Puntos clave
- Casi siempre el vendedor, por su propio impuesto: quien tuvo el inmueble dos años o más liquida ganancia ocasional al 15 por ciento sobre la diferencia entre precio y costo fiscal, y una cifra menor achica esa diferencia.
- Una casa campestre en Guatapé de $1.075 millones (valor típico de la zona), escriturada por $900 millones:
- El cierre normal toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
- Cerca del 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado.
Escriturar por menos del precio real es ilegal y le sale caro al comprador: ahorra cerca del 2 por ciento de gastos de cierre y, al vender, paga la ganancia ocasional del 15 por ciento sobre una base inflada. Escriturar $100 millones por debajo ahorra unos $2 millones.
¿Por qué alguien propone escriturar por menos del precio pagado?
Casi siempre el vendedor, por su propio impuesto: quien tuvo el inmueble dos años o más liquida ganancia ocasional al 15 por ciento sobre la diferencia entre precio y costo fiscal, y una cifra menor achica esa diferencia. Lo presenta como favor compartido ("usted también paga menos notaría y registro"), pero en proporciones muy distintas: el vendedor ahorra el 15 por ciento de lo que oculte; el comprador, cerca del 2 por ciento. Usted asume todo el riesgo por la séptima parte del beneficio.
¿Cuánto se ahorra realmente el comprador y cuánto pierde después?
Una casa campestre en Guatapé de $1.075 millones (valor típico de la zona), escriturada por $900 millones:
- Hoy deja de pagar cerca del 2 por ciento de los $175 millones ocultados: unos $3,5 millones.
- Mañana su costo fiscal queda en $900 millones, no $1.075 millones; al vender, esos $175 millones pagados y no declarados son ganancia gravada.
- Impuesto: 15 por ciento de $175 millones, unos $26 millones.
Ahorró $3,5 millones y se comprometió a pagar cerca de $26 millones, vendiendo al mismo precio; con la valorización histórica de la zona (7 a 8 por ciento anual, que es historia y no promesa), la base probablemente sea mayor.
¿Qué otros problemas trae la escritura con precio bajo?
- El banco presta sobre lo escriturado: la hipoteca se constituye sobre el valor registrado y el crédito puede quedar corto, obligándole a poner la diferencia en efectivo.
- El dinero por fuera no tiene respaldo: si el negocio se cae antes del registro o aparece un embargo, solo puede reclamar lo que figura en el documento.
- La DIAN compara el precio escriturado con avalúos y operaciones comparables; un valor notoriamente bajo invita a revisión y la carga de explicar es suya.
- Es un delito: declarar en escritura pública un precio distinto al pagado configura falsedad en documento público y, para reducir impuesto, evasión. Que sea frecuente no lo hace legal, y el notario que lo advierta puede negarse a autorizar.
¿Cómo manejar la conversación cuando el vendedor insiste?
- Ponga el número en la mesa: lo que ahorra hoy contra lo que paga después.
- Negocie el precio, no la escritura: que baje el precio real y se escriture ese.
- Revise el costo fiscal del vendedor: con dos años o más la tarifa es 15 por ciento sobre la ganancia, no sobre el total.
- Mismo precio en promesa y escritura; si difieren, su abogado debe frenar.
- Si no cede, calcule y decida con el número, no por evitar una conversación incómoda.
¿Qué pasa si ya escrituré por debajo?
Se puede ordenar con una escritura aclaratoria registrada sobre la misma matrícula, pagando la diferencia de derechos notariales, de registro y de beneficencia sobre el mayor valor, y con el vendedor firmando, la parte difícil. Hable con su abogado antes de moverse: si piensa vender pronto y la diferencia es grande, corregir ahora puede salir más barato que liquidar sobre una base inflada. El cierre normal toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. La estructura de lo que se paga al escriturar está en cuánto cuesta escriturar una casa.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.181,74 COP del 14 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto son los gastos de cierre al escriturar una casa?
Cerca del 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado.
¿Qué impuesto paga el vendedor de una casa en Colombia?
Ganancia ocasional del 15 por ciento sobre precio menos costo fiscal, con dos años o más de tenencia.
¿Es ilegal escriturar una casa por menos del precio pagado?
Sí: falsedad en documento público y, si busca reducir impuesto, evasión; el notario puede negarse a autorizar.
¿Se puede corregir una escritura que quedó con un precio menor?
Sí, con escritura aclaratoria registrada, pagando la diferencia de derechos y con la firma del vendedor.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.