Si su casa está en propiedad horizontal, además de la escritura y el certificado de tradición necesita el paz y salvo de administración expedido por la copropiedad. Sin él, la notaría no autoriza la escritura de compraventa. Se pide por escrito al administrador, cubre cuotas ordinarias, extraordinarias e intereses, y suele tener vigencia de 30 días.
¿Qué es exactamente el paz y salvo de administración?
Es una certificación firmada por el administrador de la copropiedad donde consta que el inmueble no tiene deudas por expensas comunes a la fecha. En Colombia las cuotas de administración son una obligación que pesa sobre el inmueble, no solo sobre la persona: si el vendedor deja tres meses sin pagar, el comprador los hereda junto con las llaves.
Por eso la notaría lo exige antes de autorizar la escritura pública de compraventa. No es un trámite opcional ni un capricho del comprador.
El documento debe decir tres cosas con claridad:
- La identificación del inmueble (torre, número, parqueadero y depósito si son unidades privadas independientes).
- Que está al día por cuotas ordinarias y extraordinarias a una fecha determinada.
- La firma y datos del administrador o de la persona que la ley o el reglamento autoriza a expedirlo.
¿Cómo se pide y cuánto tarda?
Se solicita por escrito al administrador, por correo electrónico si la copropiedad lo maneja así, indicando el número de la unidad privada y el nombre del propietario inscrito. Algunas administraciones lo entregan el mismo día, otras piden unos días hábiles porque deben cerrar cartera y revisar si hay intereses corrientes acumulados.
Tres cosas que retrasan el trámite y conviene resolver antes:
- Parqueaderos y depósitos con matrícula propia. Si son unidades privadas independientes, cada uno paga su cuota y cada uno necesita quedar cubierto en el paz y salvo.
- Cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea. Una obra de fachada o de tanques aprobada en asamblea puede estar en curso. Defina en el contrato quién paga las cuotas pendientes: el vendedor hasta la fecha de escritura, el comprador de ahí en adelante, es lo habitual.
- Cambio de administrador. Si la copropiedad acaba de cambiar de administración, pida que el documento venga con el acta o el soporte que acredita quién está ejerciendo el cargo.
Como el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, el paz y salvo debe pedirse cerca de la firma, no al comienzo. Si lo pide el primer día, para cuando llegue la escritura ya estará vencido y toca repetirlo.
¿Qué pasa si la propiedad tiene deudas de administración?
Se paga antes de escriturar, no hay vuelta. Hay tres caminos prácticos:
- El vendedor paga con recursos propios y obtiene el paz y salvo limpio.
- Se descuenta del precio en la escritura y el comprador paga directamente a la copropiedad contra recibo.
- Se deja el valor retenido con el abogado o en un encargo, y se libera cuando el administrador entrega el certificado.
Lo que nunca funciona es prometer pagar después de la firma. La deuda queda pegada al inmueble, la copropiedad puede iniciar cobro con el proceso ejecutivo que la ley le permite y el nuevo dueño es el que recibe la demanda.
Vale la pena aclarar algo que confunde a muchos vendedores: la administración no aparece en el certificado de tradición y libertad. Ese documento se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Las cuotas atrasadas no se registran ahí. Por eso el paz y salvo es un documento aparte y por eso una propiedad puede tener el certificado impecable y una deuda de administración de varios millones.
¿Y si la casa no está en propiedad horizontal?
Muchas casas campestres, fincas y lotes del Oriente Antioqueño no tienen copropiedad formal, pero sí pertenecen a una parcelación o a un condominio con portería, vías internas y tanque de agua comunitario. En esos casos el nombre cambia (aporte, cuota de sostenimiento, cuota de vía) y la figura jurídica puede ser una junta, una asociación o incluso un acuerdo entre vecinos sin personería.
Aquí la revisión es distinta:
- Pida el reglamento de propiedad horizontal si existe, o los estatutos de la parcelación.
- Pida constancia escrita de que el predio está al día, firmada por quien administra, aunque la notaría no la exija.
