Luxe by The Charlee: el contrato de operación que debe pedir

Si compra una unidad en Luxe by The Charlee, hereda el contrato de administración hotelera de los demás propietarios. Ese documento define quién decide tarifas, cuántas noches puede usar usted el inmueble, cómo se reparte el ingreso y con cuánta anticipación puede salirse. Pídalo antes de firmar la promesa.

¿Qué documento tengo que pedir antes de firmar?

Cuatro, en este orden:

1. El certificado de tradición y libertad de esa matrícula inmobiliaria: propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Sin matrícula propia, no compra un inmueble independiente.
2. El reglamento de propiedad horizontal: coeficientes, zonas comunes y qué puede hacer dentro de su unidad.
3. El contrato de administración u operación, que la mayoría no pide: reparto de ingresos, plazo, renovación automática y cláusula de salida.
4. El manual de marca, si existe como anexo: mobiliario, dotación, reposición y quién paga cuando algo se daña o se desactualiza.

Si el vendedor entrega los dos primeros y dice que los otros "se los pasan después", devuélvase: esos anexos determinan cuánto dinero ve al año.

¿Puedo usar mi propia unidad cuando quiera?

Suele ser no. Es común un cupo de noches de uso propio, con reserva anticipada, bloqueo en temporadas altas (Semana Santa, diciembre, puentes) y a veces cobro de aseo y lavandería. Resuelva por escrito:

• ¿Cuántas noches tengo y en qué temporadas no aplican?
• ¿Con cuánta anticipación reservo, y se descuentan de mi liquidación?
• ¿Puedo cederlas a familiares?
• ¿Me garantizan la misma unidad? En esquemas tipo pool el operador asigna huéspedes por disponibilidad y el ingreso se distribuye por coeficiente, no por lo que facturó su apartamento.

¿Cómo se reparte la plata y qué me descuentan?

Pida la estructura completa, no el porcentaje titular. Se vuelve otra cosa al descontar comisiones de canales, aseo, lavandería, amenidades, reposición de dotación y administración de la PH. Aclare por escrito:

• Si el porcentaje es sobre ingreso bruto o neto, y qué se resta antes.
• Quién paga las comisiones de las plataformas.
• Quién asume el predial, del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la administración en meses sin ocupación.
• Cada cuánto liquidan y con qué soporte.
• Quién financia la reposición cuando el operador cambia estándares.

En la zona el alquiler por temporada ha rendido históricamente entre el 8 y el 15 por ciento bruto anual, frente al 5 al 9 por ciento del arriendo tradicional: cifras brutas e históricas, no promesa.

¿Qué pasa si quiero salirme del esquema o vender?

• Plazo y renovación. Plazos de varios años con renovación automática salvo aviso previo; si el aviso vence, queda atado otro periodo.
• Penalidad de salida: multa, pago de la dotación instalada o pérdida del uso de la marca al vender.
• Qué pasa con el comprador: si el contrato se transfiere solo y si el operador tiene preferencia o aprobación. Reduce el universo de compradores.

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio; sume el visto bueno del operador si lo exige.

¿Y qué tengo que pagar yo al cerrar?

Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más el abogado. En Guatapé y El Peñol un apartamento parte de unos $286 millones, con típico cerca de $510 millones; en Antioquia, de unos $300 millones con típico de $640 millones. Una unidad con marca y operación hotelera suele ubicarse por encima de la mediana local, porque el precio incluye servicio y dotación. Si vende con utilidad después de dos años o más, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento. Detalle del inmueble en la guía completa.

¿Qué reviso del uso del suelo si el proyecto opera como hotel?

El POT define si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Para hospedaje confirme que el uso turístico esté permitido allí y que el proyecto tenga los permisos municipales. Verifique también si el reglamento de PH autoriza la corta estancia y si el registro como prestador turístico está a nombre del operador o de cada propietario, porque cambia quién responde ante las autoridades y quién declara los ingresos.

La lista corta antes de firmar promesa

• Certificado de tradición reciente de la matrícula de esa unidad.
• Reglamento de PH con su coeficiente y contrato de operación con todos los anexos.
• Noches de uso propio, temporadas bloqueadas y regla de reserva.
• Base del reparto (bruto o neto) y lista de descuentos.
• Plazo, renovación, aviso previo, penalidad de salida y qué pasa al vender.
• Administración al día y permisos de uso del suelo y de operación turística.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.181,74 COP del 14 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Qué documento define cuántas noches puedo usar mi propia unidad?

El contrato de administración u operación hotelera, no el reglamento ni la escritura. Fija el cupo anual, las temporadas bloqueadas y la anticipación de reserva.

¿El contrato de operación pasa automáticamente al comprador cuando yo venda?

Depende de la redacción: en muchos esquemas se transfiere y el operador puede tener preferencia o aprobación del comprador. Verifíquelo por escrito antes de comprar.

¿Cuánto rinde el alquiler por temporada frente al arriendo tradicional?

Históricamente entre el 8 y el 15 por ciento bruto anual frente al 5 al 9 por ciento; lo que usted recibe depende de los descuentos del contrato.

¿Cuánto pago en gastos de cierre al comprar una unidad así?

Cerca del 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más abogado, y luego el predial anual.

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