Puntos clave
- El vendedor paga ganancia ocasional, 15 por ciento sobre la utilidad con dos años o más de tenencia: un valor menor baja su impuesto.
- Pida el último recibo de predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y deduzca el avalúo.
- Costumbre de Antioquia, no ley.
- Cambia la base, no las tarifas: una finca ronda $1.475 millones de valor típico y un lote $1.385 millones, y el 2 por ciento sobre eso se presupuesta desde el principio.
- Sobre el valor declarado en la escritura: notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento, cerca del 2 por ciento, más abogado.
Los gastos de escrituración se calculan sobre el valor que figure en la escritura, no sobre el avalúo catastral ni lo acordado de palabra: notaría (0,27 por ciento), registro (0,67 por ciento) y beneficencia (1 por ciento), cerca del 2 por ciento total, más honorarios del abogado.
Parece obvio hasta el día de la firma, cuando surge la pregunta incómoda: ¿qué valor ponemos? Comprador y vendedor tienen incentivos opuestos y nadie hizo la cuenta antes.
¿Por qué el vendedor quiere un valor bajo y el comprador uno alto?
El vendedor paga ganancia ocasional, 15 por ciento sobre la utilidad con dos años o más de tenencia: un valor menor baja su impuesto. El comprador paga cerca del 2 por ciento del valor escriturado, que le ahorra plata hoy, pero ese valor es su costo fiscal el día que venda. Con una casa campestre de $1.075 millones (valor típico de la zona):
- Por el valor real: cierre de cerca de $21,5 millones.
- Por $700 millones: cerca de $14 millones, un ahorro de unos $7,5 millones.
- Costo: $375 millones de base desaparecidos; al 15 por ciento, más de $56 millones de impuesto futuro.
Ahorra siete y medio para pagar cincuenta y seis, decidido en tres minutos frente al notario.
¿Y si el valor escriturado queda por debajo del catastral?
Deja de ser planeación y pasa a ser legalidad: el valor declarado no puede ser inferior al avalúo catastral ni al autoavalúo, y la notaría puede objetar y la DIAN cuestionar. Donde hubo actualización catastral los avalúos subieron y muchos vendedores piensan en el catastro de hace años. Pida el último recibo de predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y deduzca el avalúo.
¿Quién paga qué, exactamente, el día de la firma?
| Concepto | Tarifa | Lo asume |
|---|---|---|
| Derechos notariales | 0,27 por ciento | Mitad y mitad, por costumbre |
| Registro en Instrumentos Públicos | 0,67 por ciento | Comprador |
| Beneficencia (estampillas) | 1 por ciento | Comprador |
| Retención en la fuente | Se descuenta del pago | Vendedor |
| Honorarios del abogado | Se pactan aparte | Quien lo contrata |
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- Retención en la fuente1% hasta 10.000 UVT y 2,5% sobre el exceso
- Comisión
- Impuesto de timbreSolo si la escritura supera $1.047.480.000 COP; en la notaría se negocia quién lo asume y no se resta aquí
La comisión es la que tú acuerdes con tu inmobiliaria, no una tarifa fija.
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Costumbre de Antioquia, no ley. La retención es un anticipo de la ganancia ocasional del vendedor, no un impuesto adicional, y muchos la descubren el día del desembolso creyendo que les quitan de más.
¿Cómo se pacta el valor sin pelea?
- Certificado de tradición y libertad, con la matrícula, antes de la promesa: propietario, hipotecas, embargos y afectaciones.
- Recibo de predial del año: de ahí el avalúo catastral, su piso.
- Escritura por el precio real, escrito en la promesa con esas palabras.
- Quién asume notaría, registro y beneficencia, en la misma promesa.
- Reserve 30 a 45 días, lo que toma normalmente el cierre desde el acuerdo.
¿Cambia la cuenta si lo que compra es finca o lote?
Cambia la base, no las tarifas: una finca ronda $1.475 millones de valor típico y un lote $1.385 millones, y el 2 por ciento sobre eso se presupuesta desde el principio. En lotes el POT define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola: no afecta lo que paga por escriturar, sí si vale la pena escriturar. La cuenta completa está en la guía general de cuanto cuesta escriturar una casa.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.181,74 COP del 14 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Sobre qué valor se liquidan los gastos de escrituración?
Sobre el valor declarado en la escritura: notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento, cerca del 2 por ciento, más abogado.
¿El valor de la escritura puede ser menor al avalúo catastral?
No: ni al catastral ni al autoavalúo. Pida el recibo de predial para conocer ese piso.
¿Por qué le conviene al comprador escriturar por el valor real?
Porque ese valor es su costo fiscal: escriturar por debajo ahorra parte del 2 por ciento hoy y aumenta la utilidad gravada al 15 por ciento cuando venda.
¿Quién paga la notaría, el registro y la beneficencia?
Por costumbre, la notaría se divide y el comprador asume registro y beneficencia; déjelo escrito en la promesa.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.
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