Puntos clave
- Una certificación firmada por el administrador de que el inmueble no debe expensas comunes a la fecha.
- Como el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días desde el acuerdo, pídalo cerca de la firma: el del primer día estaría vencido.
- Se paga antes de escriturar.
- Muchas casas campestres y fincas del Oriente están en parcelaciones o condominios con portería, vías internas y tanque comunitario, bajo una junta, asociación o acuerdo entre vecinos.
- El listado completo, con cédulas, estado civil y lo que exige el banco del comprador, está en la guía completa.
Si su casa está en propiedad horizontal necesita el paz y salvo de administración de la copropiedad; sin él, la notaría no autoriza la compraventa. Se pide por escrito al administrador, cubre cuotas ordinarias, extraordinarias e intereses, y suele valer 30 días.
¿Qué es exactamente el paz y salvo de administración?
Una certificación firmada por el administrador de que el inmueble no debe expensas comunes a la fecha. Las cuotas pesan sobre el inmueble, no solo sobre la persona: si el vendedor deja tres meses sin pagar, el comprador los hereda con las llaves. Debe decir: la identificación del inmueble (torre, número, parqueadero y depósito si son unidades independientes), que está al día por cuotas ordinarias y extraordinarias a una fecha determinada, y la firma y datos de quien está autorizado a expedirlo.
¿Cómo se pide y cuánto tarda?
Por escrito al administrador, con el número de la unidad y el nombre del propietario inscrito. Unas lo entregan el mismo día; otras piden días hábiles para cerrar cartera. Lo que retrasa:
- Parqueaderos y depósitos con matrícula propia: cada uno paga su cuota y debe quedar cubierto.
- Cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea: defina en el contrato quién las paga; lo habitual es el vendedor hasta la escritura y el comprador después.
- Cambio de administrador: pida el acta que acredita quién ejerce el cargo.
Como el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días desde el acuerdo, pídalo cerca de la firma: el del primer día estaría vencido.
¿Qué pasa si la propiedad tiene deudas de administración?
Se paga antes de escriturar. Tres caminos: el vendedor paga y obtiene el paz y salvo limpio; se descuenta del precio y el comprador paga a la copropiedad contra recibo; o el valor queda retenido con el abogado o en encargo hasta que el administrador entregue el certificado. Prometer pagar después no funciona: la deuda queda pegada al inmueble y el nuevo dueño recibe la demanda ejecutiva. Además, la administración no aparece en el certificado de tradición y libertad (que se pide con la matrícula y muestra propietario, hipotecas, embargos y afectaciones): un certificado impecable puede esconder una deuda de varios millones.
¿Y si la casa no está en propiedad horizontal?
Muchas casas campestres y fincas del Oriente están en parcelaciones o condominios con portería, vías internas y tanque comunitario, bajo una junta, asociación o acuerdo entre vecinos. Pida el reglamento o los estatutos; una constancia escrita de que el predio está al día, aunque la notaría no la exija; datos del acueducto (quién lo administra, cuánto se paga, derramas por bocatoma o tanques); y las cuotas de mantenimiento de la vía interna, a menudo el gasto recurrente más alto en veredas destapadas. Sin estructura formal no hay paz y salvo, pero deje en la promesa quién responde por deudas anteriores de acueducto veredal o de vía.
¿Qué otros paz y salvo pide la notaría?
- Predial al día: va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio; se acredita con recibo o certificado de no adeudar.
- Valorización, si el municipio la cobró.
- Servicios públicos, sobre todo si la copropiedad factura el agua en común.
- Certificado de tradición y libertad reciente, para verificar que no hay hipotecas ni embargos.
El listado completo, con cédulas, estado civil y lo que exige el banco del comprador, está en la guía completa.
¿Cuánto influye esto en el cierre?
Los cierres se aplazan casi siempre por un papel que falta el día de la firma, no por el precio. En un apartamento en Guatapé o El Peñol, de valor típico cercano a $510 millones, una deuda de unos pocos millones es menor frente a perder al comprador. Y planee lo tributario antes de firmar: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más abogado, y la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento con dos años o más de tenencia.
Cómo lo sabemosCifras al 3 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.182,99 COP del 31 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿La notaría puede escriturar sin el paz y salvo de administración?
No, con propiedad horizontal exige la certificación del administrador; sin ella el trámite queda detenido aunque el precio esté acordado.
¿Cuánto tiempo dura vigente?
Suele ser 30 días, porque al mes corre una nueva cuota. Pídalo cuando la fecha de firma ya esté definida.
Si el vendedor debe administración, ¿el comprador queda obligado a pagarla?
Sí, las cuotas pesan sobre el inmueble. Por eso se paga antes de escriturar, se descuenta del precio o se retiene hasta el certificado limpio.
¿Las deudas de administración aparecen en el certificado de tradición?
No: se pide un paz y salvo aparte.
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Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.