Puntos clave
- El 2 por ciento del precio no es un estimado redondo: se compone de tres partidas con tarifa definida.
- En un edificio con ascensor, portería, zonas comunes y piscina o gimnasio, la administración es un gasto mensual fijo que empieza el día que usted recibe.
- El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio.
- El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
- El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Sobre un apartamento de $510 millones, el valor típico en Guatapé y El Peñol, eso son unos $10,2 millones. A eso súmele la cuota de administración y el predial del año.
¿Qué se paga exactamente al momento de escriturar?
El 2 por ciento del precio no es un estimado redondo: se compone de tres partidas con tarifa definida.
- Notaría: 0,27 por ciento. Es el derecho notarial por el otorgamiento de la escritura. Por costumbre se divide entre comprador y vendedor, pero eso se pacta en la promesa.
- Registro: 0,67 por ciento. Se paga en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la escritura quede inscrita en la matrícula inmobiliaria. Sin este pago usted no es propietario frente a terceros.
- Beneficencia (rentas departamentales): 1 por ciento. Es el impuesto departamental de registro, y lo asume el comprador.
- Abogado. Se cobra aparte y varía según quién revise títulos, redacte la promesa y acompañe la firma.
Sobre los rangos de la zona, la cuenta queda así: en un apartamento desde $286 millones, cerca de $5,7 millones; en uno de $510 millones, cerca de $10,2 millones. Son cifras para presupuestar, no una cotización.
¿Y la administración? Eso es lo que la gente olvida
En un edificio con ascensor, portería, zonas comunes y piscina o gimnasio, la administración es un gasto mensual fijo que empieza el día que usted recibe. No es opcional y no se negocia: la fija la asamblea de copropietarios.
Antes de firmar, pida tres cosas por escrito a la administración:
- Paz y salvo de administración del apartamento. En propiedad horizontal las deudas de administración persiguen al inmueble. Si el vendedor debe seis meses, esa deuda llega con las llaves.
- Valor actual de la cuota y de cuántos m² depende. La cuota se calcula sobre el coeficiente de copropiedad, así que un apartamento más grande paga más.
- Actas de las últimas asambleas y el presupuesto vigente. Ahí aparece si hay una cuota extraordinaria aprobada o en discusión (impermeabilización de cubierta, cambio de ascensor, pintura de fachada). Una extraordinaria aprobada antes de la escritura, pero cobrada después, termina en su recibo.
¿Cuánto se paga de predial y quién responde por el atrasado?
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio. Se liquida sobre el avalúo catastral, no sobre lo que usted pagó, así que suele ser bastante menor que un porcentaje del precio de compra.
La regla práctica: el predial también se cobra al inmueble. Exija el paz y salvo predial del municipio con fecha del año en curso antes de ir a notaría, y verifique que la promesa diga quién paga el proporcional del año de la venta. Lo habitual es prorratear por días hasta la fecha de escritura.
¿Qué documentos confirman que no hay sorpresas?
El certificado de tradición y libertad se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Pídalo usted, reciente, y no se conforme con la copia que le pase el vendedor.
Para un apartamento en propiedad horizontal, revise además:
- Que la matrícula sea propia del apartamento y que el parqueadero y el depósito aparezcan (a veces son matrículas independientes y se olvidan en la escritura).
- El reglamento de propiedad horizontal, que define coeficientes, uso permitido de las zonas comunes y si hay restricciones a ciertos usos.
- El paz y salvo de servicios públicos.
Si hay hipoteca vigente a favor de un banco, el levantamiento se coordina el mismo día de la firma y suma otro trámite de registro. Conviene tenerlo hablado desde la promesa.
¿Cuánto tiempo tomo todo esto?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo incluye estudio de títulos, firma de promesa, consecución del paz y salvo de administración y predial, firma en notaría y registro. Si hay crédito hipotecario de por medio, el avalúo del banco y su aprobación mandan sobre el calendario.
Un orden que funciona:
- Oferta aceptada y solicitud del certificado de tradición y libertad.
- Estudio de títulos y revisión de reglamento, actas y presupuesto de la copropiedad.
- Promesa de compraventa, con la fecha de notaría, quién paga qué y el manejo del proporcional de predial y administración.
- Recolección de paz y salvos y, si aplica, trámite del crédito.
- Firma de escritura y pago de derechos notariales.
- Registro, pago de beneficencia y entrega material del inmueble.
¿Y si lo voy a poner a producir?
El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual; el alquiler por temporada, entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Bruto quiere decir antes de administración, predial, seguros, mantenimiento y, en temporada, comisiones de plataforma y aseo entre huéspedes. Haga la cuenta con la administración real del edificio en la mano, no con un estimado.
Si en algún momento vende, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, y eso es historia, no una promesa.
Si quiere ver el detalle de tipologías, vistas y qué revisar unidad por unidad, está en la guía completa.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar un apartamento de $510 millones en Guatapé?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio, es decir unos $10,2 millones sobre $510 millones. Se descomponen en notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado, que se cobran aparte.
Si el vendedor debe administración, ¿esa deuda me la cobran a mí?
En propiedad horizontal las deudas de administración persiguen al inmueble, así que sí puede terminar cobrándose al nuevo propietario. Por eso se exige el paz y salvo de administración expedido por la copropiedad, con fecha cercana a la firma, antes de ir a notaría.
¿Cuánto se paga de impuesto predial por un apartamento?
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio. Se calcula sobre el avalúo catastral y no sobre el precio de compra, por lo que suele ser menor de lo que la gente supone. Pida el paz y salvo predial del año en curso.
¿Cómo sé si hay una cuota extraordinaria en camino?
Pida a la administración las actas de las últimas asambleas y el presupuesto vigente. Ahí aparece si hay una cuota extraordinaria aprobada o en discusión para obras como impermeabilización, ascensores o fachada. Una extraordinaria aprobada antes de la escritura puede cobrarse después, ya a su nombre.
¿Cuánto tarda el cierre de la compra de un apartamento?
Entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese tiempo cubre estudio de títulos, promesa de compraventa, paz y salvos, firma en notaría y registro. Si hay crédito hipotecario, el avalúo y la aprobación del banco definen el ritmo real del calendario.
¿El parqueadero y el depósito entran en la misma escritura?
No siempre. En varios edificios el parqueadero y el depósito tienen matrícula inmobiliaria independiente. Verifique en el certificado de tradición y libertad de cada uno y confirme que queden incluidos expresamente en la promesa y en la escritura pública.
Quién escribe
Corredor con licencia · escribe para la red · Corredor de finca raíz con licencia, especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.