Puntos clave
- En un apartamento desde $286 millones son cerca de $5,7 millones; en uno de $510 millones, cerca de $10,2 millones.
- Con ascensor, portería, zonas comunes y piscina o gimnasio, la administración es un gasto mensual fijo desde el día que recibe, fijado por la asamblea.
- Del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, no del precio de compra, así que suele ser menor de lo que se supone.
- El certificado de tradición y libertad, pedido por usted y reciente, con la matrícula: propietario, hipotecas, embargos y afectaciones.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio: estudio de títulos, promesa, paz y salvos, notaría y registro; con crédito, el avalúo y la aprobación del banco mandan.
Los gastos de cierre de un apartamento en San Lucas rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento), más abogado: unos $10,2 millones sobre $510 millones. Sume la administración mensual y el predial del año.
¿Qué se paga exactamente al momento de escriturar?
- Notaría, 0,27 por ciento: derecho notarial de la escritura; por costumbre se divide entre las partes, pactable en la promesa.
- Registro, 0,67 por ciento: inscribe la escritura en la matrícula; sin él no es propietario frente a terceros.
- Beneficencia, 1 por ciento: impuesto departamental de registro; lo asume el comprador.
- Abogado: aparte, según quién revise títulos, redacte la promesa y acompañe la firma.
En un apartamento desde $286 millones son cerca de $5,7 millones; en uno de $510 millones, cerca de $10,2 millones. Cifras para presupuestar, no una cotización.
¿Y la administración? Eso es lo que la gente olvida
Con ascensor, portería, zonas comunes y piscina o gimnasio, la administración es un gasto mensual fijo desde el día que recibe, fijado por la asamblea. Pida por escrito:
- Paz y salvo de administración del apartamento: en propiedad horizontal las deudas persiguen al inmueble; si el vendedor debe seis meses, llegan con las llaves.
- Valor actual de la cuota y su coeficiente: un apartamento más grande paga más.
- Actas de las últimas asambleas y presupuesto vigente: muestran cuotas extraordinarias aprobadas o en discusión (cubierta, ascensor, fachada). Una aprobada antes de la escritura y cobrada después queda en su recibo.
¿Cuánto se paga de predial y quién responde por el atrasado?
Del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, no del precio de compra, así que suele ser menor de lo que se supone. También se cobra al inmueble: exija el paz y salvo del año en curso y que la promesa diga quién paga el proporcional del año de la venta, habitualmente prorrateado por días hasta la escritura.
¿Qué documentos confirman que no hay sorpresas?
El certificado de tradición y libertad, pedido por usted y reciente, con la matrícula: propietario, hipotecas, embargos y afectaciones. En propiedad horizontal revise además que la matrícula sea propia del apartamento y que el parqueadero y el depósito aparezcan (a veces son matrículas independientes), el reglamento (coeficientes, uso de zonas comunes, restricciones) y el paz y salvo de servicios. Si hay hipoteca vigente, el levantamiento se coordina el día de la firma y suma otro registro: hable de eso desde la promesa.
¿Cuánto tiempo tomo todo esto?
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio: estudio de títulos, promesa, paz y salvos, notaría y registro; con crédito, el avalúo y la aprobación del banco mandan. Orden: oferta y certificado; estudio de títulos y revisión de reglamento, actas y presupuesto; promesa con fecha, reparto de gastos y proporcional de predial y administración; paz y salvos y crédito; firma y derechos notariales; registro, beneficencia y entrega.
¿Y si lo voy a poner a producir?
El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el de temporada entre el 8 y el 15 por ciento, antes de administración, predial, seguros, mantenimiento y, en temporada, comisiones y aseo: haga la cuenta con la administración real. Al vender con dos años o más, la ganancia ocasional es del 15 por ciento. La valorización se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual: historia, no promesa. Tipologías y vistas en la guía completa.
Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar un apartamento de $510 millones en Guatapé?
Cerca del 2 por ciento: unos $10,2 millones (notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento), más abogado.
Si el vendedor debe administración, ¿esa deuda me la cobran a mí?
Sí, puede: persigue al inmueble. Exija el paz y salvo de la copropiedad cercano a la firma.
¿Cuánto se paga de impuesto predial por un apartamento?
De 0,3 a 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, no del precio de compra.
¿Cómo sé si hay una cuota extraordinaria en camino?
Lea las actas recientes y el presupuesto vigente de la administración.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.