención en la fuente al vender un inmueble?
En el momento de otorgar la escritura pública de compraventa ante notaría, que es cuando se entiende pagado el precio. No se descuenta al firmar la promesa de compraventa ni al recibir la cuota inicial. Desde que se acuerda el negocio hasta la firma suelen pasar entre 30 y 45 días.
¿La retención se calcula sobre el precio de venta o sobre la utilidad?
Sobre el precio de venta que figura en la escritura. El impuesto de ganancia ocasional, en cambio, se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más, y se calcula sobre la utilidad. La retención es un anticipo de ese impuesto, no el impuesto mismo.
¿Qué documento me queda como prueba de la retención?
La notaría expide el soporte de la retención practicada a nombre del vendedor. Junto con la copia de la escritura y la liquidación de gastos notariales, ese documento es el que permite imputar lo retenido en la declaración de renta del año correspondiente. Consígalo el mismo día de la firma.
¿Si el negocio se cae después de la promesa, hay retención?
No. Sin escritura pública no hay pago del precio ante notaría y por tanto no se practica retención. Lo que sí aplica son las arras, plazos y penalidades pactados en la promesa de compraventa, que es el documento que rige mientras no se firme la escritura.
¿Qué gastos paga el comprador el mismo día de la firma?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. La retención, en cambio, se descuenta del dinero que recibe el vendedor.
¿Qué frena una escritura el día de la firma?
La falta de paz y salvo de predial, que se liquida entre el 0,3 y el 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y las anotaciones vivas en el certificado de tradición y libertad: hipotecas sin cancelar, embargos o afectaciones. Revíselos con anticipación.
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Ver en qué rango está mi inmueble →No es un avalúo comercial certificado: ese lo firma un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (Ley 1673 de 2013) después de visitar el inmueble.
