Sí, en la mayoría de los casos se puede alquilar por temporada un apartamento en el Edificio San Lucas, pero eso no lo decide el vendedor: lo define el reglamento de propiedad horizontal y lo que haya aprobado la asamblea de copropietarios. Pida el reglamento, las últimas tres actas de asamblea y el registro nacional de turismo antes de firmar.
¿Quién decide realmente si puedo alquilar por noches?
No es el corredor, ni el dueño anterior, ni el administrador de turno. El orden de mando es este:
- El reglamento de propiedad horizontal. Es el documento madre de la copropiedad, está protocolizado en notaría y aparece anotado en la matrícula inmobiliaria del edificio. Si el reglamento define el uso como "vivienda" y prohíbe destinaciones distintas, cualquier permiso verbal se cae.
- Las actas de asamblea. Una asamblea puede reglamentar el alquiler de corta estancia: horarios de ingreso, número de huéspedes, uso de zonas comunes por visitantes, depósitos por daños, registro de huéspedes en portería. También puede prohibirlo, y ha pasado en copropiedades de la zona.
- El manual de convivencia y las resoluciones del consejo. Suelen ser el detalle operativo: si los huéspedes pueden usar la piscina, si se cobra cuota adicional por parqueadero de visitantes, si hay sanciones.
Pedir solo el reglamento no basta. Un reglamento permisivo de 2015 puede estar restringido por un acta de asamblea de hace ocho meses.
¿Qué documentos exactos debo pedir antes de firmar la promesa?
Pídalos por escrito al vendedor y déjelos como anexo de la promesa de compraventa:
- Reglamento de propiedad horizontal completo, con sus reformas, no el resumen.
- Actas de las últimas tres asambleas ordinarias y de cualquier extraordinaria reciente. Ahí aparecen las prohibiciones nuevas y las derramas aprobadas.
- Paz y salvo de administración del apartamento que va a comprar.
- Presupuesto vigente y valor de la cuota de administración, con nota de si el apartamento tiene coeficiente distinto por área o por parqueadero.
- Certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria del apartamento, que muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Estado del fondo de imprevistos y si hay obras aprobadas pendientes de pago.
Si el vendedor le dice que "todos los del edificio alquilan", pida el acta que lo autoriza. La costumbre no es norma.
¿Necesito Registro Nacional de Turismo?
Sí. Quien presta servicio de alojamiento turístico en Colombia debe inscribirse en el Registro Nacional de Turismo y renovarlo cada año. El trámite se hace a nombre del prestador (persona natural o jurídica) e indica la dirección del inmueble. Si opera a través de una plataforma sin RNT, queda expuesto a sanciones y, en la práctica, a que la administración le cierre la puerta con razón.
Dos consecuencias que la gente descubre tarde:
- El arrendamiento de vivienda urbana está excluido de IVA, pero el alojamiento turístico no funciona igual. Consulte a su contador antes del primer huésped, no después del primer año.
- El municipio puede exigir el registro para otorgar o mantener el concepto de uso del suelo comercial del inmueble.
¿Cómo cambia la cuenta entre arriendo tradicional y temporada?
Históricamente en la zona el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. La palabra que importa es bruto: de esa cifra todavía salen la administración, el predial, el aseo entre huéspedes, la comisión de la plataforma o del operador, los servicios públicos (que en temporada los paga usted, no el huésped) y la reposición de dotación.
El arriendo tradicional deja menos y consume casi nada de su tiempo. La temporada deja más en el papel y exige operación real: cobertura de check in, lavandería, mantenimiento y una tasa de ocupación que no es la misma en enero que en mayo.
En el rango de precios de Guatapé y El Peñol, donde un apartamento se consigue desde unos $286 millones y el valor típico ronda los $510 millones, la diferencia entre los dos modelos cambia por completo la decisión de compra. Si la copropiedad prohíbe la corta estancia, su escenario es el primero, y el precio que está pagando debería reflejarlo.
¿Qué reviso en el edificio mismo, no en los papeles?
Antes de comprometerse con un modelo de renta corta, camine el edificio con esta lista:
- Portería y control de acceso. Si no hay portería 24 horas, la entrega de llaves y el control de huéspedes se vuelven su problema.
- Ascensor y número de pisos. Rotación alta con un solo ascensor genera quejas de residentes permanentes.
- Zonas comunes. Pregunte si los huéspedes las pueden usar. Una piscina prohibida a visitantes cambia lo que usted puede anunciar.
- Parqueadero de visitantes. En temporada alta es el primer punto de fricción.
- Mezcla de residentes. Un edificio mayoritariamente de vivienda permanente tiende, con el tiempo, a votar restricciones a la corta estancia.
- Humedad y ventilación en el apartamento concreto, sobre todo en muros que dan al exterior y en baños sin ventana.
Puede ampliar el contexto de tipologías, áreas y vista en la guía completa.
¿Qué dejo por escrito en la promesa de compraventa?
Tres cláusulas que evitan el 90 por ciento de los disgustos:
- Declaración del vendedor de que el reglamento y las actas entregadas están vigentes y completas, y de que no hay restricciones adicionales a la destinación del inmueble.
- Condición resolutoria o de desistimiento si al revisar el reglamento aparece prohibición expresa al alojamiento turístico y ese era el propósito declarado de la compra. Dígalo en la promesa, no en un chat.
- Paz y salvo de administración a la fecha de escritura, con la obligación del vendedor de asumir cuotas extraordinarias aprobadas antes de la firma aunque se paguen después.
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese tiempo alcanza de sobra para leer un reglamento. Úselo.
¿Con qué costos debo contar además del precio?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. A eso súmele, ya como propietario, el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la cuota de administración mensual.
Y si más adelante vende, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más.
Cómo lo sabemosCifras al 25 de septiembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.329,61 COP del 25 de septiembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar por Airbnb un apartamento en el Edificio San Lucas?
Depende del reglamento de propiedad horizontal y de lo que haya aprobado la asamblea de copropietarios. El reglamento define la destinación del inmueble y la asamblea puede reglamentar o prohibir la corta estancia. Pida el reglamento completo con sus reformas y las actas de las últimas tres asambleas antes de firmar la promesa de compraventa.
¿Sirve que el vendedor me diga que en el edificio todos alquilan por noches?
No. La costumbre no reemplaza la norma. Pida el acta de asamblea o la cláusula del reglamento que lo autoriza, por escrito. Un reglamento permisivo puede estar restringido por un acta reciente, y quien compra hereda la restricción, no la costumbre del vendedor.
¿Necesito Registro Nacional de Turismo para alquilar por temporada?
Sí. Quien presta servicio de alojamiento turístico en Colombia debe inscribirse en el Registro Nacional de Turismo y renovarlo cada año. El registro se hace a nombre del prestador e indica la dirección del inmueble. Operar sin él lo expone a sanciones y a que la administración de la copropiedad restrinja la actividad.
¿Cuánto rinde un apartamento en arriendo tradicional frente a temporada?
Históricamente en la zona el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Son cifras brutas: de ahí salen administración, predial, aseo, servicios públicos, comisión de plataforma u operador y reposición de dotación.
¿Qué documentos de la copropiedad debo pedir antes de comprar?
Reglamento de propiedad horizontal con reformas, actas de las últimas tres asambleas ordinarias y de las extraordinarias recientes, paz y salvo de administración del apartamento, presupuesto vigente con el valor de la cuota, estado del fondo de imprevistos y certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria del inmueble.
¿Cuánto cuesta cerrar la compra de un apartamento además del precio?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Ya como propietario pagará el impuesto predial, entre el 0,3 y el 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la cuota mensual de administración.