Puntos clave
- Porque solo ve el valor declarado en la escritura: no sabe en cuánto compró usted, qué construyó ni cuánto pagó en notaría y beneficencia al adquirir.
- Suponga que vendió en $1.475 millones, el valor típico de una finca en Guatapé y El Peñol.
- Queda a su favor: se resta del impuesto en la declaración del año de la venta y, si sobra, es saldo a favor que puede imputar al año siguiente o pedir en devolución.
- Sin soportes, el costo fiscal defendible se reduce a lo que diga la escritura de compra, y con obra posterior eso significa declarar una utilidad mucho mayor que la real.
- Resuélvala antes de negociar: un cierre toma entre 30 y 45 días y una sucesión pendiente no cabe.
Con dos años o más de tenencia, la retención del notario es un anticipo, no su impuesto final. El impuesto real es la ganancia ocasional al 15 por ciento sobre la utilidad, no sobre el precio, y lo retenido de más se recupera en la declaración de renta.
El error que más plata inmoviliza: ver el descuento en el cierre, creer que ya pagó y nunca declarar, o declarar sin el costo fiscal y pagar dos veces sobre la misma venta.
¿Por qué el notario retiene sobre el precio y no sobre la ganancia?
Porque solo ve el valor declarado en la escritura: no sabe en cuánto compró usted, qué construyó ni cuánto pagó en notaría y beneficencia al adquirir. La retención es recaudo anticipado sobre el valor de la enajenación; la liquidación verdadera la hace usted en la declaración de renta, con lo recibido y lo que le costó. La notaría cobra sobre el precio; la DIAN, sobre la utilidad: bases distintas que casi nunca coinciden.
¿Cómo se calcula lo que realmente debe: el ejemplo de una finca en Guatapé?
Suponga que vendió en $1.475 millones, el valor típico de una finca en Guatapé y El Peñol. La retención se calcula sobre esa cifra completa, pero el impuesto sobre el precio menos el costo fiscal, que incluye:
- El valor de adquisición de su escritura de compra.
- Los gastos de cierre de entonces: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, cerca del 2 por ciento.
- Las mejoras y construcciones que pueda probar.
- El ajuste por inflación permitido, si optó por llevarlo.
Sobre esa diferencia, con dos años o más de tenencia, se liquida el 15 por ciento de ganancia ocasional; con menos, es renta ordinaria con otra tarifa.
¿Qué pasa si la retención fue mayor que el impuesto?
Queda a su favor: se resta del impuesto en la declaración del año de la venta y, si sobra, es saldo a favor que puede imputar al año siguiente o pedir en devolución. No puede ignorarla: una retención no declarada se queda en el Estado. Es el caso típico de quien heredó o compró hace quince años y vendió con utilidad modesta frente al precio.
¿Qué documentos necesita guardar para probar el costo fiscal?
- Escritura de adquisición, con el valor declarado entonces.
- Recibos de notaría, registro y beneficencia de esa compra.
- Facturas de construcción o remodelación a su nombre, con NIT del contratista.
- Licencias de construcción.
- Certificado de tradición y libertad actualizado, que se pide con la matrícula.
Sin soportes, el costo fiscal defendible se reduce a lo que diga la escritura de compra, y con obra posterior eso significa declarar una utilidad mucho mayor que la real.
¿Y si el inmueble venía de una herencia?
El costo fiscal no arranca en cero: es el valor asignado en el trabajo de partición. Una sucesión sin terminar le cuesta dos veces: no puede vender y no tiene valor de entrada que oponer a la DIAN. Resuélvala antes de negociar: un cierre toma entre 30 y 45 días y una sucesión pendiente no cabe.
¿Se puede declarar en la escritura un precio menor para retener menos?
No. Reduce la retención hoy, pero le fija un precio de venta artificial y al comprador un costo fiscal bajo, trasladándole el problema; y solo podrá reclamar lo que quedó escrito. Antes de firmar, revise su caso en la guía general de retención en la fuente y con su contador, con las dos escrituras en la mano.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.181,74 COP del 14 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿La retención que me descontó el notario es el impuesto final de la venta?
No: es un anticipo sobre el valor de la enajenación. El definitivo es la ganancia ocasional al 15 por ciento sobre la utilidad, con dos años o más de tenencia, resuelto en la declaración de renta.
¿Qué pasa si me retuvieron más de lo que debía pagar?
Se resta del impuesto y el sobrante es saldo a favor, imputable al año siguiente o en devolución. Si no declara, no hay forma de recuperarlo.
¿Qué puedo sumar al costo fiscal del inmueble?
Valor de adquisición, gastos de cierre de entonces (cerca del 2 por ciento), mejoras con factura y el ajuste por inflación, todo soportado.
Heredé el inmueble. ¿Cuál es mi costo fiscal al venderlo?
El valor asignado en el trabajo de partición. Termine la sucesión antes de negociar.
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Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.