Puntos clave
- Se pierden dos o tres semanas de los 30 a 45 días que toma un cierre, y a veces el comprador.
- Si hay hipoteca, agregue la facultad de suscribir su cancelación.
- Con prisa y viviendo en un país del convenio, suele ganar el notario con apostilla.
- No tiene vencimiento automático salvo que usted lo fije; conviene un plazo de seis o doce meses.
- Sus honorarios se suman a los gastos de cierre, que rondan el 2 por ciento del precio por el lado del comprador (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento).
Un poder general viejo rara vez alcanza para vender desde el exterior. La notaría exige que el poder identifique el inmueble por matrícula inmobiliaria y faculte expresamente para vender, recibir el precio y firmar la escritura. Uno redactado "para administrar bienes" se cae en la firma.
¿Por qué el poder general que firmé hace años no me sirve para vender?
La diferencia es entre administrar y disponer. El poder general permite arrendar, pagar servicios o representarlo ante una copropiedad; vender desprende el dominio y recibe el precio, y el notario pide texto que faculte a enajenar ese inmueble concreto. El error se descubre tarde: el comprador ya tiene crédito, hay fecha de firma y el abogado encuentra que el poder no menciona matrícula ni facultad de vender. Se pierden dos o tres semanas de los 30 a 45 días que toma un cierre, y a veces el comprador.
¿Qué tiene que decir el poder, cláusula por cláusula?
- Su identificación, con el documento tal como aparece en el certificado de tradición (si figura con cédula y hoy usa pasaporte, mencione ambos).
- El apoderado, nombre y documento.
- El inmueble por matrícula inmobiliaria, oficina de registro, dirección o nombre y linderos o referencia a la escritura de adquisición.
- Facultad de vender y fijar o aceptar precio y forma de pago.
- Facultad de recibir el precio, o indicar que se consigna en una cuenta suya. Es lo que más se omite.
- Facultad de firmar la escritura, entregar materialmente y suscribir aclaratorias.
- Facultad de declarar paz y salvos y solicitar los certificados de la notaría.
Si hay hipoteca, agregue la facultad de suscribir su cancelación. Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia es un tema aparte que el poder no resuelve.
¿Consulado o apostilla? La decisión que define el calendario
- Vía consular. El cónsul actúa como notario colombiano; el documento entra listo, sin apostilla ni traducción. Desventaja: la cita puede tardar semanas, y hay que llevar el texto redactado.
- Notario extranjero más apostilla. Firma local, apostilla de la autoridad competente (convenio de La Haya) y traducción oficial en Colombia si está en otro idioma. Más rápido en ciudades con notario disponible, con dos pasos más.
Con prisa y viviendo en un país del convenio, suele ganar el notario con apostilla. Con tiempo y consulado cerca, la vía consular reduce el riesgo de rechazo.
¿El poder caduca? ¿Y si me arrepiento?
No tiene vencimiento automático salvo que usted lo fije; conviene un plazo de seis o doce meses. Puede revocarlo cuando quiera, notificando al apoderado y dejando constancia en la notaría, porque mientras un tercero de buena fe no conozca la revocación, el acto firmado puede comprometerlo. La muerte del poderdante o del apoderado lo extingue, así que en inmuebles heredados no dilate el cierre.
¿A quién le doy el poder?
A alguien que vaya a estar físicamente en la notaría del municipio de la firma. Lo sensato es un abogado de confianza: lee el certificado de tradición, verifica que usted sea el propietario inscrito y que no haya hipotecas ni embargos, revisa el predial y firma. Sus honorarios se suman a los gastos de cierre, que rondan el 2 por ciento del precio por el lado del comprador (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento).
¿Qué más necesito preparar desde afuera?
- Certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula, se descarga en línea y muestra propietario, hipotecas, embargos y afectaciones. Pídalo antes de poner el inmueble en venta.
- Predial al día. La notaría exige paz y salvo; va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio y los intereses pesan.
- Ganancia ocasional. Con dos años o más de tenencia, se liquida al 15 por ciento. Si es residente fiscal colombiano o no cambia la forma de declarar: hable con un contador antes de la promesa.
El orden que funciona
- Pida y revise el certificado de tradición.
- Defina el precio y consiga los paz y salvos.
- Redacte el poder especial con el abogado que firmará, con la matrícula a la vista.
- Otórguelo en consulado o con apostilla.
- Envíe el original físico por correo certificado; la notaría necesita el papel.
- Promesa y escritura dentro de los 30 a 45 días habituales.
Redactar el poder sin ver el certificado es mandar hacer una llave sin medir la cerradura. Más contexto en vender propiedad desde el exterior poder.
Preguntas frecuentes
¿Un poder general me sirve para vender mi casa en Colombia si vivo en el exterior?
Generalmente no. Vender es un acto de disposición y la notaría exige matrícula y facultad expresa de vender, recibir el precio y firmar la escritura.
¿Consulado o notario extranjero con apostilla?
El consulado entrega el documento listo pero depende de la agenda; el notario extranjero es más rápido, con apostilla y traducción oficial si hace falta.
¿El poder para vender tiene fecha de vencimiento?
Solo si usted la fija, y conviene (seis o doce meses). Se extingue con la muerte de poderdante o apoderado y puede revocarse notificando.
¿Puedo mandar el poder escaneado por correo electrónico?
No. La notaría necesita el original. Envíe primero el escaneado para revisión y el original por correo certificado apenas tenga el visto bueno.
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Ver en qué rango está mi inmueble →No es un avalúo comercial certificado: ese lo firma un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (Ley 1673 de 2013) después de visitar el inmueble.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.