Puntos clave
- Un reglamento permisivo de 2015 puede estar restringido por un acta de hace ocho meses.
- Por escrito y como anexo de la promesa:
- Sí, con renovación anual, a nombre del prestador e indicando la dirección.
- El arriendo tradicional ha rendido históricamente entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio: alcanza para leer un reglamento.
Sí, en la mayoría de los casos, pero no lo decide el vendedor: lo definen el reglamento de propiedad horizontal y la asamblea del Edificio San Lucas. Pida el reglamento, las últimas tres actas y el Registro Nacional de Turismo antes de firmar.
¿Quién decide realmente si puedo alquilar por noches?
No el corredor, ni el dueño anterior, ni el administrador. En este orden:
- El reglamento de PH, protocolizado y anotado en la matrícula del edificio. Si define el uso como "vivienda" y prohíbe otras destinaciones, cualquier permiso verbal se cae.
- Las actas de asamblea, que pueden reglamentar la corta estancia (horarios, huéspedes, zonas comunes, depósitos, registro en portería) o prohibirla, como ha pasado en la zona.
- El manual de convivencia y resoluciones del consejo: si los huéspedes usan la piscina, cuota por parqueadero de visitantes, sanciones.
Un reglamento permisivo de 2015 puede estar restringido por un acta de hace ocho meses.
¿Qué documentos exactos debo pedir antes de firmar la promesa?
Por escrito y como anexo de la promesa:
- Reglamento de PH completo, con reformas.
- Actas de las últimas tres asambleas ordinarias y de las extraordinarias recientes: prohibiciones nuevas y derramas.
- Paz y salvo de administración del apartamento.
- Presupuesto vigente y cuota de administración, con el coeficiente por área o parqueadero.
- Certificado de tradición y libertad con la matrícula: propietario, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Fondo de imprevistos y obras aprobadas pendientes de pago.
Si le dicen que "todos alquilan", pida el acta que lo autoriza: la costumbre no es norma.
¿Necesito Registro Nacional de Turismo?
Sí, con renovación anual, a nombre del prestador e indicando la dirección. Operar por plataforma sin RNT expone a sanciones. Además, el alojamiento turístico no se trata como arrendamiento de vivienda urbana en materia de IVA: consulte a su contador antes del primer huésped, y sepa que el municipio puede exigir el registro para mantener el uso del suelo comercial.
¿Cómo cambia la cuenta entre arriendo tradicional y temporada?
El arriendo tradicional ha rendido históricamente entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. De esa cifra salen administración, predial, aseo, comisión de plataforma u operador, servicios públicos (en temporada los paga usted) y reposición de dotación. La temporada deja más en el papel pero exige operación real: check in, lavandería, mantenimiento y una ocupación que no es igual en enero que en mayo.
En Guatapé y El Peñol un apartamento parte de unos $286 millones, con valor típico cercano a $510 millones. Si la copropiedad prohíbe la corta estancia, su escenario es el primero, y el precio debería reflejarlo.
¿Qué reviso en el edificio mismo?
- Portería 24 horas: sin ella, llaves y control de huéspedes son su problema.
- Ascensor: rotación alta con uno solo genera quejas.
- Zonas comunes: una piscina vedada a visitantes cambia lo que puede anunciar.
- Parqueadero de visitantes: primer punto de fricción en temporada alta.
- Mezcla de residentes: el predominio de vivienda permanente tiende a votar restricciones.
- Humedad y ventilación del apartamento concreto.
Tipologías y áreas en la guía completa.
¿Qué dejo por escrito en la promesa de compraventa?
- Declaración del vendedor de que reglamento y actas están vigentes, completos y sin restricciones adicionales.
- Condición resolutoria o de desistimiento si el reglamento prohíbe el alojamiento turístico y ese era el propósito declarado.
- Paz y salvo a la fecha de escritura, con las cuotas extraordinarias aprobadas antes de la firma a cargo del vendedor.
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio: alcanza para leer un reglamento.
¿Con qué costos debo contar además del precio?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más el abogado. Luego, predial del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio y la administración mensual. Al vender con dos años o más de tenencia, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento.
Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar por Airbnb un apartamento en el Edificio San Lucas?
Depende del reglamento de PH y de lo que haya aprobado la asamblea. Pida el reglamento completo y las últimas tres actas antes de la promesa.
¿Sirve que el vendedor diga que todos alquilan por noches?
No: la costumbre no reemplaza la norma. Exija por escrito el acta o la cláusula que lo autoriza.
¿Necesito Registro Nacional de Turismo para alquilar por temporada?
Sí, con renovación anual; sin él hay sanciones y la copropiedad puede restringir la actividad.
¿Qué documentos de la copropiedad debo pedir antes de comprar?
Reglamento con reformas, actas recientes, paz y salvo, presupuesto con cuota, fondo de imprevistos y certificado de tradición con la matrícula.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.