Puntos clave
- En la notaría se liquidan los derechos notariales (0,27 por ciento del valor de la escritura), más copias y autenticaciones.
- Porque la escritura firmada, sola, no lo hace dueño frente a terceros: lo hace la inscripción en el folio de matrícula, y no ocurre hasta que alguien pague registro y beneficencia y radique.
- Para el vendedor, la ganancia ocasional es del 15 por ciento si tuvo el inmueble dos años o más: no es gasto de escrituración, pero conviene tenerlo claro antes de fijar el precio.
- El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días desde el acuerdo; la firma es un punto en esa ventana y el registro viene después.
- Sobre el valor declarado en la escritura, que no debe ser inferior al precio real: la administración tributaria puede objetarlo y un precio subdeclarado infla su ganancia ocasional (15 por ciento) cuando venda.
Los gastos de escrituración no se pagan todos en la notaría. En una casa de $1.075 millones allí van cerca de $2,9 millones de derechos notariales (0,27 por ciento); el comprador aún debe registro (0,67) y beneficencia (1 por ciento) después.
¿Qué se paga en la notaría el día de la firma y qué no?
En la notaría se liquidan los derechos notariales (0,27 por ciento del valor de la escritura), más copias y autenticaciones. Registro y beneficencia no son de la notaría: se liquidan ante la gobernación y la Oficina de Registro después de la firma, por 0,67 y 1 por ciento, mucho más que lo pagado en la notaría. En total los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento, más abogado: presupuestar solo la notaría deja casi toda la cuenta por fuera.
¿Por qué importa tanto esa diferencia?
Porque la escritura firmada, sola, no lo hace dueño frente a terceros: lo hace la inscripción en el folio de matrícula, y no ocurre hasta que alguien pague registro y beneficencia y radique. El caso típico: se firma un viernes, el comprador entrega el saldo y recibe las llaves, y la escritura queda sin radicar semanas. El certificado de tradición y libertad sigue mostrando al vendedor, y cualquier embargo, hipoteca o medida cautelar contra él cae sobre un predio que en el papel todavía es suyo.
¿Quién paga cada cosa y se puede negociar?
La costumbre en Antioquia:
- Derechos notariales (0,27 por ciento): mitad y mitad.
- Registro (0,67 por ciento) y beneficencia (1 por ciento): comprador.
- Retención en la fuente y ganancia ocasional: vendedor.
- Abogados: cada parte el suyo, o compartido si es uno solo.
Es costumbre, no ley: pacte distinto por escrito en la promesa, no de palabra en el carro; "según la costumbre" deja que la notaría decida el día de la firma. Para el vendedor, la ganancia ocasional es del 15 por ciento si tuvo el inmueble dos años o más: no es gasto de escrituración, pero conviene tenerlo claro antes de fijar el precio.
¿Cuánto se demora el registro y cómo se confirma?
El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días desde el acuerdo; la firma es un punto en esa ventana y el registro viene después. Solo confirma el final un certificado de tradición y libertad nuevo, con la matrícula, donde usted figure como propietario inscrito y sin hipotecas, embargos ni afectaciones nuevas. No sirven la escritura con sello ni el recibo de pago.
Tres reglas para que esto no le pase
- Ponga en la promesa quién radica y en cuántos días hábiles, con nombre y plazo.
- Entregue el último desembolso contra el registro, no la firma; si el vendedor necesita el dinero antes, use un encargo fiduciario o una retención pequeña que se libera con el folio actualizado.
- Presupueste el 2 por ciento, no el 0,27 por ciento: sobre una casa campestre típica de unos $1.075 millones, cerca de $21,5 millones más abogado, disponibles aparte del precio.
¿Sobre qué valor se liquida todo esto?
Sobre el valor declarado en la escritura, que no debe ser inferior al precio real: la administración tributaria puede objetarlo y un precio subdeclarado infla su ganancia ocasional (15 por ciento) cuando venda. Es endeudarse consigo mismo para la próxima venta. No lo confunda con el avalúo catastral, base del predial, de 0,3 a 1,2 por ciento según el municipio: la escritura se liquida sobre el precio.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.181,74 COP del 14 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Con la escritura firmada ya soy el dueño de la casa?
No frente a terceros: la propiedad se perfecciona con la inscripción en el folio, tras pagar registro y beneficencia y radicar.
¿Cuánto debo presupuestar en total como comprador?
Cerca del 2 por ciento del precio más abogado: unos $21,5 millones sobre $1.075 millones.
¿Quién paga los derechos notariales?
Por costumbre mitad y mitad; registro y beneficencia, el comprador. Pacte lo distinto por escrito.
¿Conviene declarar en la escritura un valor menor al real?
No: la DIAN puede objetarlo y infla su ganancia ocasional al vender.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.