Puntos clave
- La escritura se construye sobre el propietario inscrito, que dice el certificado de tradición y libertad (se pide con la matrícula y muestra titular, hipotecas, embargos y afectaciones).
- Puede tenerlo, de dinero y no de bloqueo.
- En Guatapé y El Peñol una finca parte de unos $550 millones (típico $1.475 millones) y una casa campestre de unos $600 millones (típico $1.075 millones); un negocio muy por debajo, sin explicación, es lo que después se cuestiona.
- Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días y ese no es el momento de descubrir que hay que liquidar.
- La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más, y la declara quien figura como vendedor.
Si el inmueble está solo a su nombre y vive en unión marital de hecho, no necesita la firma de su compañero para escriturar: la notaría solo exige la del propietario inscrito. Puede quedar pendiente la mitad del valor, porque la sociedad patrimonial se liquida aparte.
¿Por qué la Notaría me deja vender sin la firma de mi pareja?
La escritura se construye sobre el propietario inscrito, que dice el certificado de tradición y libertad (se pide con la matrícula y muestra titular, hipotecas, embargos y afectaciones). Con un solo nombre y sin afectación a vivienda familiar ni medida que limite la disposición, el notario no tiene motivo para pedir otra firma. La unión marital no se inscribe en el folio, y de ahí la confusión: que la notaría deje pasar la venta no significa que el otro no tuviera derechos. Una cosa es la validez de la escritura frente al comprador; otra, lo que usted le debe a su pareja.
Entonces, ¿mi compañero permanente no tiene ningún derecho sobre la finca?
Puede tenerlo, de dinero y no de bloqueo. La unión declarada y con los requisitos de ley genera una sociedad patrimonial: lo adquirido a título oneroso durante la convivencia entra al patrimonio común aunque esté escriturado a uno solo. En el matrimonio, el cónyuge tiene herramientas para trabar la venta; en la unión, el compañero normalmente no la detiene, reclama después y reclama plata. Tres situaciones:
- Bien comprado antes de la convivencia: es propio; vender no genera deuda.
- Comprado durante la convivencia con dinero del trabajo o ahorro común: entra a la sociedad; puede venderlo solo, pero al liquidar le corresponde la mitad al otro.
- Recibido por herencia o donación durante la convivencia: es propio, aunque las mejoras pagadas con dinero común pueden generar recompensas.
¿Qué me puede pasar después de vender, si vendí solo?
Ninguno de los escenarios afecta al comprador de buena fe que ya registró. Primero: su pareja demanda la declaración de la unión y la liquidación; si el inmueble era social y ya lo vendió, se reparte el dinero que recibió, y responde usted, no el comprador. Segundo, más grave: si se demuestra venta a precio irrisorio o a un familiar para sacar el bien del patrimonio común, se puede pedir dejar sin efecto el traspaso, y ahí sí se compromete al comprador.
Venda a precio de mercado y con soporte del dinero recibido. En Guatapé y El Peñol una finca parte de unos $550 millones (típico $1.475 millones) y una casa campestre de unos $600 millones (típico $1.075 millones); un negocio muy por debajo, sin explicación, es lo que después se cuestiona.
¿Y si el comprador se entera de que tengo pareja y me pide su firma?
Los abogados serios revisan el estado civil y piden respaldo. No es una firma en la compraventa, porque su pareja no es propietaria. Se usa:
- Declaración del vendedor en la escritura sobre su estado civil y la inexistencia de sociedad vigente que afecte el bien.
- Comparecencia del compañero aceptando la venta y renunciando a reclamos sobre ese inmueble.
- Acta de liquidación de la sociedad patrimonial, por escritura o sentencia, si la unión terminó.
Si la relación está bien, la segunda se consigue en una tarde. Si terminó mal, hable con un abogado antes de publicar. Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días y ese no es el momento de descubrir que hay que liquidar.
¿La unión marital de hecho me cambia los impuestos de la venta?
No. La ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más, y la declara quien figura como vendedor. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más abogado. Guarde el soporte de impuestos y comisiones: sustenta cuánto entró realmente al liquidar la sociedad.
¿Qué reviso antes de poner el inmueble en venta?
- Certificado de tradición: afectación a vivienda familiar, patrimonio de familia, embargo o hipoteca.
- Escritura de adquisición: su fecha define si fue antes o durante la convivencia.
- Fecha de inicio de la convivencia y si hubo declaración ante notaría, conciliación o juzgado.
- Origen del dinero: herencia, donación o venta de un bien propio cambian la naturaleza del inmueble.
- Si la unión terminó, liquide antes de vender; vender primero y liquidar después produce pleitos.
Para matrimonio con sociedad conyugal vigente, sociedad liquidada o bien propio por herencia, vea la guía completa.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.181,74 COP del 14 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿La unión marital de hecho aparece en el certificado de tradición y libertad?
No. El certificado muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones; la unión no se inscribe en el folio.
¿Mi compañero permanente puede impedir que venda la casa?
Por regla general no impide la escritura, pero puede reclamar después la declaración de la unión y la mitad del valor del bien social.
¿Qué pasa si compré la finca antes de empezar a convivir?
Es bien propio y no entra a la sociedad patrimonial; la fecha de la escritura de adquisición lo prueba.
¿Vender barato a un familiar para evitar el reparto funciona?
No: puede dejarse sin efecto el traspaso y compromete al comprador. Venda a precio de mercado con soporte del dinero.
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Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.