Al precio de lista súmele entre 8 y 10 por ciento en gastos de cierre. Sobre una finca típica de Guatapé y El Peñol, que ronda $1.600 millones, son entre $128 y $160 millones adicionales. Sobre un lote típico de $1.000 millones, entre $80 y $100 millones. Ese dinero se necesita líquido, no financiado.
Casi todas las negociaciones que se caen en el Oriente se caen aquí: el comprador armó el presupuesto con el precio de la finca y nada más. Cuando llega el momento de firmar, aparece un faltante de decenas de millones que ningún banco cubre, porque el crédito hipotecario financia el inmueble, no los costos de la escritura.
¿Qué incluye ese 8 a 10 por ciento de gastos de cierre?
Es el paquete completo de lo que se paga entre el acuerdo y el registro de la escritura a su nombre: gastos notariales, el impuesto de registro y los derechos en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la beneficencia departamental cuando aplica, el estudio de títulos con abogado y, si compra financiado, los costos de constitución de la hipoteca y el avalúo que exige el banco.
Parte de esos rubros se reparten entre comprador y vendedor por costumbre, pero la costumbre no es ley: lo que quede escrito en la promesa de compraventa es lo que manda. Por eso la promesa debe decir, línea por línea, quién paga qué. Si dice "los gastos se pagan por partes iguales" sin más detalle, usted está firmando en blanco.
En una finca el estudio de títulos pesa más que en un apartamento. Hay linderos, servidumbres, englobes y desenglobes viejos, y a veces cadenas de tradición que vienen de sucesiones sin terminar. Ese trabajo cuesta más horas de abogado, y vale cada peso.
¿Cuánto dinero propio necesito para una finca en Guatapé?
Haga la cuenta con las dos cifras juntas. Una finca en Guatapé y El Peñol arranca alrededor de $550 millones y el valor típico ronda $1.600 millones. Si el banco le financia una parte, usted debe tener la cuota inicial más el 8 a 10 por ciento de cierre, todo disponible en el mismo mes.
Sobre la finca típica de $1.600 millones, los gastos de cierre solos son entre $128 y $160 millones. Sobre la finca de entrada de $550 millones, entre $44 y $55 millones. Esa es la cifra que hay que tener quieta en una cuenta, no comprometida en otro negocio.
Un dato que sorprende a quien compara con Medellín: la finca de entrada en Guatapé y El Peñol (alrededor de $550 millones) es más económica que la de entrada en el promedio de Antioquia (alrededor de $895 millones), aunque el valor típico de la zona, $1.600 millones, ya se acerca al típico departamental de $1.900 millones. La entrada al mercado es accesible; el producto consolidado no tanto.
¿Y si compro lote en vez de finca?
Un lote en Guatapé y El Peñol se consigue desde alrededor de $409 millones y el valor típico ronda $1.000 millones. Los gastos de cierre se calculan igual, entre 8 y 10 por ciento, así que sobre el lote típico son entre $80 y $100 millones.
La diferencia está en lo que viene después del cierre, y ahí es donde el presupuesto del lote se rompe con más frecuencia que el de la finca. Antes de pensar en construir hay que resolver el uso del suelo, que lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Si el POT no permite vivienda, no hay presupuesto que sirva.
Después vienen acometidas, acceso, agua y licencia. Ninguno de esos costos entra en el 8 a 10 por ciento de cierre: son adicionales y varían demasiado de un predio a otro para meterlos en una regla general. Pídalos cotizados antes de firmar promesa, no después.
¿Cuánto tiempo tengo para conseguir la plata?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es su calendario real: desde que se firma la promesa hasta que se firma escritura y se radica en registro.
En esos 30 a 45 días caben el estudio de títulos, el trámite del crédito si hay banco, los paz y salvos de predial y de valorización, y la coordinación de la notaría. Si su dinero está en un CDT a 90 días o en un inmueble que todavía no ha vendido, no alcanza. Alinee la liquidez antes de firmar promesa, porque la promesa suele traer cláusula penal.
¿Qué gastos siguen después de escriturar?
Tres, y conviene tenerlos en el presupuesto anual desde el primer año.
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio. En predios rurales grandes esa diferencia entre el 0,3 y el 1,2 se siente, así que pregunte la tarifa del municipio y el avalúo catastral vigente, no el precio de venta.
El mantenimiento de una finca no es opcional. Cercas, caminos, motobomba, poda, vigilancia si el predio queda solo entre semana. Una finca desatendida se desvaloriza sola.
Y el día que venda, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Vale la pena guardar desde ya las facturas de mejoras, porque suman al costo fiscal del inmueble.
¿Qué reviso antes de girar el primer peso?
El certificado de tradición y libertad, siempre. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Es el documento que le dice si quien le está vendiendo es realmente el dueño y si el predio tiene algo encima.
Segundo, el uso del suelo según el POT del municipio, sobre todo si la intención es construir o parcelar.
Tercero, los paz y salvos de predial. Un predial atrasado se traslada con el inmueble y aparece justo cuando usted ya es el propietario.
Si quiere ver cómo encaja esto con el resto del proceso de compra en la zona, revise la guía completa.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos de cierre se pueden financiar con el crédito hipotecario?
No. El crédito hipotecario financia el valor del inmueble, no los gastos notariales, de registro ni el estudio de títulos. Esos entre 8 y 10 por ciento adicionales al precio deben salir de recursos propios y estar disponibles el mismo mes de la escritura.
¿Cuánto son los gastos de cierre de una finca de $1.600 millones en Guatapé?
Entre $128 y $160 millones, aplicando el rango de 8 a 10 por ciento sobre el precio. Ese valor cubre notaría, impuesto de registro, derechos de registro, estudio de títulos y, si hay financiación, la constitución de la hipoteca.
¿Quién paga los gastos notariales, el comprador o el vendedor?
Depende de lo que quede pactado en la promesa de compraventa. Hay costumbres de reparto, pero no son obligatorias. Deje escrito rubro por rubro quién paga qué antes de firmar, porque después de la promesa la discusión se vuelve una renegociación.
¿Cuánto tiempo pasa entre la promesa y la escritura?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese plazo se hace el estudio de títulos, se tramita el crédito si aplica, se consiguen los paz y salvos y se agenda la notaría.
¿Cuánto se paga de predial por una finca en Guatapé o El Peñol?
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio. Se calcula sobre el avalúo catastral vigente, no sobre el precio de compra, así que pida ambos datos antes de cerrar.
¿Un lote sale más barato que una finca en Guatapé?
En precio de entrada sí: un lote arranca alrededor de $409 millones frente a los $550 millones de una finca, y el valor típico del lote ronda $1.000 millones frente a $1.600 millones de la finca. Pero al lote hay que sumarle uso del suelo permitido, servicios, acceso, licencia y obra, costos que no entran en los gastos de cierre.
