Puntos clave
- Los tres rubros se liquidan sobre el valor que quede en la escritura, no sobre el avalúo catastral ni lo pagado por fuera:
- El abogado que estudia títulos y redacta la promesa cobra aparte; en una finca se justifica: debe revisar el certificado de tradición y libertad (que se pide con la matrícula y muestra propietario, hipotecas, embargos y afectaciones) y qué permite el POT sobre ese predio (vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola).
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, en tres momentos: la cuota inicial a la promesa; días antes de la escritura, el saldo más notaría y beneficencia, que se liquidan ese día; y después, el registro, que sí lo hace dueño frente a terceros.
- Un lote parte de unos $409 millones (típico cercano a $1.385 millones), una casa campestre de unos $600 millones (típico $1.075 millones) y una finca de unos $550 millones (típico $1.475 millones): el 2 por ciento son unos $27,7 millones sobre el lote típico y unos $21,5 millones sobre la casa típica.
- La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento con dos años o más de tenencia, sobre la diferencia entre precio y costo fiscal, al que suman mejoras soportadas con facturas a su nombre.
Los gastos de cierre del comprador de una finca en Guatapé rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento), más abogado. Sobre una finca típica de $1.475 millones son cerca de $29,5 millones, sin contar abogado.
¿De dónde sale ese 2 por ciento y quién lo paga?
Los tres rubros se liquidan sobre el valor que quede en la escritura, no sobre el avalúo catastral ni lo pagado por fuera:
- Notaría (0,27 por ciento): derecho notarial de la escritura; en Antioquia se divide por costumbre entre comprador y vendedor, pactable en la promesa.
- Beneficencia (1 por ciento): impuesto departamental de registro; lo asume el comprador.
- Registro (0,67 por ciento): convierte la escritura en propiedad oponible a terceros; lo asume el comprador.
Si no pacta nada sobre la notaría en la promesa, lo discutirá el día de la firma: déjelo por escrito.
¿Qué más se paga que nadie le menciona en la visita?
El abogado que estudia títulos y redacta la promesa cobra aparte; en una finca se justifica: debe revisar el certificado de tradición y libertad (que se pide con la matrícula y muestra propietario, hipotecas, embargos y afectaciones) y qué permite el POT sobre ese predio (vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola). Sume:
- Autenticación de firmas de la promesa.
- Levantamiento de hipoteca del vendedor, con escritura de cancelación y registro: pacte quién lo paga.
- Predial al día, de 0,3 a 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio; no se escritura con predial pendiente y el saldo suele descontarse del precio.
- Levantamiento topográfico si los linderos de la escritura no coinciden con el campo, algo frecuente en fincas.
¿Cuánto efectivo debo tener disponible y en qué momento?
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, en tres momentos: la cuota inicial a la promesa; días antes de la escritura, el saldo más notaría y beneficencia, que se liquidan ese día; y después, el registro, que sí lo hace dueño frente a terceros. Tenga líquido el 2 por ciento aparte de la cuota inicial y del crédito: los bancos financian el inmueble, no los gastos de cierre.
¿Cambia la cuenta si compro un lote o una casa campestre?
Los porcentajes son los mismos; cambia la base. Un lote parte de unos $409 millones (típico cercano a $1.385 millones), una casa campestre de unos $600 millones (típico $1.075 millones) y una finca de unos $550 millones (típico $1.475 millones): el 2 por ciento son unos $27,7 millones sobre el lote típico y unos $21,5 millones sobre la casa típica. La diferencia real es la complejidad jurídica: una finca con englobes, servidumbres o sucesión sin liquidar cuesta más en abogado y tiempo que un apartamento de matrícula limpia; presupueste con holgura ahí, no en los derechos notariales.
¿Y cuando yo sea el que venda?
La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento con dos años o más de tenencia, sobre la diferencia entre precio y costo fiscal, al que suman mejoras soportadas con facturas a su nombre. Guarde desde el día uno la escritura, los recibos de obra y los contratos del maestro: lo que no documente hoy lo paga en impuesto. Precios por zona en la guía completa.
Antes de firmar la promesa, verifique
- Certificado de tradición actualizado, con la matrícula.
- Qué permite el POT sobre ese suelo.
- Quién paga notaría, registro, beneficencia y levantamiento de hipoteca, por escrito.
- Predial al día y paz y salvo de servicios.
- Linderos de la escritura contra lo visto en terreno.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.181,74 COP del 14 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto son los gastos de cierre al comprar una finca en Guatapé?
Cerca del 2 por ciento del precio escriturado, más abogado: unos $29,5 millones sobre $1.475 millones.
¿El banco financia los gastos de notaría y registro?
No: el crédito cubre el inmueble; el 2 por ciento va en efectivo, aparte de la cuota inicial.
¿Quién paga la notaría, el comprador o el vendedor?
Por costumbre se divide por mitades, pero es pactable; beneficencia y registro los asume el comprador. Déjelo en la promesa.
¿Qué impuesto pago cuando venda la finca?
Ganancia ocasional del 15 por ciento con dos años o más; guarde las facturas de mejoras para el costo fiscal.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.
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