¿Cómo escriturar un lote heredado con la sucesión pendiente?

Un lote heredado no se puede escriturar a un comprador hasta que la sucesión esté terminada y la adjudicación registrada en la matrícula inmobiliaria. Mientras el certificado de tradición y libertad siga mostrando como propietario inscrito a la persona fallecida, ninguna notaría autoriza la venta.

Esta es la situación más común que frena una escritura de lote en Guatapé y El Peñol: el lote lleva años en la familia, todos están de acuerdo en vender, pero el papel sigue a nombre del abuelo. Aquí va el orden exacto para destrabarlo. Si lo que busca es el procedimiento general de escrituración, está en la guía completa.

¿Por qué no puedo vender si todos los herederos estamos de acuerdo?

Porque el acuerdo entre herederos no transfiere la propiedad. La propiedad se transfiere cuando un acto, la sucesión, queda inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria del lote. Hasta ese momento, los herederos tienen un derecho sobre la herencia, no la titularidad del predio.

El certificado de tradición y libertad es el que manda. Si en la casilla de propietario inscrito aparece el causante (la persona fallecida), el notario no puede recibir una escritura de compraventa firmada por los hijos: ellos no figuran como dueños.

Lo que sí se puede hacer antes de terminar la sucesión es firmar una promesa de compraventa, siempre que la firmen todos los herederos y el cónyuge sobreviviente, y que el plazo para escriturar sea realista frente al trámite sucesoral. Esa promesa debe decir expresamente que la escritura se otorgará una vez inscrita la adjudicación.

¿Qué documentos hay que reunir para la sucesión del lote?

Antes de ir a la notaría o al juzgado, arme esta carpeta:

• Registro civil de defunción del causante.
• Registros civiles de nacimiento de todos los herederos, y registro civil de matrimonio o prueba de la unión marital de hecho si hay cónyuge o compañero sobreviviente.
• Certificado de tradición y libertad del lote, solicitado con el número de matrícula inmobiliaria.
• Copia de la escritura con la que el causante adquirió el lote.
• Certificado catastral y avalúo catastral del predio, con el paz y salvo de impuesto predial al día.
• Inventario y avalúo de los bienes, que presenta el abogado.
• Poder a un abogado: la sucesión no se tramita sin él.

Dos revisiones que ahorran meses. Primera: que el lote esté correctamente identificado en la escritura de adquisición, con linderos y cabida que coincidan con lo que muestra el certificado. Segunda: que no haya falsa tradición en el folio, porque en ese caso lo que se hereda no es el dominio pleno y el trámite cambia por completo.

¿Notaría o juzgado, y qué pasa si un heredero no quiere firmar?

Si todos los herederos son mayores de edad, están de acuerdo y actúan representados por abogado, la sucesión se hace por notaría y es el camino más corto. Si hay menores de edad, un heredero ausente o ilocalizable, o desacuerdo sobre cómo se reparte, el proceso va a juzgado y se alarga de forma importante.

Caso frecuente en lotes rurales: uno de los hermanos vive fuera del país. No hace falta que viaje. Puede otorgar poder especial ante el consulado colombiano, con su documento de identidad vigente, y ese poder sirve tanto para la sucesión como después para firmar la escritura de venta.

Caso distinto: un heredero que simplemente se niega a vender. Ahí la sucesión igual puede adelantarse, el lote se adjudica en común y proindiviso, y la venta queda condicionada a que todos los copropietarios firmen. Quien no quiera vender puede ser comprado por los demás, o se acude a la división del bien común.

¿Qué sigue una vez la sucesión queda registrada?

Cuando la escritura de partición y adjudicación queda inscrita, pida un certificado de tradición y libertad nuevo y verifique que los herederos aparezcan como propietarios inscritos. Ese documento, con fecha reciente, es el que va a exigir el comprador y el que va a pedir su banco si hay crédito de por medio.

De ahí en adelante el proceso es el de cualquier venta: promesa, pago de impuesto predial al día, firma en notaría y registro. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado.

Un dato que conviene tener claro antes de firmar: el impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y un lote abandonado durante años de sucesión acumula esa deuda. En Guatapé y El Peñol, donde un lote se consigue desde unos $500 millones y el valor típico ronda los $2.209 millones, esa mora puede ser una cifra considerable que alguien tendrá que pagar antes de que el notario autorice la escritura.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo firmar promesa de compraventa de un lote antes de terminar la sucesión?

Sí, siempre que la firmen todos los herederos y el cónyuge sobreviviente, y que el documento diga que la escritura se otorgará una vez inscrita la adjudicación. El plazo pactado debe ser realista frente a lo que tarde el trámite sucesoral.

¿Un heredero que vive en el exterior tiene que viajar para la sucesión?

No. Puede otorgar poder especial ante el consulado colombiano con su documento de identidad vigente. Ese poder sirve para la sucesión y también para firmar después la escritura de venta del lote.

¿La sucesión se puede hacer sin abogado?

No. Tanto por notaría como por juzgado, la sucesión exige representación de abogado, que presenta el inventario y avalúo de los bienes. Por notaría solo procede si todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo.

¿Qué pasa con el impuesto predial acumulado durante la sucesión?

Se debe pagar antes de escriturar: la notaría exige paz y salvo. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y un lote con varios años de mora acumula una suma considerable.

¿Cómo confirmo que la sucesión quedó bien registrada?

Pida un certificado de tradición y libertad nuevo con el número de matrícula inmobiliaria y verifique que los herederos figuren como propietarios inscritos. Revise también que no haya hipotecas, embargos ni afectaciones vigentes.

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