Puntos clave
- Una promesa bien redactada fija notaría, fecha y hora.
- Cumplimiento: demandar para que un juez ordene la firma; si el vendedor se sigue negando, la sentencia hace las veces de escritura.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio; levantar una hipoteca antigua o abrir una sucesión puede desbordarlo.
- Si el dinero está en manos del vendedor, no se lo devolverá por carta: toca demandar, y la promesa autenticada prueba acuerdo y firmas.
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más abogado; buena parte se paga el día de la escritura y no se pierde.
Si el vendedor incumple, elige una de dos salidas y no ambas: exigir el cumplimiento (que firme la escritura, por vía judicial si toca) o resolver la promesa y cobrar la cláusula penal. Al aceptar la pena, usted dio por terminado el contrato.
¿Qué dice la promesa cuando el vendedor no aparece a firmar?
Una promesa bien redactada fija notaría, fecha y hora. Si el vendedor no llega, el primer paso no es llamar al abogado sino dejar constancia: pida en la notaría que se registre su comparecencia y la ausencia de la otra parte. Sin esa prueba, seis meses después es palabra contra palabra. De ahí la ley da dos caminos excluyentes.
¿Exigir la escritura o cobrar la multa?
Cumplimiento: demandar para que un juez ordene la firma; si el vendedor se sigue negando, la sentencia hace las veces de escritura. Es el camino si el inmueble importa más que el dinero (una finca con acceso al embalse, un lote con uso del suelo verificado). Tarda, pero termina con el bien.
Resolución: dar la promesa por terminada, recuperar lo entregado y cobrar la cláusula penal. Es el camino si el negocio perdió sentido: el crédito se venció, consiguió otro predio o el precio dejó de cuadrar.
No se puede mezclar: aceptar o exigir la pena es aceptar que el contrato terminó.
¿Y si el vendedor incumple porque el certificado salió con sorpresas?
Es el caso más común y casi nunca es mala fe: aparece una hipoteca sin cancelar, un embargo, una afectación o una sucesión sin liquidar en el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula. Lo práctico es un otrosí con nueva fecha, condición clara (gravamen levantado antes de tal día) y consecuencia si no se levanta. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio; levantar una hipoteca antigua o abrir una sucesión puede desbordarlo. Si el vendedor sabía y no lo declaró, sí hay incumplimiento y la cláusula penal aplica.
¿Puedo cobrar la cláusula penal sin ir a juicio?
Si el dinero está en manos del vendedor, no se lo devolverá por carta: toca demandar, y la promesa autenticada prueba acuerdo y firmas. Si está en una fiducia o con un tercero, las instrucciones de liberación pactadas definen quién lo recibe: negóciela antes de firmar. La cláusula debe tener monto en pesos o porcentaje del precio, plazo de pago y mecanismo de cobro; una que solo dice "indemnizará los perjuicios" lo manda a probar cada peso de daño.
¿Qué pasa con los gastos que ya pagué?
Estudio de títulos, avalúo, honorarios y trámites de crédito no desaparecen: si el incumplimiento fue del vendedor, entran en su reclamo, con facturas a su nombre. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más abogado; buena parte se paga el día de la escritura y no se pierde. Sobre una casa campestre de valor típico cercano a $1.075 millones en Guatapé o El Peñol, son más de $21 millones: sepa qué desembolsó ya.
Tres cosas que debió pactar antes de firmar
- Notaría, día y hora exactos; "dentro de los 60 días siguientes" no permite decir cuándo hubo incumplimiento.
- Cláusula penal con cifra y plazo de pago.
- Qué certificados se revisan y cuándo, con plazo fijo para levantar el gravamen o resolución sin penalidad para el comprador.
Si ya firmó sin esto, corrija con un otrosí mientras la relación funcione.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.181,74 COP del 14 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Puedo exigir la escritura y además cobrar la cláusula penal?
No: son caminos excluyentes. Cobrar la pena acepta que el contrato terminó.
¿Qué hago el día de la escritura si la otra parte no llega?
Preséntese a la hora pactada y pida constancia escrita de su comparecencia y de la ausencia del otro.
El vendedor no puede escriturar porque apareció una hipoteca, ¿eso es incumplimiento?
Si lo sabía y lo calló, sí. Si ambos lo conocían, firme un otrosí con nueva fecha y consecuencia.
¿Qué debe decir la cláusula penal para que sirva de verdad?
Monto o porcentaje, plazo de pago y mecanismo de cobro; con fiducia, instrucciones de liberación según quién incumpla.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.