- Pregunte por servidumbres de paso y por el acueducto: quién lo administra, cuánto se paga y si hay derramas pendientes por bocatoma o tanques.
- Revise si hay cuotas de mantenimiento de la vía interna, que en veredas con acceso destapado pueden ser el gasto recurrente más alto.
Si no hay ninguna estructura formal, no hay paz y salvo que pedir, pero sí conviene dejar por escrito en la promesa quién responde por deudas de acueducto veredal o de mantenimiento de vía anteriores a la entrega.
¿Qué otros paz y salvo pide la notaría?
El de administración es uno de varios. Antes de la firma hay que tener listos:
- Predial al día. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y se acredita con el recibo pagado o el certificado de no adeudar de la secretaría de hacienda municipal.
- Valorización, si el municipio ha cobrado contribución sobre el predio.
- Servicios públicos, especialmente si la copropiedad factura el agua de manera común.
- Certificado de tradición y libertad reciente, para que el comprador y su banco verifiquen que no hay hipotecas ni embargos vigentes.
Para el listado completo con escritura, cédulas, declaración de estado civil y lo que exige el banco del comprador, revise la guía completa.
¿Cuánto influye esto en el cierre?
Más de lo que parece. Los cierres que se caen o se aplazan casi nunca se caen por el precio: se aplazan porque falta un papel el día de la firma. En un negocio de un apartamento en Guatapé o El Peñol, donde el valor típico ronda los $510 millones, una deuda de administración de unos pocos millones es plata menor frente al costo de perder al comprador y volver a empezar.
Y recuerde el lado tributario, que se planea antes de firmar y no después: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado, mientras la ganancia ocasional por la venta se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Saber estas cifras desde el principio evita renegociaciones incómodas en la notaría.
Cómo lo sabemosCifras al 17 de septiembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.128,46 COP del 17 de septiembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿La notaría puede escriturar sin el paz y salvo de administración?
No. Cuando el inmueble está sometido a propiedad horizontal, la notaría exige la certificación del administrador de que no hay deudas por expensas comunes antes de autorizar la escritura de compraventa. Sin ese documento el trámite queda detenido, aunque el precio ya esté acordado.
¿Cuánto tiempo dura vigente un paz y salvo de administración?
Suele tener vigencia de 30 días, porque al mes siguiente corre una nueva cuota. Como el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, conviene pedirlo cuando la fecha de firma ya esté definida y no al inicio.
Si el vendedor debe administración, ¿el comprador queda obligado a pagarla?
Sí. Las cuotas de administración pesan sobre el inmueble y el nuevo propietario responde por los saldos anteriores. Por eso se paga antes de escriturar, se descuenta del precio contra recibo de la copropiedad o se retiene el valor hasta que el administrador entregue el certificado limpio.
¿Las deudas de administración aparecen en el certificado de tradición y libertad?
No. El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Las cuotas de administración atrasadas no se registran ahí, así que un inmueble puede tener certificado impecable y deuda con la copropiedad.
¿Qué pasa con las cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea antes de la venta?
Se define por escrito en la promesa de compraventa. Lo habitual es que el vendedor cubra las cuotas causadas hasta la fecha de la escritura y el comprador las posteriores. Pida el acta de asamblea donde se aprobó la obra para conocer el valor, el número de cuotas y cuántas quedan pendientes.
Mi casa campestre está en una parcelación sin propiedad horizontal, ¿necesito paz y salvo?
La notaría no lo exigirá si no hay propiedad horizontal constituida, pero conviene pedir constancia escrita de quien administre la parcelación sobre cuotas de sostenimiento, acueducto veredal y mantenimiento de vía interna, y dejar en la promesa quién responde por deudas anteriores a la entrega.
Simulador de avalúo: escribe dónde queda tu inmueble y cuántos metros tiene, y te decimos en qué rango se está moviendo el mercado de tu municipio, en cualquier parte de Colombia. Es gratis y responde en línea.
Ver en qué rango está mi inmueble →No es un avalúo comercial certificado: ese lo firma un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (Ley 1673 de 2013) después de visitar el inmueble.
