Puntos clave
- Sobre precio de venta menos costo fiscal, que incluye como mínimo el valor de adquisición de su escritura de compra, las mejoras y construcciones soportadas y los gastos de la compra original que pueda probar.
- Cambia el régimen: el 15 por ciento aplica con dos años o más; con menos, la utilidad es renta ordinaria en su declaración, a la tarifa que corresponda con sus demás ingresos.
- Las mejoras sin papel siguen valiendo para el comprador, pero desaparecen de su costo fiscal: se traducen en impuesto.
- El costo fiscal sale del valor con que el inmueble entró a la masa sucesoral y quedó en la escritura o sentencia de partición.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio: úselos para reunir soportes, no para empezar a buscarlos con la escritura firmada.
El 15 por ciento de ganancia ocasional (con dos años o más de tenencia) se liquida sobre precio menos costo fiscal, no sobre el precio. En una finca vendida en $1.475 millones, ese costo fiscal casi nadie lo arma bien y decide cuánto paga.
¿Sobre qué cifra se calcula realmente el 15 por ciento?
Sobre precio de venta menos costo fiscal, que incluye como mínimo el valor de adquisición de su escritura de compra, las mejoras y construcciones soportadas y los gastos de la compra original que pueda probar. Si compró y luego levantó casa, pozo, redes y cercas sin documentar, el costo fiscal queda congelado en el precio viejo, la ganancia se infla y paga de más por desorden.
¿Qué pasa si tuve la finca menos de dos años?
Cambia el régimen: el 15 por ciento aplica con dos años o más; con menos, la utilidad es renta ordinaria en su declaración, a la tarifa que corresponda con sus demás ingresos. Los dos años se cuentan desde la escritura de adquisición, no desde la promesa ni desde que usó la finca.
¿Qué documentos reducen la base de forma legítima?
- Escritura de adquisición, con su valor declarado.
- Facturas y contratos de la casa, piscina, muelle, cerramientos y vía interna.
- Comprobantes de pago a contratistas y maestros, con identificación.
- Licencias y planos aprobados, que prueban que la mejora es legal.
- Certificado de tradición y libertad actualizado, con la matrícula: propietario, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Recibos de predial, que muestran el avalúo catastral (0,3 a 1,2 por ciento según el municipio).
Las mejoras sin papel siguen valiendo para el comprador, pero desaparecen de su costo fiscal: se traducen en impuesto.
¿Y si la finca la heredé?
El costo fiscal sale del valor con que el inmueble entró a la masa sucesoral y quedó en la escritura o sentencia de partición. Si se fijó muy bajo para ahorrar gastos, al vender aparece una utilidad enorme. Además la sucesión debe estar registrada: mientras los herederos no figuren como propietarios inscritos, no hay venta que firmar.
¿Cuándo se paga y cómo se cruza con el cierre?
No en la notaría: se declara en la renta del año gravable de la venta, es decir, al año siguiente. En el cierre el notario practica la retención en la fuente sobre el valor de la enajenación, que luego se descuenta del impuesto a cargo. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio: úselos para reunir soportes, no para empezar a buscarlos con la escritura firmada.
¿Qué gastos son del vendedor y cuáles del comprador?
No confunda el impuesto con los gastos de cierre: los del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más abogado. La ganancia ocasional es del vendedor y se mide contra su utilidad. En una finca de Guatapé o El Peñol que parte de unos $550 millones y tiene valor típico cercano a $1.475 millones, la cuenta del vendedor depende más de qué tan bien armó su costo fiscal que de quién paga la notaría. El proceso completo está en la guía completa.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.181,74 COP del 14 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿La ganancia ocasional del 15 por ciento se calcula sobre el precio de venta?
No: sobre la utilidad (precio menos costo fiscal), con dos años o más de tenencia.
¿Desde cuándo se cuentan los dos años?
Desde la escritura de adquisición registrada, no desde la promesa ni el uso. Con menos, es renta ordinaria.
¿Qué pasa con las mejoras si no tengo facturas?
Sin soporte no entran al costo fiscal: más utilidad y más impuesto, aunque el comprador las pague.
¿El impuesto se paga en la notaría el día de la escritura?
No: se declara al año siguiente; en el cierre solo se practica la retención, que luego se descuenta.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.