Comprar sobre planos en un edificio de Guatapé se paga en tres tiempos: una separación al reservar, una cuota inicial que se difiere en cuotas mensuales durante la obra, y el saldo contra escritura, casi siempre con crédito hipotecario o leasing. La escritura y el desembolso ocurren cuando la unidad está terminada y el edificio tiene su licencia al día.
¿Qué se firma primero: promesa o encargo fiduciario?
En proyectos que aún no arrancan obra no se firma promesa de compraventa el primer día. Se firma una vinculación o encargo fiduciario: usted deposita el dinero en una fiducia y ese dinero queda inmovilizado hasta que el proyecto alcance el punto de equilibrio, es decir, el número mínimo de unidades vendidas que el constructor necesita para iniciar. Si el punto de equilibrio no se logra, la fiducia devuelve el aporte.
La promesa de compraventa se firma después, cuando el proyecto ya arrancó. Ahí sí aparecen los elementos que sostienen el negocio: identificación exacta de la unidad con su número y área privada, precio total, fechas de pago y fecha de entrega. Antes de firmar, lea con calma la guía completa del proyecto que le interese y contraste lo que le dijeron verbalmente con lo que dice el documento.
¿Cómo se reparten los pagos durante la obra?
El esquema habitual en Oriente Antioqueño funciona así:
- Separación. Un monto fijo al momento de reservar la unidad. Congela el precio y el número de apartamento.
- Cuota inicial diferida. Un porcentaje del valor total, pagado en cuotas mensuales mientras se construye. Entre más largo el cronograma de obra, más cómodas las cuotas.
- Saldo contra escritura. Lo que queda se cubre con crédito hipotecario, leasing habitacional o recursos propios, y se desembolsa el día de la escrituración.
Lo importante: cada pago debe consignarse a la cuenta de la fiducia del proyecto, nunca a una cuenta personal del vendedor o del asesor. Guarde todos los comprobantes. Ese es su rastro de pago si algo se discute después.
¿Qué documentos del proyecto debo revisar antes de separar?
Cinco, y todos son públicos o exigibles:
- Licencia de construcción vigente, expedida por la curaduría o la oficina de planeación del municipio. Verifique que el número de pisos y unidades licenciados coincida con lo que le están vendiendo.
- Certificado de tradición y libertad del lote matriz. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si el lote tiene hipoteca con el banco constructor es normal, pero debe existir compromiso de levantamiento parcial por unidad.
- Uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio. Confirme que el predio admite el uso residencial en la densidad que el proyecto propone.
- Reglamento de propiedad horizontal en borrador: coeficientes, áreas comunes, si hay parqueaderos privados o de uso exclusivo, y qué se puede hacer con el apartamento (aquí aparece si se permite o no el alquiler por temporada).
- Contrato de fiducia, para saber qué entidad administra su dinero y bajo qué condiciones se libera.
¿Cuánto dinero necesito además del precio del apartamento?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Sobre un apartamento de $510 millones, que es el valor típico en Guatapé y El Peñol, eso son unos $10,2 millones que deben estar disponibles el día de la escritura y no antes.
Súmele el estudio de títulos, el avalúo que exige el banco si va con crédito, y desde la entrega, la cuota de administración y el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
¿Qué pasa entre la entrega de obra y la escritura?
Son dos momentos distintos y conviene no confundirlos. La entrega de obra es cuando le muestran el apartamento terminado y usted levanta el acta con los pendientes: puertas, acabados, presión de agua, funcionamiento de tomas. La escritura es el acto notarial donde el inmueble pasa a su nombre y se inscribe en la Oficina de Registro.
Una vez acordado el negocio y con todo el papeleo en orden, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. Con crédito hipotecario, ese plazo depende del ritmo del banco: aprobación, avalúo, estudio de títulos y minuta. Empiece el trámite bancario antes de que le anuncien la fecha de entrega, no después.
¿Y si compro para alquilar por temporada?
Antes de contar con esos ingresos, revise el reglamento de propiedad horizontal. Algunos edificios lo prohíben o lo condicionan, y esa restricción se vuelve obligatoria para usted el día que firma. Históricamente en la zona el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Son cifras históricas, no una promesa de lo que su unidad producirá.
Si más adelante decide vender, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. El conteo empieza en la fecha de escritura, no en la fecha en que separó.
Cómo lo sabemosCifras al 7 de septiembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.126,08 COP del 5 de septiembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con mi dinero si el proyecto no alcanza el punto de equilibrio?
Si usted firmó un encargo fiduciario, el dinero permanece inmovilizado en la fiducia y no lo puede tocar el constructor hasta que el proyecto alcance el número mínimo de unidades vendidas. Si ese punto de equilibrio no se logra dentro del plazo pactado, la fiducia le devuelve el aporte. Por eso todos los pagos deben ir a la cuenta de la fiducia y nunca a una cuenta personal del vendedor o del asesor.
¿Cuánto cuesta un apartamento en Guatapé o El Peñol?
En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones, y el valor típico ronda los $510 millones. Para comparar, en el conjunto de Antioquia el punto de entrada está cerca de los $300 millones y el valor típico alrededor de $620 millones.
¿Cuánto debo tener aparte para los gastos de cierre?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Sobre un apartamento de $510 millones son unos $10,2 millones, que deben estar disponibles en efectivo el día de la escritura porque el crédito hipotecario no los cubre.
¿Cuánto se demora la escritura una vez está listo el apartamento?
Con el negocio acordado y los documentos en orden, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días. Si va con crédito hipotecario, ese plazo depende de la aprobación del banco, el avalúo, el estudio de títulos y la elaboración de la minuta. Conviene iniciar el trámite bancario antes de que el constructor anuncie la fecha de entrega.
¿Puedo alquilar por temporada un apartamento en un edificio de Guatapé?
Depende del reglamento de propiedad horizontal, que puede permitirlo, condicionarlo o prohibirlo. Pida el reglamento antes de separar, no después. Históricamente el alquiler por temporada en la zona ha rendido entre el 8 y el 15 por ciento bruto anual y el arriendo tradicional entre el 5 y el 9 por ciento bruto, pero son cifras históricas y no una proyección de resultados.
¿Qué me dice el certificado de tradición y libertad del lote donde se construye?
Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones que pesan sobre el predio. Es normal que el lote de un proyecto tenga hipoteca con el banco que financia la construcción, pero debe existir el compromiso de levantamiento parcial de esa hipoteca sobre su unidad al momento de escriturar.
